La sous-agence fait référence à une relation de représentation client spécifique entre un courtier inscripteur de propriété ou un agent immobilier et un autre courtier ou agent immobilier qui fait appel à un acheteur pour acheter la propriété.
Dans une sous-agence, l’agent qui amène l’acheteur travaille en fait pour le vendeur en tant que sous-agent du courtier inscripteur. Ceci est important, car l’agent travaillant avec l’acheteur a en réalité des obligations fiduciaires envers le vendeur et non envers l’acheteur.
Cette pratique est pratiquement morte dans la plupart des États, car l’agence d’acheteur est de plus en plus courante et parce que les acheteurs ont besoin d’un avocat pour représenter leurs intérêts dans la transaction. De plus, comme les courtiers inscripteurs et leurs clients-vendeurs sont tenus responsables des actions, erreurs et omissions du sous-agent, cette situation n’est pas souhaitée dans la plupart des marchés immobiliers actuels.
Mise à jour : L’état actuel de la représentation dans l’industrie
Les lois immobilières sont spécifiques à chaque État et il existe des poches avec des statuts et des pratiques différents. Dans certaines régions, les avocats concluent encore des transactions, par exemple. Cependant, la majeure partie de ce qui suit décrit la manière dont cette pratique fonctionne actuellement dans de nombreux États.
La sous-agence ne fait tout simplement plus grand-chose. Le courtier inscripteur n’agit pas en tant qu’agent du vendeur et l’acheteur n’est pas représenté par une personne ayant des obligations envers le vendeur. Voici quelques-unes des variantes de représentation.
Presque tous les États exigent une certaine forme de divulgation au client ou au client potentiel de la manière dont vous, en tant qu’agent, le représenterez dans sa transaction immobilière. Assurez-vous de comprendre les règles de votre état et les différentes manières dont vous pouvez être le représentant du client. Vos devoirs et obligations envers le client varieront considérablement en fonction du type de représentation que vous avez contractuellement accepté.
Agent du vendeur ou agent de l’acheteur
Vous agissez en fait comme un véritable agent, et dans de nombreux États, cela doit être spécifiquement énoncé par écrit. Vous avez des obligations fiduciaires envers votre client vendeur ou acheteur :
- Loyauté : Vous devez agir uniquement dans le meilleur intérêt de votre client. Aucun autre intérêt ne peut prévaloir, y compris les intérêts du courtier ou de l’agent.
- Confidentialité : Toutes les communications confidentielles entre vous et votre client et les informations confidentielles doivent rester confidentielles pour toujours. Il existe des exceptions aux ordonnances judiciaires.
- Divulgation : Vous avez le devoir de divulguer à votre acheteur tout ce qui est important concernant la transaction ou la propriété.
- Obéissance : vous ne pouvez rien faire d’illégal, mais si c’est légal et que le client vous demande de faire quelque chose, vous devriez le faire.
- Soins raisonnables : adoptez une approche professionnelle pour tout travail pour le client et vous êtes censé faire preuve de soins raisonnables pour accomplir vos tâches de manière hautement professionnelle.
- Comptabilité : Comptabilisation appropriée de tout l’argent ou d’autres objets de valeur qui vous sont confiés par votre client.
Courtier ou facilitateur de transactions
Les relations d’agence étant rares de nos jours, la plupart des courtiers et des agents agissent en tant que courtiers ou facilitateurs de transactions. Vous n’agissez pas en tant qu’agent et aucune obligation fiduciaire n’est requise. En réalité, vous offrirez de toute façon les mêmes éléments de loyauté, de soins raisonnables, de divulgation et de comptabilité. Vous n’êtes tout simplement pas tenu de respecter des normes aussi élevées que lorsque vous êtes agent.
Responsabilité du fait d’autrui
Lorsque les avocats sont des acheteurs sur le marché, ils ne veulent JAMAIS que vous agissez en tant qu’agent. Vous voyez, l’agent et le client sont considérés comme ne faisant qu’un à certains égards. Il s’agit d’une relation de qualité supérieure, et le client peut avoir des ennuis juridiques avec le mauvais agent.
La responsabilité du fait d’autrui est que le client est tenu responsable des actes de l’agent. En supposant que rien n’est frauduleux, mais si une erreur majeure est commise par l’agent, le client serait tout aussi responsable. Vous pouvez comprendre pourquoi un avocat ne voudrait pas être responsable des erreurs qu’un agent immobilier pourrait commettre.
