Les banques accordent une vente à découvert pour diverses raisons, dont aucune n’implique d’aider le propriétaire. Ainsi, l’idée selon laquelle vous pouvez simplement acheter une nouvelle maison et demander à la banque de vous laisser renoncer à votre prêt hypothécaire est peu probable, mais il existe des circonstances dans lesquelles une prémisse similaire pourrait fonctionner.
Acheter une nouvelle maison après une vente à découvert
Pour répondre à votre question, regardons le premier scénario. Faire une vente à découvert puis acheter une nouvelle maison. Vous avez trois façons de procéder concernant la vente à découvert de votre maison existante :
Hypothèque en défaut
Les prêteurs accordent généralement une vente à découvert parce que les vendeurs ont des difficultés financières. Si vous rencontrez des difficultés financières et avez cessé de payer vos versements hypothécaires, vous ne serez probablement pas admissible à un prêt pour acheter une nouvelle maison.
Les versements hypothécaires sont en cours
Si vos versements hypothécaires sont payés à temps, votre banque pourrait conclure que vous n’êtes pas admissible à une vente à découvert parce que vous n’avez pas de difficultés. Réaliser une vente à découvert sans difficulté est délicat. La banque de vente à découvert peut vous demander d’apporter une contribution du vendeur.
L’hypothèque est en cours mais est sur le point d’être en défaut
C’est votre meilleur scénario, mais encore une fois, certaines directives pour les investisseurs n’autorisent pas une vente à découvert, sauf si vous êtes en défaut de paiement. Un retard de paiement aura une mauvaise incidence sur votre rapport de crédit, comme un retard de 30 jours, un retard de 60 jours, etc. Si votre score FICO tombe trop bas, vous ne serez pas admissible à acheter une autre maison. Bien que les directives de Fannie Mae et de la FHA proposent des dispositions pour les vendeurs qui n’ont pas manqué de versement hypothécaire, les superpositions bancaires ne suivent pas. La FHA interdit spécifiquement d’accorder un prêt à un acheteur qui a réalisé une vente à découvert dans le seul but de capitaliser sur la baisse des valeurs. Une exception est un transfert d’emploi et un déplacement sur une distance acceptable.
Acheter une nouvelle maison et faire une vente à découvert sur la première maison
Pour acheter une nouvelle maison, la plupart des acheteurs contractent un prêt hypothécaire. Un nouveau prêt hypothécaire consiste à montrer au prêteur vos déclarations de revenus. Vos déclarations de revenus indiqueront que vous êtes propriétaire d’une maison. Il est très facile pour votre nouveau prêteur de découvrir que votre maison est sens dessus dessous. Le simple fait que vous devez plus que ce qu’elle vaut sur votre maison existante est une raison suffisante pour que de nombreux souscripteurs excluent votre dossier de la souscription et refusent le prêt.
Acheter et libérer sous caution
Pourquoi la banque refuserait-elle votre prêt si vous êtes à jour dans vos versements hypothécaires et si votre dossier de crédit est excellent ? Trois mots : acheter et renflouer. Achetez et la caution est considérée comme une fraude hypothécaire. Si vous mentez et dites que vous envisagez de conserver votre maison actuelle alors que vous avez l’intention de vous en aller, cela pourrait également être considéré comme une fraude hypothécaire.
Qualifiez-vous pour devenir propriétaire de deux maisons
Certains acheteurs gagnent suffisamment d’argent pour pouvoir devenir propriétaires de deux maisons. Si votre dossier de crédit est en or et que vos ratios soutiennent un nouveau prêt sans dépendre des revenus locatifs de votre maison existante, il est possible que la banque vous laisse acheter une nouvelle maison, même si votre maison existante est sous l’eau.
Vente à découvert stratégique
Il est très peu probable que la banque vous accorde une vente à découvert stratégique sur votre maison existante après avoir acheté une nouvelle maison – même si vous remplissez les conditions requises pour posséder deux maisons. La banque ne vous récompensera pas pour votre intelligence financière et votre capacité à anticiper. De plus, la banque verra que vous étiez auparavant qualifié pour devenir propriétaire de deux maisons et que vous bénéficiez d’une bonne cote de crédit ; pourquoi la banque devrait-elle vous laisser tranquille à ce stade ? Le problème, c’est que si vous rencontrez des difficultés financières, vous ne serez pas admissible à l’achat d’une nouvelle maison. Cependant, si vos difficultés financières sont soudaines, sans préavis et extrêmes, vous pourriez avoir droit à une exemption.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, est courtier-associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
