Un dépôt de garantie est une somme d’argent unique et remboursable qu’un propriétaire perçoit auprès d’un locataire en plus de son premier mois de loyer. La perception d’un dépôt de garantie n’est pas exigée par la loi, mais elle peut contribuer à vous protéger financièrement si un locataire cause des dommages à une location ou quitte inopinément sans payer son loyer. Bien que votre État puisse limiter le montant que vous pouvez percevoir, tous les États vous autorisent à percevoir un montant égal à au moins un mois de loyer.
Voici cinq principes de base que tout propriétaire devrait connaître sur les dépôts de garantie.
Limite de dépôt de garantie de l’État
Tous les États américains autorisent les propriétaires à percevoir des dépôts de garantie, et le montant maximum dépend de l’emplacement du bien locatif. Certains États, comme l’Illinois et le Texas, n’imposent aucune limite quant au montant pouvant être collecté. Dans le Connecticut, les propriétaires ne peuvent pas exiger plus de deux mois de loyer à titre de dépôt de garantie. Cette limite est réduite à un mois de loyer si le locataire est âgé de 62 ans ou plus.D’autres États autorisent les propriétaires à facturer aux locataires un maximum de un à trois mois de loyer.
Remarque
Les villes et les comtés peuvent également imposer des limites aux dépôts de garantie. Quelles que soient les lois de l’État dans lequel vous possédez un bien locatif, familiarisez-vous avec toutes les ordonnances locales pertinentes.
Connaître les limites légales est nécessaire, mais il est également important de comprendre le marché local. Si d’autres propriétaires de votre région facturent un dépôt de garantie d’un mois pour des logements comparables, vous risquez de perdre ces locataires potentiels en facturant un dépôt de garantie de deux mois. Les postes vacants prolongés seront plus coûteux à long terme que les pertes que vous pourriez subir en correspondant aux dépôts de garantie inférieurs exigés par votre marché.
Date d’échéance des dépôts
Récupérez la totalité du dépôt de garantie avant qu’un locataire emménage dans une location. Cela devrait être une condition du bail, donc si un locataire n’est pas en mesure de fournir le montant total à l’avance, vous pouvez annuler le bail et louer à un autre locataire potentiel qui a également été soigneusement sélectionné.
Permettre à un locataire d’emménager sans payer le dépôt de garantie vous met en danger.
Dépôts Avoirs
Certains États ne réglementent pas l’endroit où vous devez stocker les dépôts de garantie, mais d’autres exigent que vous placiez chaque dépôt sur un compte distinct portant intérêts.
Remarque
Les dépôts de garantie ne constituent pas un revenu pour les propriétaires. Il s’agit de fonds que les deux parties conviennent, par le biais d’un bail, de mettre de côté pour les dépenses que les locataires pourraient ou non engager à une date ultérieure.
Certains États exigent également que vous remettiez au locataire un reçu de dépôt de garantie dans les 30 jours suivant l’emménagement. Le reçu doit identifier la banque où le dépôt est détenu et le taux d’intérêt annuel. Certains États vont plus loin et exigent que vous déclariez chaque année les intérêts accumulés sur le dépôt de garantie.
Retour des dépôts
Chaque État a une loi spécifique sur la durée pendant laquelle les propriétaires doivent restituer les dépôts de garantie ou identifier les raisons de leur conservation. Certains fixent la limite à 15 jours après la fin du bail, tandis que d’autres vous donnent jusqu’à 30 jours pour restituer la caution ou pour donner un avis écrit au locataire expliquant pourquoi elle n’a pas été restituée.
Conserver les dépôts
Un dépôt de garantie est une sorte d’assurance pour les propriétaires, car il protège contre une violation du bail par votre locataire. Même si vous êtes autorisé à poursuivre un locataire pour l’argent qu’il vous doit, même si le jugement vous est rendu contre lui, il est souvent difficile de recouvrer l’argent. Les dépôts de garantie vous offrent un tampon pour amortir le coup de la perte de revenus.
Vous ne pouvez pas conserver un dépôt de garantie quand bon vous semble. Chaque État a certaines lois concernant le moment où vous êtes légalement autorisé à conserver le dépôt de garantie d’un locataire. San Francisco, par exemple, permet au propriétaire de déduire un dépôt de garantie pour certaines raisons, notamment :
- Loyer ou factures impayés
- Frais de ménage « raisonnables » pour ramener l’unité au même niveau de propreté qu’au début de la location
- Défaut du locataire de restaurer, remplacer ou restituer des biens personnels ou des accessoires
- Dommages à l’unité causés par le locataire ou un invité du locataire qui dépassent l’usure normale
S’il existe une raison légale de conserver la caution, documentez le problème et fournissez une explication écrite au locataire dans le délai établi par votre état. Parfois, vous pouvez conserver seulement une partie de la caution et restituer le reste. Par exemple, si le dépôt s’élève à 1 000 $ et que vous identifiez des dommages d’une valeur de 400 $, vous devrez restituer 600 $ et une explication écrite de la raison pour laquelle vous avez conservé les 400 $.
