L’immobilier joue un rôle essentiel dans l’économie américaine. L’immobilier résidentiel offre des logements aux familles. C’est la plus grande source de richesse et d’épargne pour de nombreux Américains. L’immobilier commercial, qui comprend les immeubles d’habitation, crée des emplois et des espaces pour le commerce de détail, les bureaux et l’industrie manufacturière. Les affaires et les investissements immobiliers constituent une source de revenus pour des millions de personnes.
En 2018, la construction immobilière a contribué à hauteur de 1 150 milliards de dollars à la production économique du pays. Cela représente 6,2 % du produit intérieur brut des États-Unis. C’est plus que les 1 130 milliards de dollars de 2017, mais toujours moins que le sommet de 1 19 billions de 2006. À cette époque, la construction immobilière représentait une part importante du PIB, à hauteur de 8,9 %.
La construction immobilière est une activité à forte intensité de main-d’œuvre et constitue un moteur majeur de création d’emplois. La baisse de la construction de logements a largement contribué au taux de chômage élevé de la récession.
L’effet d’entraînement de l’immobilier
La construction est la seule partie de l’immobilier qui est mesurée par le PIB. Mais l’immobilier affecte de nombreux autres domaines du bien-être économique qui ne sont pas mesurés. Par exemple, une baisse des ventes immobilières entraîne finalement une baisse des prix de l’immobilier. Cela réduit la valeur de toutes les maisons, que les propriétaires vendent activement ou non. Cela réduit le nombre de prêts sur valeur domiciliaire disponibles pour les propriétaires. Cela réduit en fin de compte les dépenses des consommateurs, car davantage d’argent du propriétaire est immobilisé dans des projets immobiliers.
Près de 70 % de l’économie américaine repose sur la consommation personnelle. Une réduction des dépenses de consommation contribue à une spirale descendante de l’économie. Cela entraîne de nouvelles baisses de l’emploi, des revenus et des dépenses de consommation. Si la Réserve fédérale n’intervient pas en réduisant les taux d’intérêt, le pays pourrait alors sombrer dans une récession. La seule bonne nouvelle concernant la baisse des prix de l’immobilier est qu’elle réduit les risques d’inflation.
L’immobilier et la récession de 2008
Il n’y a pas de meilleur exemple de l’impact de l’immobilier sur l’économie que la crise financière de 2008. La chute des prix de l’immobilier a initialement déclenché le ralentissement, mais peu de gens s’en sont rendu compte à l’époque. En juillet 2007, le prix médian d’une maison unifamiliale existante était en baisse de 4 % depuis son sommet d’octobre 2005, selon la National Association of Realtors. Mais les économistes ne parvenaient pas à s’entendre sur la gravité de cette situation. Les définitions de récession, marché baissier et correction boursière sont bien standardisées, mais il n’en va pas de même pour le marché immobilier.
À titre de perspective, beaucoup l’ont comparé au déclin de 24 % au cours de la Grande Dépression de 1929. Ils l’ont également comparé au déclin allant de 22 % à 40 % dans les zones productrices de pétrole au début des années 1980. Selon ces critères, la crise était à peine notable.
Cependant, l’accident a rapidement pris de l’ampleur. Certaines études économiques ont montré qu’une baisse des prix de l’immobilier comprise entre 10 % et 15 % suffit à éliminer les capitaux propres du propriétaire. Cela s’est produit dès 2007 dans certaines communautés de Floride, du Nevada et de Louisiane.
Décès par produits dérivés
Près de la moitié des prêts émis entre 2005 et 2007 étaient des prêts à risque. Cela signifiait que les acheteurs étaient plus susceptibles de faire défaut. Le véritable problème était que les banques utilisaient ces prêts hypothécaires pour soutenir des milliards de dollars de produits dérivés. Les banques ont intégré les prêts hypothécaires à risque dans ces titres adossés à des créances hypothécaires. Ils les ont vendus comme placements sûrs aux fonds de pension, aux entreprises et aux retraités. Ils étaient considérés comme « assurés » contre le défaut de paiement par un nouveau produit d’assurance appelé credit default swaps. Le plus gros émetteur était American International Group Inc.
Lorsque les emprunteurs faisaient défaut, les titres adossés à des créances hypothécaires avaient une valeur douteuse. Tant d’investisseurs ont alors tenté d’exercer leurs credit default swaps qu’AIG s’est retrouvé à court de liquidités. Il a menacé de faire défaut. La Réserve fédérale a dû le renflouer.
Les banques ayant de nombreux titres adossés à des créances hypothécaires dans leurs livres, comme Bear Stearns et Lehman Brothers, ont été boudées par les autres banques. Sans liquidités pour gérer leurs entreprises, ils se sont tournés vers la Fed pour obtenir de l’aide. La Fed a trouvé acheteur pour le premier, mais pas pour le second. La faillite de Lehman Brothers a officiellement déclenché la crise financière de 2008.
Un autre crash est-il imminent ?
Une majorité d’Américains pensent que le marché immobilier va s’effondrer au cours des deux prochaines années. Ils voient les prix de l’immobilier stagner et la Fed commencer à baisser les taux d’intérêt. Pour eux, cela ressemble à une bulle prête à éclater.
Mais il existe de nombreuses différences entre le marché immobilier actuel et celui de 2005. Par exemple, les prêts subprime représentent un pourcentage plus faible du marché hypothécaire (bien qu’ils connaissent à nouveau une croissance sous le nom de « prêts non prime »). En 2005, ils contribuaient à hauteur de 20 %. En outre, les banques ont relevé leurs normes de prêt. Les flippers domestiques doivent fournir entre 20 % et 45 % du coût d’une maison. Pendant la crise des subprimes, ils avaient besoin de 20 % ou moins.
Plus important encore, les propriétaires ne retirent pas autant de valeur nette de leur maison. La valeur nette de l’immobilier a atteint 85 milliards de dollars en 2006. Elle s’est effondrée à moins de 10 milliards de dollars en 2010 et y est restée jusqu’en 2015. En 2017, elle n’avait atteint que 14 milliards de dollars. L’une des principales raisons est que moins de personnes déclarent faillite. En 2016, seulement 770 846 personnes ont déposé le bilan. En 2010, 1,5 million de personnes l’ont fait. Certains économistes attribuent cela à Obamacare. Maintenant que davantage de personnes sont couvertes par une assurance, elles risquent moins d’être submergées par les factures médicales. Ces différences rendent moins probable un effondrement du marché immobilier.
