Investir dans un bien immobilier locatif nécessite de nombreuses recherches, et comprendre comment une propriété va générer des flux de trésorerie provenant des opérations de location est un aspect important de ce processus.
Un simple calcul de flux de trésorerie peut illustrer le potentiel de l’immobilier locatif en tant qu’investissement. Prenons l’exemple d’un quadruplex et supposons que les quatre logements sont destinés à la location à temps plein. Vous avez fait vos recherches et vous avez fait un bon achat sur la propriété.
Voici à quoi vous pouvez vous attendre en termes de flux de trésorerie provenant d’une location.
Commencez par les bases
Le prix d’achat de la propriété était de 325 000 $. Vous avez investi 20 % (65 000 $) et financé 260 000 $. L’hypothèque est un prêt sur 30 ans à 6,5 % avec un paiement principal/intérêts de 1 643 $ par mois.
Les taxes et assurances au moment de l’achat sont de 3 600 $ par année, soit 300 $ par mois, pour un paiement total de 1 943 $ par mois.
Calculer les flux de trésorerie
Vous constatez une demande de location constante pour ces logements, qui restent tous occupés la plupart du temps, mais nous calculerons un risque d’inoccupation et de non-paiement de 6 % pour anticiper les flux de trésorerie réels, par simple prudence.
Les unités sont toutes identiques. Ils louent chacun 900 $ par mois.
Le calcul se décomposerait ainsi :
- Le revenu locatif brut est de 900 $ x 4 logements x 12 mois = 43 200 $ par an.
- Vos paiements sont de 1 943 $ x 12 mois = 23 316 $ par an.
- Les dépenses de réparation du propriétaire précédent s’élevaient en moyenne à 1 700 $ par an.
- L’inoccupation et la perte de crédit sont estimées à 6 % des loyers, soit 2 592 $ par année.
- Vous dépensez environ 400 $ chaque année en frais divers et en frais de publicité, et vous gérez vous-même la propriété.
Ce sont les éléments opérationnels de base qui entrent dans le calcul des flux de trésorerie. Les revenus locatifs moins les pertes d’inoccupation moins les paiements moins les dépenses sont égaux à votre flux de trésorerie :
43 200 $ (revenus de location bruts) moins 2 592 $ (facteur d’inoccupation) moins 23 316 $ (hypothèque, taxes et assurance) moins 2 100 $ (réparations et coûts) équivaut à 15 192 $. Cela équivaut à 1 266 $ par mois de flux de trésorerie positif sur 12 mois.
Les coûts peuvent toutefois être délicats, car certains ne surviennent pas tous les mois. Restez prudent en les traitant de la même manière que les postes vacants, à un pourcentage réaliste.
Trésorerie sur trésorerie investie
Divisez votre investissement en espèces réel de 65 000 $ par le rendement annuel en espèces, qui est de 15 192 $, pour analyser votre rendement en « espèces sur les espèces investies ». Cela représente un rendement de 23% sur votre argent investi. Il existe peu d’investissements qui génèrent ce type de rendement.
Les flux de trésorerie peuvent être fluides
Le flux de trésorerie est fonction d’un grand nombre d’intrants, et un ou plusieurs d’entre eux peuvent modifier et endommager ou améliorer le scénario. Certains sont influencés par le marché et l’économie.
Par exemple, un employeur local important pourrait fermer ses portes ou déménager, ce qui entraînerait une chute brutale de la demande de biens locatifs. C’est quelque chose que vous ne pouvez pas contrôler, mais vous pouvez potentiellement éviter un désastre en faisant preuve de diligence raisonnable concernant la santé et les projets des employeurs locaux.
Remarque
Vous êtes probablement en bonne forme si les grands employeurs sont rentables avec des baux longs récemment renouvelés.
D’autres facteurs hors de votre contrôle comprennent les taxes foncières et l’assurance des biens. Les impôts et les primes peuvent augmenter, augmentant les coûts d’exploitation et réduisant le résultat d’exploitation et, par extension, les flux de trésorerie. Mais ces facteurs négatifs peuvent être compensés par d’autres facteurs sur lesquels vousfaireavoir un certain contrôle.
Par exemple, vous pourrez peut-être trouver des moyens de réduire les coûts de marketing, de gestion ou de maintenance. Vous pouvez augmenter les loyers si le marché locatif est solide, mais cela peut être un équilibre délicat car cela pourrait augmenter les taux d’inoccupation. La perte de revenus due à l’augmentation du nombre de logements vacants peut facilement anéantir les gains résultant de l’augmentation des loyers.
Autres calculs
Ce n’est en aucun cas la seule façon de calculer les flux de trésorerie d’un bien locatif, même si cela pourrait bien être la plus simple. Vous pouvez inclure des calculs supplémentaires pour atteindre votre résultat net.
Certaines autres méthodes incluent les économies d’impôts que vous pourriez réaliser grâce à la propriété immobilière, et d’autres encore ventilent séparément le résultat opérationnel net. Mais cette formule simple devrait vous donner une longueur d’avance sur ce que vous devez savoir avant d’investir.
