Le début d’une stratégie d’investissement immobilier locatif réussie est une estimation précise du rendement locatif de la propriété potentielle. Le rendement locatif net prend en compte les dépenses immobilières, mais pas le service de la dette tel que les versements hypothécaires.
Nous examinons ensuite la même propriété avec l’hypothèque incluse et en utilisant l’argent réellement investi. Cela nous donne un rendement locatif cash-on-cash.
Rendement locatif net
Voici un exemple si vous louez une propriété pour 2 400 $ par mois et qu’elle est inoccupée 5 % de l’année. Le retrait d’un poste vacant pour un encaissement annuel est de 27 360 $. Calculez maintenant ces coûts :
- Coût annuel de l’assurance : 1 200 $
- Taxes annuelles : 1 400 $
- Budget annuel de réparations : 600 $
- Frais de gestion des loyers : 6 %
Ces dépenses totalisent annuellement 4 842 $. Un revenu de 27 360 $ moins le coût de 4 842 $ équivaut à 22 518 $ de revenus de location après dépenses.
Disons maintenant que l’achat de la propriété vous a coûté 300 000 $. 22 518 $ divisé par la valeur de la propriété de 300 000 $ équivaut à un rendement locatif de 7,5 pour cent.
Rendement net par rapport au rendement brut
Il existe évidemment une distinction importante entre ces deux termes. À lui seul, le « rendement » indique simplement le loyer généré par un bien immobilier au cours de l’année et le pourcentage qu’il représente par rapport au prix d’achat. Les rendements ont généralement tendance à être plus élevés dans les zones moins chères.
Le rendement brut ne prend pas en compte les dépenses, c’est-à-dire ce qu’il vous en coûte pour maintenir cette propriété en activité, y compris les intérêts que vous pourriez payer sur les prêts et les hypothèques. Il vous reste un taux de rendement ou « rendement net » lorsque vous soustrayez ces dépenses.
Rendement locatif en espèces
Nous utiliserons ici les mêmes présomptions : le loyer mensuel est de 2 400 $ et la propriété est inoccupée 5 % de l’année. Le montant à retirer pour un poste vacant pour un encaissement annuel reste à 27 360 $. Maintenant, disons que vous avez mis 60 000 $ en espèces dans le détail, vous avez donc emprunté 240 000 $. Le calcul fonctionnerait comme ceci :
- Paiement mensuel du capital et des intérêts : 1 556,64 $
- Coût annuel de l’assurance : 1 200 $
- Taxes annuelles : 1 400 $
- Budget annuel de réparations : 600 $
- Frais de gestion des loyers : 6 %
Ces dépenses totalisent des sorties de fonds annuelles de 23 521,28 $. Un revenu de 27 360 $ moins des coûts de 23 521 $ équivaut à un rendement en espèces de 3 839 $ par rapport au retrait, et 3 839 $ divisé par un investissement en espèces de 60 000 $ équivaut à un rendement locatif en espèces de 6,4 %.
Pourquoi c’est important
Le rendement locatif net n’existe pas en vase clos, mais il peut grandement vous indiquer si investir dans une propriété donnée est une décision judicieuse (ou pas si judicieuse). En termes simples, il vous indique si vous payez trop cher pour une propriété, à tel point que vous trouveriez un meilleur taux de rendement ailleurs.
Risque vs récompense
Rares sont ceux qui diraient que le marché boursier peut être assez risqué à court terme. Les erreurs se corrigent souvent et reviennent sur la bonne voie au fil du temps, mais vous pouvez facilement perdre de l’argent si vous ne pouvez pas attendre. Une petite mauvaise nouvelle ou un mauvais rapport sur les bénéfices peut faire baisser fortement une action pendant un certain temps.
Une maison de location bien sélectionnée fournira un flux de trésorerie mensuel positif et sera relativement à l’abri des mauvaises nouvelles économiques. Votre locataire a toujours besoin d’un logement même si la bourse vient de plonger. Vous devriez également constituer des capitaux propres sur le long terme grâce à l’appréciation de la valeur et au remboursement de l’hypothèque. Ces capitaux propres peuvent être exploités pour d’autres investissements.
Retour sur investissement
Les obligations sont moins risquées que les actions, mais en contrepartie, les rendements sont faibles. L’intérêt des obligations municipales et gouvernementales plus sûres est inférieur à celui des obligations d’entreprises, mais celles-ci ne sont pas vraiment très bonnes non plus. Il est difficile d’être enthousiasmé par ce type d’investissement, surtout si vous êtes à la retraite et que vous avez un revenu fixe.
Le flux de trésorerie mensuel d’une bonne maison de location peut facilement fournir le double du rendement des obligations, en particulier avec les avantages fiscaux que vous n’obtenez pas avec d’autres types d’actifs. Vous pouvez également utiliser l’effet de levier avec les prêts hypothécaires. Au lieu de retirer 150 000 $ d’obligations pour acheter une maison contre de l’argent, vous pourriez retirer environ 30 000 $ pour un acompte et rester diversifié avec un meilleur retour sur investissement.
