Il va sans dire que vous devez déterminer la valeur d’une propriété génératrice de revenus si vous envisagez de l’acheter à des fins d’investissement. Ne pas le faire reviendrait à voler à l’aveugle, un moyen sûr de prendre des risques et potentiellement de perdre votre capital.
Le défi de l’évaluation d’une telle propriété n’est pas aussi difficile qu’il y paraît. En fait, calculer le taux de capitalisation d’un bien immobilier est simple et ne devrait pas vous prendre plus de cinq minutes environ.
Cela commence par une compréhension exacte de ce qu’est le taux plafond.
Quel est le taux de capitalisation ?
Le taux plafond est le taux de rendement auquel vous pouvez vous attendre sur votre investissement en fonction du revenu que vous pensez que la propriété générera pour vous. C’est bien entendu un facteur très important. Vous n’investirez pas avec l’intention de perdre de l’argent.
C’est un excellent moyen de comparer des propriétés similaires car toutes les dépenses sont prises en compte. Lorsque deux propriétés semblent assez semblables mais que l’une coûte plus cher, cela peut être parce qu’elle génère plus de revenus ou parce qu’elle entraîne des dépenses moins élevées.
Comment calculer le taux plafond
Vous pouvez calculer le taux de capitalisation à partir des revenus nets d’exploitation et des prix de vente récents de propriétés comparables. Le taux de capitalisation est déterminé puis appliqué à la propriété que vous envisagez d’acheter pour déterminer sa valeur marchande actuelle en fonction des revenus.
Tout d’abord, obtenez le prix de vente récent d’un immeuble à revenus similaire. Prenons l’exemple d’un projet de six appartements vendus pour 300 000 $.
Déterminez maintenant le résultat opérationnel net de ce projet d’appartements ou les loyers nets réalisés par les propriétaires. Soustrayez toutes les dépenses de fonctionnement, sauf l’hypothèque. Ce calcul valorise la propriété comme si vous l’aviez payée comptant. Supposons que le revenu de location après toutes ces dépenses que vous avez déduites soit de 24 000 $. Divisez maintenant ce bénéfice d’exploitation net par le prix de vente pour obtenir le taux plafond : 24 000 $ de dépenses divisés par le prix de vente de 300 000 $ vous donne un taux de capitalisation de 0,08 ou 8 pour cent.
Comment utiliser le taux plafond
Un investisseur peut utiliser le taux plafond de deux manières. Il voudra peut-être évaluer une propriété qu’il a l’intention de vendre en fonction des taux de capitalisation boursière d’autres propriétés comparables récemment vendues, ou il voudra peut-être déterminer si le prix demandé d’une propriété est raisonnable s’il envisage de l’acheter.
Quand vous vendez
Disons que vous possédez un petit projet d’appartement et que vous souhaitez le vendre. Vous rassemblez des informations sur les propriétés récemment vendues dans la zone qui sont similaires à la vôtre. Ils peuvent avoir plus ou moins d’unités, mais vous essayez de trouver des propriétés qui ressemblent le plus possible à celle que vous souhaitez vendre.
Vous trouvez trois propriétés vendues au cours des trois ou quatre mois précédents. Le plus délicat est de pouvoir connaître leurs résultats nets d’exploitation. Parfois, cette information est publiée dans le listing comme argument de vente, mais souvent ce n’est pas le cas, notamment lorsque le résultat opérationnel net n’est pas favorable. Cependant, vous pouvez obtenir ce type d’informations auprès d’un agent immobilier commercial, surtout si vous proposez la propriété à vendre avec elle.
Vous arrivez donc à trois taux de capitalisation immobilière d’une moyenne de 9,2 pour cent. Le bénéfice d’exploitation net de votre propriété est de 31 000 $. Il ne vous reste plus qu’à diviser le bénéfice net d’exploitation par le taux plafond : 31 000 $ divisé par 0,092 donne 226 957 $. Il y a la valeur de votre propriété.
Vous pouvez baser le prix que vous souhaitez demander pour le bien sur ce chiffre et le mettre sur le marché.
Quand vous envisagez d’acheter
Vous travaillerez avec les propriétés répertoriées lorsque vous comparerez des propriétés en vue d’une décision d’achat. Il est ainsi encore plus facile d’obtenir leurs revenus nets d’exploitation et de calculer le taux de capitalisation pour chacun. Vous pouvez ensuite les comparer pour voir lequel constituerait le meilleur achat.
Mais vérifiez quand même leurs dépenses et leurs loyers, car on pourrait atteindre le sommet si vous parvenez à repérer des opportunités de réduire les dépenses ou d’augmenter les loyers. Vous constaterez peut-être que les dépenses sont anormalement élevées pour le type et la taille d’une propriété, ou vous découvrirez peut-être que les loyers facturés sont inférieurs aux taux du marché pour des propriétés comparables. L’une ou l’autre de ces situations augmenterait le taux de capitalisation, ce qui en ferait une meilleure propriété potentielle si elles étaient corrigées.
Disons que vous avez un œil sur un projet spécifique de petit appartement dont le prix est de 495 000 $. Est-ce que cela en vaut la peine sur le marché actuel ou est-ce trop cher ? Encore une fois, obtenez des propriétés comparables et un taux plafond moyen vendu. Nous utiliserons à nouveau notre taux de 9,2 pour cent comme exemple.
Si le bénéfice net d’exploitation de cette propriété est de 39 500 $, vaut-il le prix demandé ? Non, car en divisant ce revenu par le taux plafond, vous obtenez une valeur de 429 348 $. Le prix demandé de 495 000 $ est un peu excessif.
De quel bénéfice net d’exploitation auriez-vous besoin pour obtenir ce prix catalogue pour une valeur ? Inversez la formule et multipliez le prix demandé par le taux plafond. Multipliez 495 000 $ par 9,2 % et vous obtenez un bénéfice d’exploitation net requis de 45 540 $.
Remarque
N’oubliez pas qu’il peut y avoir de bonnes raisons pour lesquelles une propriété justifie un meilleur taux de capitalisation. Il peut s’agir de l’emplacement ou des caractéristiques et de la qualité des bâtiments et de leurs environs. Tout doit être évalué avant de prendre une décision, mais le taux plafond est utile.
