Celui-ci est relativement simple. Nous voulons savoir quels revenus seront réalisés si un bien est entièrement occupé et que tous les loyers sont perçus. Nous prenons le nombre d’unités multiplié par le loyer annuel pour un total.
Exemple : Un complexe d’appartements de six unités. Trois louent 700 $ par mois et les trois autres louent 800 $ par mois.
Difficulté:Facile
Temps requis :5 minutes
Voici comment
- 3 unités * 700$/mois = 2100$
- 2 100 $ * 12 = 25 200 $
- 3 unités * 800$/mois = 2400$
- 2 400 $ * 12 = 28 800 $
- 25 200 $ + 28 800 $ = 54 000 $ de revenu annuel. C’est le GPI.
Ce dont vous avez besoin
- Calculatrice
Alors, pourquoi s’agit-il d’un revenu potentiel ?
Demandez à n’importe quel propriétaire investisseur son idée d’un monde de propriété locative parfait, et les deux principales choses que vous entendrez seront probablement qu’ils veulent un locataire qui paie l’intégralité de son loyer à temps et qu’il renouvelle également son bail encore et encore. Ensuite, la liste comprendrait des éléments tels que des locataires bien élevés, des éléments qui ne cassent pas, etc. Cependant, ce sont les deux premiers dont nous parlons ici.
Ils sont liés aux postes vacants et aux pertes de crédit. Il s’agit de la perte de revenu lorsque le loyer n’est pas payé, soit parce qu’ils ne paient pas, soit parce que le logement est vide. Pensons à une situation dans laquelle vous perdez un locataire sans préavis et vous en annoncez un nouveau. Malheureusement, il faut un mois et demi pour les emménager dans la maison et le loyer reflue.
Si votre loyer est de 800 $/mois (9 600 $ par année), cette période d’inoccupation réduirait votre revenu de 1 200 $ pour le mois et demi. Cela représente 12,5 % de vos revenus annuels entiers. Cela pourrait être encore pire s’ils avaient arrêté de payer leur loyer pendant un mois et que vous les sortiez enfin ; vous voilà désormais avec deux mois et demi de perte de revenus. Cela représente 2 000 $, soit une perte de revenus de 21 %.
Vous pouvez constater que l’inoccupation et la perte de crédit peuvent être très préjudiciables à votre retour sur investissement (ROI) pour la propriété. Et nous n’envisageons même pas la rénovation et la préparation normales pour un nouveau locataire qui se produisent chaque fois qu’un bail expire et que les locataires déménagent. Vous avez probablement des travaux sur les murs, de la peinture et au moins des frais de ménage.
À quel point cela peut-il être dommageable ?
Nous ne cherchons à effrayer personne, mais vous devez comprendre les effets du non-paiement du loyer et des périodes d’inoccupation. De nombreux investisseurs sont ravis d’obtenir un retour à deux chiffres sur un investissement immobilier locatif. Même calculé uniquement sur les liquidités investies (acompte et frais de clôture), c’est une bonne situation de voir un rendement de 20 à 30 %.
Mais, comme vous pouvez le voir dans notre exemple de perte de loyer ci-dessus, vous subissez un coup dur lorsque vous perdez 12 à 20 % de vos revenus. Ne laissez pas cela vous empêcher d’investir, mais faites toujours de votre mieux pour trouver les meilleurs locataires, interviewez-les et examinez-les correctement, et obtenez le plus de préavis possible avant leur départ.
Quelques encouragements
Maintenant que nous avons jeté une couverture humide sur vos idées de devenir un riche baron de la location, prenons une minute pour réfléchir aux raisons pour lesquelles l’immobilier, et en particulier les propriétés locatives, est un excellent moyen de créer de la richesse. N’oubliez pas :
- Flux de trésorerie mensuel régulier
- Appréciation de la valeur au fil du temps
- Avantage fiscal de déduire les dépenses de marketing, de gestion et d’exploitation :
- taxes foncières
- assurance
- intérêts hypothécaires
- frais de publicité
- frais de gestion
- frais de réparation et d’entretien
- L’allégement fiscal de l’amortissement
- Développez votre portefeuille avec le 1031 Tax Deferred Exchange
C’est une excellente façon d’investir. Faites simplement de votre mieux pour trouver et garder de bons locataires.
