La plus grande erreur que commettent les vendeurs de maison lorsqu’ils choisissent un agent inscripteur est d’en sélectionner un en fonction uniquement de deux facteurs : le prix catalogue le plus élevé pour leur maison et la commission la plus basse.
À première vue, un vendeur pourrait demander : « Quoi ? Vous êtes fou ? parce que les vendeurs veulent le prix le plus élevé possible et payer la commission la plus basse. Mais ces deux critères n’ont que très peu à voir avec l’embauche d’un agent compétent et, dans de nombreux cas, sont totalement hors de propos. Voyons pourquoi.
Points clés à retenir
- Ne vous contentez pas de choisir votre agent inscripteur en fonction du prix catalogue le plus élevé pour votre maison et de la commission la plus basse.
- Posez des questions spécifiques sur ce que votre agent inscripteur fera pour vous en ce qui concerne la commercialisation de votre maison.
- L’expérience, l’éducation, l’honnêteté et d’autres facteurs sont importants lors du choix de votre agent inscripteur.
Le prix catalogue suggéré le plus élevé
Les agents ne peuvent pas vous dire combien votre maison se vendra. Dire qu’ils le peuvent est une erreur. Un agent inscripteur peut vous montrer des ventes comparables, des ventes en attente et des ventes actives. Mais vous choisissez le prix de vente et un acheteur vous dira si le prix est correct. Un agent peut suggérer le prix catalogue qui attirera un acheteur. La destination à partir de là dépend généralement de l’acheteur.
Bien que le choix d’un prix d’inscription puisse sembler intimidant au premier abord, il peut être un soulagement d’apprendre qu’en 2019, les vendeurs de maisons ont reçu en moyenne 99 % de leur prix demandé et que leurs propriétés ont généralement été vendues dans un délai de trois semaines.C’est la preuve que choisir un bon prix d’inscription est possible si vous faites vos recherches et travaillez avec un agent compétent. Voici quelques conseils à prendre en compte lorsque vous recherchez un agent.
- Pour obtenir le listing, certains agents déforment la vérité.Étant donné que les agents ne peuvent pas garantir votre prix de vente, l’agent inscripteur qui suggère le prix le plus élevé pourrait mentir. Demandez à l’agent de vous montrer les numéros à l’appui du prix catalogue suggéré. Si l’agent n’a pas de statistiques ou si les ventes de maisons sont situées dans un autre quartier, cela pourrait être un signal d’alarme.
- Recherchez un agent inscripteur qui vous propose une gamme de prix.Il existe souvent, mais pas toujours, une fourchette de prix. De nombreux facteurs déterminent la plage, parmi lesquels l’emplacement, la température du marché et les améliorations apportées à la maison.
- La tarification est un art. Si le prix de la maison est correct, vous recevrez probablement une offre. Si le prix est trop élevé, vous risquez de ne pas obtenir de visites du tout et vous finirez par devoir réduire le prix, laissant les acheteurs se demander ce qui ne va pas avec votre maison.
Pour référence, en 2019, le délai moyen de fermeture d’un logement variait entre 40 et 48 jours selon les mois.Si cela prend beaucoup plus de temps, votre prix est probablement trop élevé.
Devriez-vous choisir un agent basé sur une commission ?
Les agents immobiliers ne sont pas égaux ; chacun est unique. Chacun a ses propres techniques de marketing et son propre budget publicitaire. En choisissant un agent disposant d’un budget publicitaire important et de l’argent de l’entreprise correspondant, vous pourriez gagner une plus grande visibilité auprès d’un plus grand nombre d’acheteurs. C’est idéal, car toucher un plus grand nombre d’acheteurs potentiels signifie une meilleure chance d’obtenir une bonne offre.
Pourquoi un agent travaillerait-il volontiers pour moins cher que ses concurrents ? Il y a toujours une raison pour laquelle un courtier ou un agent immobilier réduit les frais immobiliers. Parfois, c’est la seule façon pour l’agent de penser qu’il est possible de réussir dans une entreprise hautement compétitive, car autrement il ne peut pas se démarquer de la concurrence en termes de service, de connaissances ou de compétences en négociation. Si le seul avantage qu’un agent apporte est des honoraires bon marché, demandez-vous pourquoi. L’agent est-il désespéré à la recherche d’affaires ou n’est-il pas qualifié ? Réfléchissez à ces questions avant de vous engager à travailler avec un agent.
Parfois, les agents à service complet négocient une commission inférieure dans des circonstances particulières telles que :
- Vous achetez et vendez une maison en même temps, en confiant les deux transactions à un seul agent.
- Vous êtes prêt à effectuer toutes les démarches, la publicité et le marketing, ainsi qu’à payer les dépenses liées à la vente.
- Vous promettez de référer plus d’affaires à l’agent.
- Vous vendez plus d’une maison.
- Vous n’avez pas suffisamment de capitaux propres pour payer une commission complète.
- L’agent vous accepte comme cas pro bono.
- L’agent perdra l’inscription à moins qu’il ne corresponde aux honoraires d’un concurrent.
- L’agent souhaite que la signalisation (exposition au trafic) facture une commission complète.
Si vous interviewez des agents qui offrent des services similaires et que vous ne parvenez pas à choisir entre eux, demandez à voir un historique du prix catalogue original et des numéros de vente finaux de chaque agent. Il y a de fortes chances que l’agent le moins cher affichera plus de réductions de prix et plus de jours sur le marché (DOM).
Remarque
Si votre maison est située dans un quartier difficile à vendre, envisagez de faire appel à un agent expérimenté dans la vente de maisons difficiles à vendre.
L’importance du marketing d’agence
Un bon agent inscripteur vit et meurt grâce au marketing. C’est parce que la bonne publicité d’une maison est ce qui fait la vente. Demandez à examiner une copie complète du plan marketing de l’agent. Vous devez spécifiquement demander quel est le plan de l’agent pour vendre votre maison. Pour référence, voici le minimum auquel vous devez vous attendre :
- Signalisation professionnelle, incluant le numéro de téléphone portable d’un agent
- Un coffre-fort immobilier
- Surveillance électronique quotidienne des accès aux coffres-forts
- Rapports de suivi sur les visites des acheteurs et commentaires au vendeur
- Aperçus du courtier
- Incitatifs pour les aperçus des courtiers et des bureaux
- Conseils de mise en scène
- Marketing numérique ciblé
- Publicité dans les journaux locaux, seulement si cela est justifié
- Exposition au service d’annonces multiples (MLS) avec plus de 36 photos professionnelles
- Options de visite virtuelle
- Distribution sur les principaux sites Web
- Dépliants en quadrichromie, si justifié
- Dépliants de financement pour les acheteurs
- Un minimum de deux journées portes ouvertes, à condition que son emplacement soit candidat
- Publipostage aux voisins environnants, acheteurs/courtiers hors zone
- Exposition aux réunions du conseil d’administration des agents immobiliers
- Commentaires aux vendeurs sur les appels de signature des acheteurs et les présentations des acheteurs
- Une analyse comparative de marché (CMA) mise à jour après 30 jours
- Flux d’e-mails de nouvelles annonces en concurrence
- Mises à jour sur les faits, les tendances et les ventes récentes du quartier
N’oubliez pas : aucune tactique unique ne permet de vendre des maisons. C’est une combinaison de toutes ces méthodes qui permet de vendre des maisons.
Caractéristiques d’un bon agent inscripteur
Vous serez en relation avec votre agent inscripteur pendant un mois ou deux (ou plus). Choisissez un agent que vous aimez et avec lequel vous pouvez vous identifier. Voici quelques-unes des caractéristiques que les vendeurs disent vouloir chez un agent :
- Expérience:Vous voulez un agent qui a vendu de nombreuses maisons dans le passé et qui a appris de ses erreurs ailleurs.
- Éducation:Renseignez-vous sur les diplômes et les certifications.
- Honnêteté:Faites confiance à votre intuition. Votre agent doit paraître sincère.
- Mise en réseau :C’est une affaire de personnes. Certaines maisons se vendent parce que les agents ont contacté d’autres agents.
- Compétences en négociation :Vous voulez un négociateur agressif, pas quelqu’un qui cherche à conclure une vente rapide à vos frais.
- Communication efficace :Les vendeurs affirment que la communication et la disponibilité sont essentielles.
Enfin, demandez une garantie personnelle. Si l’agent ne garantit pas les performances et ne vous libère pas d’une annonce sur demande, ne l’embauchez pas.
Foire aux questions (FAQ)
Qu’est-ce qu’une commission équitable pour un agent immobilier ?
Une commission immobilière se situe généralement entre 5 % et 6 % du prix de vente, cette somme étant répartie entre l’agent de l’acheteur et l’agent du vendeur. Vous pourrez peut-être obtenir une commission inférieure si aucun agent acheteur n’est impliqué ou si vous assumez davantage de démarches pour vendre votre maison. Toutefois, cette plage est typique pour la plupart des agents.
Comment déterminer le prix d’inscription de ma maison ?
En fin de compte, vous décidez du prix catalogue de votre maison, mais votre agent peut vous aider à prendre la décision. Ils devraient vous proposer des ventes comparables, discuter avec vous des conditions actuelles du marché et examiner les améliorations que vous avez apportées à la maison pour vous aider à arriver à un prix qui attirera des offres.
Puis-je vendre ma maison sans agent ?
Vous pouvez vendre votre maison sans agent, ou « à vendre par le propriétaire ». Cependant, si vous optez pour cette voie, vous devez être prêt à effectuer vous-même le travail d’un agent. Cela implique une recherche de ventes comparables, une inscription, une présentation, une commercialisation et une négociation du prix de votre propriété. À tout le moins, vous devriez travailler avec un avocat pour vous assurer qu’il n’y a aucun problème juridique avec le processus de vente.
