Comment faire une vente à découvert sur une maison

Une vente à découvert se produit lorsqu’une maison est vendue à un prix inférieur au montant dû sur l’hypothèque.

Apprenez-en davantage sur les ventes à découvert et leur fonctionnement.

Ventes à découvert aujourd’hui

Une vente à découvert dans l’immobilier n’est pas toujours une transaction agréable, mais les ventes à découvert ont parcouru un long chemin depuis 2006, alors ne vendez pas le concept à découvert. Notre économie actuelle ne signifie pas que les ventes à découvert ont disparu. Par exemple, une personne qui a acheté une toute nouvelle maison pourrait décéder le lendemain de la clôture, et les coûts d’une vente immédiate pourraient faire passer cette transaction au statut de vente à découvert.

Pour ceux qui sont sous l’eau depuis un certain temps ou qui ont eu du mal à modifier leur prêt, c’est une autre histoire. Il existe de nombreuses façons de perdre une maison, mais renoncer à la propriété d’une manière qui détruit le crédit est l’une des plus difficiles, et c’est ce que les saisies ont tendance à offrir. Pour les propriétaires qui ne peuvent plus se permettre de maintenir leurs versements hypothécaires à jour, il existe des alternatives à la procédure de faillite ou de saisie. L’une de ces options est la vente à découvert.

Il y a eu de nombreuses ventes à découvert entre 2006 et 2012, mais elles ne sont plus aussi répandues aujourd’hui. Ces dernières années, même les vendeurs qui ne sont pas en souffrance peuvent se qualifier pour une vente à découvert, ce qui a ouvert de nombreuses portes supplémentaires pour les ventes à découvert. Les ventes à découvert ont tendance à offrir un processus de clôture digne aux vendeurs.

Choses à savoir avant une vente à découvert

Lorsque les prêteurs acceptent de réaliser une vente à découvert de biens immobiliers, cela signifie que le prêteur accepte moins que le montant total dû. Tous les prêteurs n’accepteront pas les ventes à découvert ou les remises sur les gains, surtout s’il serait plus logique financièrement de procéder à une saisie ; de plus, tous les vendeurs ni toutes les propriétés ne sont pas admissibles aux ventes à découvert.

À l’exception de certaines conditions conformément à la Mortgage Forgiveness Debt Relief Act de 2007, sachez que l’IRS pourrait considérer l’annulation de la dette comme un revenu, et rien ne garantit qu’un prêteur qui accepte une vente à découvert ne poursuivra pas légalement un emprunteur pour la différence entre le montant dû et le montant payé. Dans certains États, ce montant est appelé déficit.

Un avocat peut déterminer si votre prêt est admissible à un jugement ou à une réclamation pour déficience. La plupart des ventes à découvert en Californie ne comportent plus de pénalités fiscales.

Étapes de vente à découvert à suivre

Bien que tous les prêteurs aient des exigences différentes et puissent exiger qu’un emprunteur soumette un large éventail de documents, les étapes suivantes vous donneront une assez bonne idée de ce à quoi vous attendre.

Appelez le prêteur

Vous devrez peut-être passer une demi-douzaine d’appels téléphoniques avant de trouver la personne responsable de la gestion des ventes à découvert. Vous voudrez parler au service « vente à découvert immobilière » ou « travailler » et essayer d’obtenir le nom du négociateur. Votre agent immobilier peut également gérer cette étape pour vous, dans de nombreuses circonstances.

Soumettre une lettre d’autorisation 

Les prêteurs ne souhaitent généralement pas divulguer vos informations personnelles sans autorisation écrite. Si vous travaillez avec un agent immobilier, un agent de clôture, une société de titres ou un avocat, vous bénéficierez d’une meilleure coopération si vous écrivez une lettre au prêteur l’autorisant à parler de votre prêt avec ces parties intéressées spécifiques. La lettre doit inclure les éléments suivants :

• Adresse de la propriété
• Numéro de référence du prêt
• Votre nom
• La date et la période d’effet
• Le nom et les coordonnées de votre agent

Feuille nette préliminaire

Il s’agit d’un relevé de clôture estimé qui indique le prix de vente que vous espérez recevoir et tous les coûts de vente, les soldes de prêts impayés, les paiements impayés et les frais de retard, y compris les commissions immobilières. Votre agent de clôture ou votre avocat devrait être en mesure de préparer cela en votre nom. Si le résultat final montre du cash pour le vendeur, bonne nouvelle, vous n’aurez probablement pas besoin d’une vente à découvert.

Lettre de difficultés

Plus c’est triste, mieux c’est pour votre lettre de difficultés. Cet exposé des faits décrit comment vous vous êtes retrouvé dans cette situation financière et invite le prêteur à accepter un paiement inférieur au paiement intégral. Les prêteurs ne sont pas inhumains et peuvent comprendre si vous avez perdu votre emploi, si vous avez été hospitalisé ou si un camion a écrasé toute votre famille, mais les prêteurs ne sont pas particulièrement empathiques face aux situations impliquant un comportement malhonnête ou criminel.

Preuve de revenus et d’actifs 

Il est préférable d’être honnête et honnête au sujet de votre situation financière et de divulguer vos actifs. Les prêteurs voudront savoir si vous avez des comptes d’épargne, des comptes du marché monétaire, des actions ou des obligations, des instruments négociables, de l’argent liquide ou d’autres biens immobiliers ou quoi que ce soit de valeur tangible. Les prêteurs n’exercent pas d’activités caritatives et exigent souvent l’assurance que le débiteur ne pourra rembourser aucune partie de la dette qu’il annule. La banque exigera également 30 jours de fiches de paie.

Copies des relevés bancaires

Si vos relevés bancaires reflètent des dépôts non comptables, des retraits d’espèces importants ou un nombre inhabituel de chèques, c’est probablement une bonne idée d’expliquer chacun de ces éléments au prêteur. De plus, le prêteur voudra peut-être que vous rendiez compte de chaque dépôt afin de pouvoir déterminer si les dépôts se poursuivront. Généralement, les banques exigent vos 2 derniers mois.

Analyse comparative du marché

Parfois, les marchés déclinent et la valeur des propriétés chute. Si cela fait partie de la raison pour laquelle vous ne pouvez pas vendre votre maison à un prix suffisant pour rembourser le prêteur, ce fait doit être justifié pour le prêteur par une analyse comparative de marché (AMC). Votre agent immobilier peut préparer pour vous une CMA, qui indiquera les prix de maisons similaires :

• Actif sur le marché
• Ventes en attente
• Vend depuis les 6 derniers mois.

Contrat d’achat et contrat d’inscription 

Lorsque vous parvenez à un accord de vente avec un acheteur potentiel, le prêteur demandera une copie de l’offre, ainsi qu’une copie de votre contrat d’inscription. Soyez prêt à ce que le prêteur renégocie les frais et refuse de payer certains éléments tels que les plans de protection de la maison ou les inspections des termites.

Désormais, si tout se passe bien, le prêteur approuvera votre vente à découvert. Dans le cadre de la négociation, vous pourriez demander au prêteur de ne pas signaler les problèmes de crédit aux agences d’évaluation du crédit, mais sachez que le prêteur n’a aucune obligation de répondre à cette demande. Le statut du rapport de crédit n’est souvent pas négociable.

Acheter une maison en vente à découvert

Si vous envisagez d’acheter une vente à découvert, cela pourrait présenter des inconvénients. Pour votre protection, vous devez :

• Obtenir des conseils juridiques auprès d’un avocat spécialisé en droit immobilier
• Appelez un comptable pour discuter des ramifications fiscales des ventes à découvert

Sachez également que les ventes à découvert peuvent prendre beaucoup de temps. Les retards dans le processus peuvent être causés par un certain nombre de facteurs, d’autant plus que les ventes à découvert ont souvent une priorité moindre que les ventes de maisons ordinaires.