Certains agents acheteurs discutent rarement des éléments négociables contenus dans un contrat d’achat résidentiel avec leurs clients. Ils cochent simplement les cases selon la coutume locale. Il n’y a vraiment rien de mal à cela, sauf que cela ne donne pas à l’acheteur ou au vendeur le choix ou la possibilité de s’exprimer en la matière.
La négociation peut conduire à un meilleur accord à tous les niveaux. Les acheteurs méritent de savoir quel contrat de pièces peut être modifié et d’avoir leur mot à dire lorsqu’ils dépensent des centaines de milliers de dollars. De la même manière, les vendeurs doivent savoir quelles choses peuvent être négociées et s’il existe une marge dans les coûts de vente, car cela peut affecter leur produit net.
Qu’est-ce qu’un contrat d’achat ?
Par définition, un contrat d’achat est une offre faite par l’acheteur qui détaille un certain nombre d’aspects de la transaction. Il peut contenir une gamme d’articles, tels que ce qui est inclus dans la vente et le moment où l’acheteur peut en prendre possession. Il précise également qui paie quoi à chaque étape du déroulement de la vente.
La plupart des États utilisent leur propre version du contrat d’achat résidentiel. Par exemple, au Texas, ces contrats sont appelés « Contrats résidentiels familiaux d’une à quatre personnes » et ils sont publiés par la Commission immobilière du Texas.En Californie, ils sont appelés « Contrat d’achat résidentiel et instructions d’engagement conjoint » et l’association locale des agents immobiliers les met à jour presque chaque année.
Note
Les contrats d’achat de logements peuvent comporter 10 pages ou plus, et il existe toujours d’autres documents et formulaires qui peuvent accompagner le contrat principal.
Réviser l’accord
Toutes les parties doivent lire attentivement le contrat, poser des questions et continuer à poser des questions s’il y a des points ou une confusion, ou si l’une des réponses qu’elles obtiennent fait défaut. Vous avez le droit de connaître les détails de la vente ou de l’achat de votre maison. Assurez-vous d’exercer ce droit. Gardez à l’esprit combien d’argent (et de temps et d’efforts) est en jeu, et ne vous contentez pas de « parapher ici » et de « signer là », qui est souvent le rythme de clôture.
Recherchez des points à négocier
Certains points d’un contrat d’achat restent ouverts pour permettre aux parties de définir leurs propres conditions. Ceux-ci incluent :
Les frais de clôture sont-ils gravés dans le marbre ?
De nombreuses personnes qui achètent une maison ne savent pas à quel point les frais de clôture peuvent être énormes. Demandez à votre agent immobilier si vos frais de clôture sont négociables car ils représentent beaucoup. Pour les maisons vendues au premier semestre 2021, les frais de clôture s’élevaient en moyenne à 6 837 $ pour une maison unifamiliale, et ce chiffre n’inclut pas les taxes. Ils étaient bien plus élevés dans le District de Columbia, à New York, au Delaware, à Washington et au Maryland.
Certains vendeurs disent préférer simplement réduire le prix de vente et faire payer à l’acheteur tous les frais de vente à l’exception de la commission, mais cela est rare. Cela signifierait apporter beaucoup plus de liquidités d’avance pour clôturer si l’acheteur devait payer la part du vendeur des frais de clôture. Les acheteurs sont souvent à court de fonds, cette option n’est donc pas très courante.
Pourtant, il n’est pas rare que les vendeurs accordent des « crédits » contre les frais de clôture à leurs acheteurs. Le compromis se fait en échange d’un prix de vente plus élevé. Cela pourrait être une option à considérer lorsque les acheteurs se retrouvent très à court de liquidités.
Qui paie quel montant de ces coûts est également un élément négociable. Il n’est pas rare qu’un vendeur absorbe une plus grande partie de ces frais, car le vendeur reçoit l’argent lors d’une vente et l’acheteur doit le dépenser de sa poche.
Note
Vous ne voudrez peut-être pas trop vous éloigner des coutumes locales en matière de frais de clôture si vous êtes impliqué dans une transaction à offres multiples. Cela pourrait nuire à vos chances qu’un vendeur accepte votre offre.
Quels articles et frais sont négociables ?
Certains de ces frais et coûts ont plus de latitude que d’autres :
- Droits de mutation
- Frais de dépôt
- Police d’assurance titres du propriétaire
- Divulgations obligatoires par l’État
- Frais de transfert HOA et frais de documentation
- Inspections et rapports
- Le délai accordé au vendeur pour soumettre les informations
- Période pour effectuer toutes les inspections de l’acheteur
- Le délai dont dispose l’acheteur pour obtenir une évaluation
- Le délai nécessaire à l’acheteur pour obtenir l’approbation du prêt
- Objets personnels qui restent à la maison
- Luminaires pouvant être exclus de la vente
- La période de clôture du séquestre
- La période pour débloquer des imprévus comme la vente d’une maison existante
- La période de visite finale
- Le délai de possession
- Dommages-intérêts (le montant à payer par l’une des parties à l’autre pour rupture du contrat)
- Résolution des litiges
- Le délai pour accepter une offre
Le montant des arrhes peut également être négocié. Il s’agit de la caution que vous déposez sur la maison au moment où vous soumettez votre offre. Mais cela peut être un argument pour inciter le vendeur à mordre sur l’offre de l’acheteur, il n’y a donc pas toujours beaucoup de marge de manœuvre ici.
