Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire sur un immeuble commercial ou d’investissement, l’un des facteurs pris en compte par les prêteurs est le ratio prêt/valeur ou LTV. Ce ratio décrit la part de la valeur de la propriété couverte par l’hypothèque et permet aux prêteurs de déterminer le niveau de risque qu’ils prennent en offrant un prêt hypothécaire.
Il est exprimé en pourcentage et se calcule en divisant le montant de l’hypothèque par le moindre du prix de vente ou de la valeur estimative. Un acompte plus élevé crée un ratio LTV inférieur et indique une probabilité moindre de saisie.
Remarque
Un ratio LTV inférieur se traduit généralement par des conditions de prêt et des taux d’intérêt plus favorables.
Comment calculer le ratio prêt/valeur
Pour calculer le LTV, commencez par le prix de vente ou la valeur estimative de la propriété. Déterminez la mise de fonds dont vous disposez, puis soustrayez-la du prix de vente pour trouver le montant hypothécaire dont vous avez besoin. Le ratio prêt/valeur correspond au montant de l’hypothèque divisé par le moindre du prix de vente ou de la valeur estimative.
LTV = [prix – acompte] / prix
Si une propriété se vend à 300 000 $ et que vous disposez de 40 000 $ pour une mise de fonds, alors l’hypothèque dont vous avez besoin est calculée comme suit :
300 000 $ – 40 000 $ = 260 000 $ prêt hypothécaire souhaité
Divisez le montant du prêt hypothécaire par le prix de vente et convertissez le résultat en pourcentage pour obtenir le ratio LTV :
260 000 $ / 300 000 $ = 0,87 ou 87 %, qui est le ratio LTV.
Remarque
Même si vous achetez une propriété en dessous de la valeur estimative et considérez cela comme une bonne affaire, le prêteur utilisera le prix d’achat le plus bas dans ce calcul, ce qui augmentera votre LTV.
Types de prêts hypothécaires qui utilisent le LTV pour qualifier les emprunteurs
Le ratio prêt/valeur est utilisé pour qualifier les emprunteurs, bien qu’il ne s’agisse que d’un des nombreux facteurs pouvant être pris en compte. Il existe différents choix de prêts hypothécaires, et le type de prêt hypothécaire que vous recherchez, ainsi que le taux d’intérêt et le paiement, feront partie à la fois de votre décision et de l’offre du prêteur.
1. Hypothèque à taux fixe
Il s’agit de l’hypothèque de base avec un paiement égal chaque mois jusqu’à ce qu’elle soit entièrement remboursée. Le paiement simple P&I est composé de deux éléments : le principal et les intérêts. Au fur et à mesure que le prêt est remboursé, la partie de votre paiement consacrée aux intérêts diminue chaque mois et le montant qui rembourse le capital augmente, s’ajoutant à la valeur nette de la propriété.
Le type de prêt hypothécaire le plus populaire est le prêt hypothécaire à taux fixe sur 30 ans, suivi du prêt à taux fixe sur 15 ans. L’hypothèque sur 15 ans est amortie en deux fois moins de temps, avec des versements plus élevés et beaucoup moins d’intérêts payés sur la durée du prêt. Dans les deux cas, que les taux d’intérêt baissent au cours de la durée de votre prêt, vous êtes toujours bloqué sur le même taux.
2. Hypothèque à taux variable
Un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) est un prêt dont le taux d’intérêt change. Les ARM peuvent commencer avec des mensualités inférieures à celles des prêts hypothécaires à taux fixe et constituent souvent un pari pour que les taux d’intérêt restent bas. Cependant, ils comportent des risques tels que :
- Changements imprévisibles dans les paiements mensuels
- Augmentation des mensualités même si les taux d’intérêt n’augmentent pas
- Les paiements ne diminuent pas même si les taux d’intérêt diminuent
- Pénalités pour paiement anticipé
- Vous devez plus d’argent que ce que vous avez emprunté, même si vous effectuez vos paiements à temps
3. Prêt hypothécaire global
Si vous êtes un investisseur et possédez plusieurs propriétés avec valeur nette, vous pourriez avoir droit à un prêt hypothécaire global. Cela vous permet d’ouvrir une marge de crédit auprès d’une banque ou d’obtenir un prêt en permettant au prêteur d’utiliser l’une de vos autres propriétés comme garantie. Les deux propriétés sont couvertes par l’hypothèque, mais vous pouvez en vendre une tout en conservant l’hypothèque sur la seconde.
Ratio prêt/valeur nécessaire pour les immeubles de placement
Les prêteurs autoriseront différents ratios LTV en fonction du type de propriété pour laquelle vous recherchez un prêt hypothécaire. Les prêts hypothécaires pour les immeubles de placement nécessitent généralement des LTV plus faibles afin de minimiser le risque de saisie.
Les propriétés locatives ou de vacances sont généralement traitées davantage comme des immeubles de placement puisqu’elles ne constituent pas des résidences à temps plein pour la personne qui sollicite le prêt hypothécaire.
Remarque
Les prêteurs commerciaux sont plus susceptibles d’approuver des prêts dont le LTV est inférieur à 80 %.
Les prêts hypothécaires pour les propriétés commerciales, comme les immeubles de bureaux ou les complexes d’appartements, ont un ensemble de critères de souscription différents de ceux des résidences ou des maisons unifamiliales.Ces prêts reposent souvent davantage sur le flux de revenus projeté de la propriété, comme son historique de location ou le potentiel commercial de la zone dans laquelle elle se trouve, que sur des facteurs tels que l’historique de crédit du propriétaire.
Dans ces cas-là, cependant, le LTV peut toujours être pris en compte, car il donne une idée du risque que le prêteur prend en proposant un prêt hypothécaire.
