Comment utiliser une CMA : analyse comparative du marché

Avant de mettre une maison sur le marché ou de l’inscrire auprès d’un agent immobilier, les vendeurs de maison avisés obtiennent une analyse comparative du marché, également appelée dans l’industrie CMA. Vous avez probablement reçu des lettres de publipostage ou des cartes postales d’agents immobiliers locaux au sujet des RMR. Ces emplacements vous proposent un rapport gratuit pour vous indiquer la valeur de votre maison. Les vendeurs utilisent une CMA pour déterminer le prix des maisons.

Qu’est-ce qu’une analyse comparative de marché ?

Bien que les rapports puissent varier, d’une liste de deux pages de ventes de maisons comparables à un guide complet de 50 pages, la longueur et la complexité du rapport dépendent de la pratique commerciale de l’agent. Cependant, les rapports CMA standards contiennent généralement les données suivantes :

• Annonces actives :Les annonces actives sont des maisons actuellement en vente. Ces annonces n’ont d’importance que dans la mesure où elles constituent vos concurrents pour les acheteurs. Ils ne sont pas représentatifs de la valeur marchande car les vendeurs peuvent demander ce qu’ils veulent pour leur maison. Cela ne veut pas dire que les prix sont réalistes. Les prix de vente proposés ne reflètent pas la valeur marchande jusqu’à ce qu’ils soient vendus, et sur les marchés d’acheteurs, par exemple, la plupart vendent à un prix beaucoup moins élevé.
• Annonces en attente :Les maisons en attente de vente sont autrefois des annonces actives qui sont sous contrat. Elles ne sont pas encore clôturées, il ne s’agit donc pas encore d’une vente comparable. À moins que l’agent inscripteur ne soit disposé à partager des informations sur la vente en cours (et beaucoup ne le sont pas), vous ne connaîtrez pas le prix de vente réel avant la clôture de la transaction. Cependant, les ventes en attente indiquent la direction dans laquelle évolue le marché.

• Annonces vendues :Les maisons fermées au cours des trois derniers mois correspondent à vos ventes comparables. Il s’agit des ventes qu’un évaluateur utilisera lors de l’évaluation de votre maison pour l’acheteur, ainsi que des ventes en attente (qui seront probablement conclues au moment où votre maison sera vendue). Examinez attentivement les ventes comparables, car celles-ci correspondent à votre valeur marchande. Vous pouvez utiliser six mois de rémunération s’il n’y a pas suffisamment de ventes pour produire un bon rapport sur trois mois.
• Annonces expirées :Ce groupe reflètera le prix de vente médian le plus élevé, car les produits n’ont pas été vendus et leur prix était probablement déraisonnable. Certaines des annonces expirées pourraient également apparaître comme des annonces actives, répertoriées par un nouvel agent à un nouveau prix. Les annonces expirent également parce qu’elles n’ont pas été commercialisées de manière agressive ou parce que la maison avait besoin de réparations.
• Hors marché / Retiré / Annulé :Il s’agit de propriétés qui ont été retirées du marché pour diverses raisons. Habituellement, les maisons sont retirées du marché parce que les prix étaient trop élevés. Les prix médians de ce groupe seront presque toujours supérieurs aux prix médians de ventes comparables.

Raisons pour lesquelles les propriétés sont hors marché

Les annonces sont généralement annulées pour les raisons suivantes :

1. Remords du vendeur :Les vendeurs ont décidé qu’ils ne pouvaient pas se séparer de leur maison et ne voulaient plus la vendre.
2. Prix ​​trop élevé :Personne n’a fait d’offre ou les seules offres reçues étaient des offres modestes qui ont été rejetées.
3. Trop de jours de commercialisation (DOM) :Les agents retirent parfois des annonces afin de pouvoir les remettre en tant que nouvelles annonces et attirer davantage d’acheteurs.
4. Demandes de réparation :Les maisons étaient autrefois sous contrat et après l’inspection de la maison, l’acheteur a demandé des réparations que le vendeur a refusées.
5. Le vendeur a licencié l’agent :Il n’est pas rare que des vendeurs mécontents licencient un agent et embauchent un nouvel agent.

Examen des ventes comparables

Les ventes comparables sont celles qui ressemblent le plus à votre maison. Il est difficile de comparer une maison à trois niveaux à une maison à un étage. Sélectionnez dans cette liste les maisons dont les caractéristiques sont pour la plupart identiques à votre maison en termes de taille, de forme et d’état. Regarder:

• Superficie similaire :Les évaluateurs comparent les maisons en fonction de leur superficie. Les maisons de plus grande taille valent moins au pied carré que les maisons de plus petite taille. Idéalement, l’écart au sein d’un groupe de maisons au prix médian ne devrait pas dépasser 10 à 20 % en pieds carrés, plus ou moins.
• Âge de construction similaire :Idéalement, l’âge de la maison (l’année de sa construction) devrait se situer à quelques années près par rapport à d’autres maisons comparables vendues. Les subdivisions mixtes sont courantes. Par exemple, dans un quartier de Sacramento, un lotissement est constitué de maisons construites dans les années 1950, puis de quelques décennies jusqu’aux années 1970. Bien que les maisons soient situées les unes à côté des autres, les maisons pleines de caractère des années 1950 se vendent plus cher que leurs homologues plus récentes.

• Commodités, améliorations et état similaires :Les évaluateurs déduiront la valeur de votre maison si d’autres maisons ont été améliorées et la vôtre non. Une maison avec piscine aura une valeur différente d’une maison sans piscine. Les piscines ne valent pas autant qu’on le pense. Une maison entièrement rénovée vaut plus qu’une maison à rénover. Les maisons avec une salle de bain valent moins que les maisons avec deux salles de bain ou plus. L’entretien différé comptera contre vous.
• Emplacement:Tout le monde sait que l’immobilier est évalué en fonction de « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement », mais avez-vous réfléchi à ce que cela signifie ? Une maison avec vue sur la ville, par exemple, vaut plus qu’une maison face à un mur de ciment. Les maisons situées dans des artères très fréquentées valent considérablement moins que les maisons situées dans des rues calmes.

Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.