Le ratio prêt/valeur (LTV) d’une propriété est le pourcentage de la valeur de la propriété qui est hypothéqué. Les prêteurs utilisent différentes exigences pour déterminer si un prêt sera accordé, et le LTV est généralement un facteur clé.
Il est assez courant que les résidences occupées par leur propriétaire obtiennent des prêts à un LTV de 80 %. La plupart des prêteurs souhaitent vraiment que les acheteurs potentiels investissent au moins 20 % de leurs propres fonds dans la transaction. Bien sûr, ce n’est pas idéal pour tous les acheteurs de maison. Certains préfèrent maintenir leur mise de fonds initiale aussi minimale que possible. Et les propriétés commerciales ont leurs propres règles.
La formule LTV
Le calcul du LTV n’est en réalité qu’un calcul très simple. Vous pouvez obtenir le LTV en divisant le montant de l’hypothèque par le moindre de la valeur estimative ou du prix de vente.
Par exemple, la valeur estimative d’une maison pourrait être de 300 000 $. Il y a ou il y aura une hypothèque de 240 000 $ sur la propriété. Le ratio prêt/valeur est donc de 80 pour cent :
240 000 $ divisé par 300 000 $ équivaut à 0,80 ou 80 pour cent.
C’est raisonnable, mais que se passerait-il si vous cherchiez à obtenir un prêt hypothécaire de 95 000 $ sur une propriété évaluée à 100 000 $ ? L’équation ressemblerait alors à ceci :
95 000 $ divisé par 100 000 $ équivaut à 0,95 ou 95 pour cent.
Et ce n’est pas si raisonnable.
Pourquoi est-ce important ?
Mettez-vous à la place du prêteur. Vous voulez avoir autant de certitude que possible que le prêt hypothécaire que vous prolongez sera remboursé en temps opportun et sans problème. À tort ou à raison, les prêteurs estiment que des LTV élevés vont de pair avec une probabilité accrue que l’emprunteur ne rembourse pas son prêt.
Et si çafaitCela pourrait arriver, le prêteur pourrait se retrouver dans une position très inconfortable si le LTV est trop élevé. En supposant qu’il se situe autour de 90 %, le prêteur devrait vendre la maison pour au moins ce montant pour éviter de perdre son argent s’il est contraint de saisir la propriété. Ce n’est pas toujours une attente raisonnable lors d’une vente aux enchères de saisie.
Dans le cas d’un LTV de 95 %, le prêteur devrait vendre la propriété à un prix très proche de la juste valeur marchande pour sortir de la transaction. Le même prêteur pourrait accepter quelque chose de inférieur à la juste valeur marchande avec un LTV de 80 % tout en récupérant son investissement. Et si le LTV est encore plus bas, le prêteur s’en sort très probablement en bonne santé.
Avantages d’un LTV faible pour l’acheteur
Vous vous souciez probablement moins des finances de votre prêteur que de vos propres cordons de bourse, et cela est logique. Vous ne voudrez peut-être pas vous séparer de beaucoup d’argent à la clôture en déposant davantage d’argent pour réduire votre ratio LTV, mais un LTV inférieur présente plusieurs avantages à long terme.
Les prêts à faible LTV ont tendance à être récompensés par des taux d’intérêt plus bas. Considérez cela sur une durée de 30 ans. Et, bien sûr, si la valeur de votre propriété est plus ou moins maximale, vous pouvez probablement oublier le refinancement pendant un certain temps si jamais le besoin s’en fait sentir.
Quant aux acheteurs commerciaux, plus les versements hypothécaires sont bas, plus vos dépenses d’exploitation le seront. Cela signifie finalement plus d’argent dans votre poche.
Assurance hypothécaire privée
Se pose ensuite la question de l’assurance hypothécaire privée (PMI). Il va de soi que le prêteur voudra mettre en place une assurance s’il accorde effectivement un prêt à un LTV supérieur à 80 %. Cette assurance intervient pour indemniser le prêteur en cas de défaut de paiement. Mais le prêteur ne paie pas pour cette politique. Le propriétaire le fait, au moins jusqu’à ce qu’il atteigne au moins 80 % de sa valeur nette.
Donc non, vous ne paierez peut-être pas autant à l’avance, mais vous serez démuni au cours de votre prêt entre des taux d’intérêt plus élevés et des primes annuelles PMI – et cela représente souvent plus.
D’un point de vue pratique, la loi prévoit que votre prêteur doit mettre fin automatiquement au PMI lorsque votre LTV tombe à 78 %. Vous n’avez même rien à faire pour l’organiser ou faire une demande officielle. Mais si vous démarrez avec un ratio LTV de 95 %, cela peut prendre un certain temps.
Ratios LTV dans l’immobilier commercial
Les ratios prêt/valeur sont également utilisés dans l’immobilier commercial, mais les prêteurs exigent parfois des LTV inférieurs à 80 % lorsqu’une propriété est destinée à être un investissement. Les ratios LTV sont l’un des trois principaux ratios généralement utilisés par les prêteurs commerciaux.
Dans ce cas, la valeur marchande de la propriété est souvent basée sur une évaluation commerciale, mais comme pour les propriétés résidentielles, le prix d’achat sera utilisé s’il est inférieur. Vous pourriez demander un prêt hypothécaire de 600 000 $. La propriété est évaluée à 750 000 $. L’hypothèque divisée par le montant de l’évaluation équivaut à 80 %, ce qui devrait être suffisant pour obtenir un financement, mais cela peut dépendre du prêteur.
En règle générale, les prêteurs commerciaux n’approuveront pas les prêts dont le LTV est supérieur à 80 %, mais certains prêteurs proposent des programmes de prêts non conformes qui iront plus haut. Et, comme pour l’immobilier résidentiel, un ratio LTV plus faible va de pair avec des conditions et des taux de prêt plus avantageux.
Prêteurs conventionnels
Un prêteur hypothécaire commercial conventionnel accorde des prêts qui ne sont pas garantis par le gouvernement ou par un programme gouvernemental. Il s’agit généralement de banques et de coopératives de crédit. Ils pourraient envisager des ratios LTV de l’ordre de 75 % pour certains immeubles de placement, mais la plupart ne dépasseront pas 65 % si l’immeuble nécessite une gestion intensive.
« Gestion intensive » signifie que l’emprunteur va exploiter et gérer activement l’entreprise. Le bâtiment n’est pas simplement assis là, à apprécier passivement. Les propriétés à forte intensité de gestion peuvent inclure des motels, des stations-service et des stations-service, ainsi que des bars et des restaurants. Ils impliquent généralement un potentiel d’échec plus élevé.
Prêteurs parrainés par le gouvernement
Les entreprises parrainées par le gouvernement (GSE) comprennent des programmes gouvernementaux comme Freddie Mac, Fannie Mae ou Ginnie Mae. Ils plafonnent généralement également les ratios LTV commerciaux à 80 %, mais cela peut dépendre du type de propriété que vous financez. Il est généralement de 80 % pour les prêts aux appartements, et les GSE ne prêtent généralement pas sur des immeubles de placement commerciaux.
Les GSE sont beaucoup plus indulgents envers les acheteurs privés. Les prêts FHA peuvent être accordés avec des LTV allant jusqu’à 96,5 %, en fonction de la cote de crédit de l’acheteur. Et les prêts USDA et VA sont possibles sans aucun acompte pour les personnes éligibles.
Propriétés occupées par le propriétaire
Les propriétés commerciales occupées par leur propriétaire sont celles où l’entreprise de l’emprunteur réside réellement. Vous pouvez acheter un complexe de bureaux et placer votre propre bureau devant et au centre de l’entrée principale. En tant que propriétaire, vous vivez réellement dans la résidence et ne la louez pas.
Ces types de propriétés bénéficient parfois d’une approbation à des ratios LTV plus élevés, du moins pour les prêts commerciaux accordés par l’intermédiaire de la Small Business Association (SBA). La SBA approuvera parfois des prêts allant jusqu’à 90 % du LTV.
Gardez à l’esprit que la SBA n’accorde pas réellement ces prêts. Il les garantit plutôt auprès des banques locales. Et les très jeunes entreprises (celles qui ont moins de trois ans environ) ne seront pas admissibles à ce ratio LTV de 90 %. Il est plus probable que le prêteur recherchera dans ce cas un LTV de l’ordre de 65 %.
Deuxième hypothèque
Si vous demandez une deuxième hypothèque (vous avez déjà une première hypothèque sur la propriété, mais vous recherchez un capital de fonctionnement supplémentaire pendant un certain temps), vous additionnerez les deux hypothèques avant de les diviser par la valeur estimative. Cependant, d’un point de vue pratique, les GSE n’autorisent pratiquement jamais les deuxièmes hypothèques derrière leurs positions de première hypothèque. La plupart des prêteurs hypothécaires conventionnels ne le feront pas non plus, sauf dans le cas des propriétés résidentielles.
