Un guide étape par étape du processus de vente à découvert immobilière

Obtenez une analyse d’évaluation de propriété

Un prêteur n’est pas susceptible d’approuver une vente à découvert s’il y a suffisamment de capitaux propres dans la propriété pour lui permettre de vendre et au moins d’atteindre le seuil de rentabilité s’il a été saisi à la place. Le propriétaire doit être à l’envers sur son prêt, c’est-à-dire qu’il doit plus sur l’hypothèque que la juste valeur marchande de la maison. 

La première étape est donc cruciale : la valeur de la maison doit être établie dès le départ. 

Il est plus facile de parvenir à un accord sur le prix avec le prêteur lorsque la valeur de la maison est proche du solde hypothécaire impayé. Moins que Gesundmd est également toujours réalisable, mais le succès devient improbable lorsque la maison vaut plus. 

Gardez à l’esprit que le prêteur voudra une preuve de la valeur. Un agent immobilier peut préparer une analyse comparative de marché (CPA), ou un courtier peut fournir un avis de courtier sur les prix (BPO). Une évaluation professionnelle peut être un outil puissant. Le prêteur peut également en demander un. 

Obtenez une lettre de difficultés

Le prêteur voudra plus qu’une valeur avant d’accepter une vente à découvert. Il doit savoir pourquoi le propriétaire doit vendre. Pourquoi ne peut-il pas continuer à vivre là-bas ? 

Le vendeur doit donc préparer une ​lettre de difficulté détaillant les raisons pour lesquelles il n’est pas en mesure de continuer à effectuer ses versements hypothécaires. La rédaction de cette lettre devrait être la deuxième étape du processus, et la lettre doit être convaincante. La vente à découvert ne réussira pas sans cela. 

Il doit être convaincant et complet. Le prêteur doit immédiatement comprendre que le vendeur se trouve dans une situation où il s’agit soit d’une vente à découvert, d’une forclusion ou d’une faillite. Les difficultés qu’il traverse ne seront probablement pas résolues dans un avenir proche. Il peut s’agir du chômage, d’un divorce, du décès d’un conjoint, d’une maladie grave ou d’un sinistre non assuré. 

Plus le vendeur dispose de munitions pour convaincre le prêteur qu’il est dos au mur, plus il a de chances d’obtenir une bonne réponse. Il doit inclure des détails sur ses revenus, les autres actifs qu’il pourrait posséder et toutes les dettes qu’il doit. Le prêteur voudra s’assurer qu’il ne peut pas prétendre à un autre prêt pour le retenir jusqu’à ce que sa situation financière s’améliore. Il ne possède aucun actif qu’il pourrait vendre pour obtenir des liquidités.

Ajouter un peu d’émotion n’est pas une mauvaise chose, mais essayez de limiter la lettre à une seule page et d’inclure si possible des preuves documentées de ses déclarations.

Contactez le prêteur pour une demande de vente à découvert

Ce n’est pas aussi simple qu’il y paraît. Les prêteurs ne parleront pas aux investisseurs, aux acheteurs potentiels ou aux agents immobiliers, à moins que l’emprunteur ou le propriétaire ne leur ait demandé de le faire au préalable. Elle voudra obtenir l’approbation de toutes les parties nécessaires à l’avance et par écrit avant que quiconque ne contacte le prêteur, puis elle pourra soumettre ces consentements avec la demande et le dossier de vente à découvert.

Ces consentements permettront au service d’atténuation des pertes du prêteur de travailler et de discuter des options avec toutes les personnes impliquées et, finalement, d’exprimer les conditions du prêteur si la vente à découvert se réalise effectivement. Une ou plusieurs réunions réelles peuvent être programmées avec le service d’atténuation des pertes pour régler ces détails pour les propriétés commerciales, mais cela est moins probable pour les propriétés résidentielles.

Ne vous attendez pas à un accueil chaleureux lorsque vous demandez une candidature pour lancer le processus. En règle générale, les prêteurs ne sont pas enthousiasmés par les ventes à découvert. Vous devrez peut-être les suivre et passer plusieurs appels pour obtenir la candidature et avancer. 

Préparer le contrat de vente

L’étape suivante consiste à rédiger une offre de bonne foi : un contrat d’achat ou de vente signé entre un acheteur et un vendeur. Le prêteur a besoin de quelque chose de concret à approuver… ou à rejeter.

Le contrat doit indiquer clairement et sans équivoque que la transaction dépend de l’approbation du prêteur. Vous souhaiterez peut-être également inclure une copie du contrat d’inscription indiquant la commission due à l’agent immobilier lors de la vente et une preuve de la capacité d’achat de l’acheteur, comme une lettre de pré-approbation de son prêteur ou une preuve de dépôts en espèces sur un compte. 

Un affidavit indépendant est également souvent requis. Cela indique qu’il n’y a aucune relation préexistante entre l’acheteur et le vendeur, de sorte que le prix de vente proposé est véritablement indicatif de la juste valeur marchande. Le propriétaire n’essaie pas d’aider l’acheteur en vendant la propriété pour une somme modique. 

Assemblez ensemble le package de vente à découvert

Plus votre offre de vente à découvert est complète, mieux c’est. Rassemblez et photocopiez toutes les informations que vous avez recueillies et soumettez-les au prêteur. 

L’essentiel de votre présentation de vente à découvert doit étayer les déclarations faites dans la lettre de difficultés. Préparez un ensemble complet et détaillé de documents et de données financières pour étayer l’affirmation selon laquelle une vente à découvert est une bonne solution pour le prêteur. Vous pouvez utiliser des relevés bancaires, une preuve de vos revenus (ou de leur absence), une preuve de la valeur de vos actifs, des relevés de carte de crédit ou d’autres relevés de prêt et des déclarations de revenus. D’autres exemples incluent la preuve d’un décès dans la famille ou d’une maladie. Assurez-vous d’utiliser tout ce qui peut étayer les informations décrites dans la lettre.  

Le CMA, le BPO ou l’évaluation doivent indiquer que la maison ne se vendra pas autant ou plus que l’offre de vente à découvert sur le marché actuel. 

The Loss Mitigator examine votre package de vente à découvert

L’atténuateur de pertes du prêteur évaluera vos chiffres si vous avez préparé un package complet de vente à découvert, et il rassemblera ses propres chiffres. Son objectif est de s’assurer qu’il s’agit effectivement d’une situation qui peut être mieux sauvée par une vente à découvert. 

Il obtiendra probablement un rapport de titre pour s’assurer qu’aucun autre privilège n’est présent sur la propriété. Il voudra peut-être rencontrer le courtier qui a fourni le BPO – une autre raison pour laquelle ces lettres de consentement à parler sont si importantes. 

Ne vous attendez pas à ce que l’atténuateur se précipite dans ce processus. N’oubliez pas que la banque ne souhaite pas autant cette vente à découvert que l’acheteur et le vendeur. Il n’y a vraiment aucune incitation pour l’atténuateur à conclure l’examen le plus rapidement possible. L’un ou les deux agents impliqués dans la vente à découvert doivent généralement rester au courant de cette partie du processus avec des appels téléphoniques et des requêtes réguliers. 

Négocier la vente à découvert et procéder à la clôture

En fin de compte, l’une des quatre choses qui se produiront après l’examen de l’atténuation des pertes. Le prêteur approuvera l’offre et enverra une lettre décrivant les conditions de la transaction ou rejettera catégoriquement l’offre. Mais il pourrait également rejeter l’offre sous réserve de certaines circonstances auxquelles il est possible de remédier, en indiquant qu’il approuvera l’accord si les mesures correctives se concrétisent.

Enfin, le prêteur pourrait ne rien faire du tout. Il est acceptable de continuer à marteler jusqu’à ce que vous obteniez un rejet catégorique ou au moins un certain type de réponse définitive. 

Si la vente est réussie, le prêteur doit émettre une déclaration de règlement préliminaire, détaillant la date de clôture, tous les frais de clôture et, s’il y a plusieurs titulaires de privilèges, combien d’argent chacun doit recevoir de la vente.

S’il n’y a pas d’autres titulaires de privilèges, le prêteur encaisse tout le produit à la clôture. Le vendeur ne reçoit aucun argent de la transaction. N’oubliez pas que, par définition, elle doit toujours un solde sur le prêt contre la propriété vendue à découvert.

Le vendeur doit s’assurer qu’il reçoit une déclaration renonçant au droit du prêteur de poursuivre un jugement en déficience contre lui si possible, le déchargeant ainsi de toute responsabilité relative au remboursement du solde hypothécaire après la vente.