Un bail à pourcentage est un bail qui oblige le locataire d’un espace commercial à payer un « loyer de base » et, en plus, à payer au propriétaire un pourcentage basé sur les volumes de ventes mensuels du propriétaire de l’entreprise. Les baux à pourcentage sont généralement signés dans les points de vente des centres commerciaux.
Ce type de contrat de location est plus courant pour les entreprises dont les volumes de ventes sont notoirement importants, mais même une petite entreprise qui souhaite s’installer dans un centre commercial (pour profiter du volume élevé de trafic piétonnier) peut y être soumise.
Pourcentage des ventes réalisées
Les baux à pourcentage ne prennent pas de pourcentage sur toutes les ventes. Ils comprennent un pourcentage versé au propriétaire ou au bailleur uniquement lorsqu’un locataire a gagné un certain montant et dépassé un certain seuil de vente au cours d’un mois donné. Par exemple, un bail à pourcentage peut exiger qu’un locataire paie 7 % de toutes les ventes dépassant plus de 25 000 $ de ventes au cours d’un mois donné. Sept pour cent est un pourcentage courant pour un bail, donc si un propriétaire veut vous facturer 10 % ou 12 %, méfiez-vous.
Le point d’arrêt
Votre point d’arrêt est le point auquel un propriétaire exigera généralement que vous commenciez à payer un loyer au pourcentage. Le point d’arrêt des ventes est le point auquel votre pourcentage de loyer est égal à votre loyer de base. Vous pouvez calculer le point d’arrêt de votre magasin en divisant votre loyer de base par le pourcentage que votre propriétaire souhaite vous facturer. Par exemple, disons que votre loyer de base est de 4 000 $ par mois. Si vous divisez ce chiffre par 7 %, vous obtenez 57 142 $. C’est à ce moment-là que vous commencerez à payer un loyer au pourcentage, lorsque vos recettes brutes dépasseront ce seuil. À ce stade, vous devez payer 7 % de chaque dollar de ventes dépassant les 57 142 $.
Il est important de noter que ce sont réellement vos recettes brutes qui comptent en matière de pourcentage de loyer : vos revenus avant de payer d’autres dépenses. Selon toute vraisemblance, tout propriétaire potentiel avec lequel vous traitez vous demandera vos ventes annuelles minimales, puis il calculera votre loyer de base sur la base de ces informations.
Négocier le pourcentage
Il n’y a généralement pas beaucoup de marge de manœuvre lorsqu’il s’agit de négocier le pourcentage que votre propriétaire a en tête, à moins bien sûr qu’il ne soit sans scrupules et veuille facturer un pourcentage de 10 % ou plus. Toutefois, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas négocier. Vous constaterez peut-être qu’un propriétaire est quelque peu disposé à discuter du seuil de vente au-delà duquel le taux effectif global entre en vigueur. Évidemment, plus il est élevé, plus votre loyer total pour l’année sera bas.
Soyez prudent
Malgré ce qui semble être une manière non négociable de louer une propriété commerciale, aucun homme d’affaires avisé ne devrait jamais signer un bail sans avoir d’abord tenté de négocier de meilleures conditions. De plus, lorsque vous connaissez votre taux fixe pour l’année, vous pouvez mieux ajuster vos dépenses si, disons, vous avez une période de ventes inhabituellement lente. Cela peut arriver au propriétaire d’entreprise le plus préparé. Par exemple, si vous vendez du linge de lit de haute qualité et qu’un concurrent populaire ouvre un magasin près de chez vous, vos ventes pourraient en souffrir de manière inattendue. Vous pouvez contrer en réduisant les éléments non essentiels comme votre campagne de relations publiques. De plus, les baux à pourcentage sont plus complexes que les baux simples et pourraient vous coûter beaucoup d’argent à l’avenir. Il est toujours utile de demander à un avocat d’examiner tout accord avant de le signer et, si nécessaire, de négocier en votre nom.
