La plus grande question dans une vente à découvert est le prix. Dans quelle mesure ce prix catalogue est-il réaliste ? Pour commencer, si le vendeur n’est pas qualifié pour réaliser une vente à découvert, le prix catalogue n’est pas pertinent.En effet, les vendeurs qui ne sont pas admissibles à une vente à découvert peuvent voir leur vente à découvert rejetée. Dans ces cas-là, la banque n’approuvera pas la vente à découvert même si l’acheteur est prêt à payer au-dessus de la valeur marchande.
Points clés à retenir
- Lorsqu’il s’agit de ventes à découvert, la plus grande question est celle du prix et de son réalisme.
- Si le prix catalogue est trop bas, la banque rejettera la vente à découvert ; un prix catalogue bas pourrait être une stratégie utilisée par l’agent inscripteur et le vendeur pour attirer plusieurs offres sur la vente à découvert.
- La banque de vente à découvert embauchera un agent d’opinion sur les prix du courtier et paiera à cet agent moins de 100 $ pour produire un BPO.
- Gardez toutefois à l’esprit que ni le prix de votre offre ni celui de l’agent BPO ne peuvent avoir de base sur la valeur marchande.
Pourquoi les prix des ventes à découvert ne sont pas fiables
Vous ne pouvez pas vous fier au prix catalogue d’une vente à découvert.
Note
La seule chose qu’un prix catalogue vous indique, c’est combien il faut pour que le vendeur signe un contrat d’achat, et parfois il ne le fera même pas.
Dans certains services d’annonces multiples (MLS), les agents inscripteurs sont tenus d’informer les agents de l’acheteur si le vendeur n’acceptera pas le prix catalogue, mais toutes les sociétés MLS n’exigent pas cette divulgation.
Si le prix catalogue est trop bas, la banque rejettera la vente à découvert. De plus, un prix catalogue bas pourrait être une stratégie utilisée par l’agent inscripteur et le vendeur pour attirer plusieurs offres sur la vente à découvert.
En bref, le prix catalogue d’une vente à découvert pourrait ne rien signifier du tout.
Comment déterminer un prix d’offre pour une vente à découvert
Vous devrez penser comme un agent d’avis de prix de courtier (BPO).À l’exception de quelques types de ventes à découvert, les banques ne paient généralement pas pour une évaluation. Ils accordent également peu de crédit à l’expérience des évaluateurs immobiliers.
Les banques ne font pas non plus confiance aux agents inscripteurs de ventes à découvert, et pour cause. L’agent inscripteur de ventes à découvert représente le vendeur et non la banque. L’agent inscripteur de ventes à découvert souhaite également vendre cette maison rapidement. Le prix que l’agent de vente à découvert estime être la valeur marchande peut être juste au nez ou il peut être trompeusement bas.
Ainsi, la banque de vente à découvert embauchera un agent BPO et paiera à cet agent moins de 100 $ pour produire un BPO. Cet agent peut être un agent local ou l’agent peut vivre hors de la région. Mais de nombreux agents BPO examineront les ventes comparables dans un rayon d’un demi-mile de la propriété en question. Ils compareront des maisons d’âge et de superficie similaires. Vous pouvez faire la même chose.
Les différents types de prix d’offre pour une vente à découvert
Bien qu’il existe plusieurs façons de calculer la valeur marchande, tous les agents BPO n’utilisent pas tous les outils dont ils disposent. Un agent BPO peut considérer uniquement les 3 derniers mois de maisons vendues les plus proches de la propriété en question. L’agent peut ignorer l’emplacement, l’état, les facteurs uniques et les tendances telles que la baisse des prix sur les annonces actives et en attente.
Voici les différents types de prix d’offre de vente à découvert et pourquoi ils sont différents :
- Prix catalogue pour une vente à découvert.Il s’agit du prix convenu entre l’agent inscripteur et le vendeur. Il est utilisé pour attirer une offre. Cela peut être élevé ; il peut être faible ; cela peut être juste sur l’argent.
- Prix de vente à découvert de l’agent BPO.Ce prix est souvent calculé statistiquement, mais sans inspection intérieure, il ne vaut pratiquement rien. Même avec une inspection intérieure, les prix BPO ne sont pas toujours corrects, principalement parce que l’agent peut ne pas travailler et comprendre le quartier. Mais c’est le prix de l’offre que la banque de vente à découvert acceptera.
- Opinion de l’agent acheteur local sur la valeur.Un spécialiste du quartier est probablement votre deuxième meilleure option pour obtenir une opinion honnête sur la valeur marchande. Cet agent connaîtra l’histoire et les tendances de l’achat d’une maison dans ce quartier particulier. Si le prix de l’agent acheteur local est supérieur à une valeur BPO, le fait que vous proposiez un prix proche de cette valeur dépend du fait que vous soyez confronté à des offres concurrentes et de votre désir d’acquérir la maison.
- L’opinion d’un évaluateur local sur la valeur marchande.Une évaluation vous coûtera entre 300 $ et 500 $ en moyenne, mais un évaluateur professionnel ayant de l’expérience dans l’évaluation de maisons dans ce quartier devrait produire une opinion valable sur la valeur. Pourtant, ce n’est que l’opinion d’une seule personne.
- Évaluation de la vente à découvert par le prêteur acheteur.Ce type d’évaluation est effectué via un pool d’évaluation, et l’évaluateur peut ou non être expérimenté et peut ne pas connaître le quartier. Il s’agit essentiellement d’une évaluation destinée à valider l’offre, et non à valider la valeur marchande réelle.
Note
L’astuce pour choisir le prix d’offre d’une vente à découvert est de déterminer le montant que la banque voudra, en fonction de l’opinion de la valeur d’un agent BPO. Le prix de votre offre doit être raisonnable. La banque peut ou non accorder une remise en attendant l’approbation de la vente à découvert.
Gardez toutefois à l’esprit que ni le prix de votre offre ni celui de l’agent BPO ne peuvent avoir de base sur la valeur marchande. Le montant que vous payez et la valeur marchande peuvent être deux choses distinctes. Préparez-vous simplement à une contre-offre de la banque si le prix de votre offre est trop bas.
Vous devriez discuter avec votre avocat des pièges et des inconvénients juridiques liés à la rédaction de plusieurs offres d’achat pour une vente à découvert lorsque vous ne pouvez pas vous permettre de toutes les acheter. Généralement, les agents éthiques découragent cette pratique à moins que l’acheteur ne le divulgue dans l’offre.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
