Il faut un certain type de personne pour aimer négocier des contre-offres, et encore moins une contre-offre avec un prêteur de vente à découvert. En effet, une partie de la négociation d’une contre-offre peut impliquer des termes et conditions que l’on ne retrouve pas dans une transaction immobilière typique. De plus, la contre-offre pourrait ne pas avoir de sens pour les parties concernées. Voyons comment gérer une contre-offre de vente à découvert.
Pourquoi y a-t-il une contre-offre ?
Les ventes à découvert peuvent être compliquées. Cela nécessite un travail supplémentaire pour l’agent inscripteur et implique davantage de parties.Le prêteur de la personne qui vend la maison doit approuver la vente à découvert et, au lieu d’approuver la vente à découvert, il peut faire une contre-offre.
Lorsque vous et votre agent immobilier examinez pour la première fois la contre-offre, cela n’a peut-être pas beaucoup de sens. Cependant, une contre-offre a toujours du sens pour la partie qui l’émet. Dans ce cas, cette partie serait le prêteur pour les ventes à découvert.
Comprendre les raisons de la contre-offre peut vous aider, vous et votre agent, à élaborer une stratégie pour y faire face.
Voici quelques raisons pour lesquelles vous pourriez avoir reçu une contre-offre de votre prêteur :
- Le prêteur ne veut pas approuver la vente à découvert: Oui, il est possible que le prêteur, pour une raison quelconque, ait conclu qu’il serait dans le meilleur intérêt de la banque de procéder à la saisie. Peut-être que le prêteur reçoit plus d’argent s’il procède à une saisie en raison des termes de son accord de mise en commun et de service (PSA). Un PSA est un contrat qui décrit les conditions dans lesquelles les prêteurs vendent un groupe de prêts hypothécaires sur le marché secondaire.S’il est plus rentable de saisir le bien, le prêteur pourrait contrer à un prix qui rendrait une vente à découvert plus rentable qu’une saisie.
- Les lignes directrices pour les investisseurs pourraient contenir une disposition dictant les dispositions en matière de contre-offre.: Cela a aussi à voir avec le marché secondaire. Le marché secondaire est celui où les prêts hypothécaires sont achetés par des sociétés comme Fannie Mae et Freddie Mac, puis vendus à des investisseurs.Ces prêts hypothécaires doivent respecter certaines lignes directrices. En règle générale, les lignes directrices d’un investisseur ne peuvent pas être modifiées. L’investisseur devrait le modifier, et cet investisseur pourrait faire partie d’un groupe d’investisseurs qui ne sont pas incités à modifier les accords existants.
- L’agent BPO a fait une erreur: Un avis de prix de courtier (BPO) est une estimation du prix probable de vente d’une maison.Les agents BPO peuvent être invités à faire un BPO dans une zone qu’ils ne connaissent pas Gesundmd. Si l’agent ne connaît pas un quartier, il se peut qu’il ne dispose pas de suffisamment d’informations pour préparer un BPO valide. En général, les prêteurs ne paient pas suffisamment d’argent aux agents BPO pour motiver les agents locaux expérimentés à accepter ces missions.
Note
Que vous achetiez ou vendiez une maison dans le cadre d’une vente à découvert, choisissez un agent expérimenté dans ces transactions pour vous représenter. Elles sont nettement plus compliquées qu’une vente classique.
Comment un prêteur émet une contre-offre pour une vente à découvert
Les prêteurs aiment voir un relevé de règlement estimé ou un relevé de règlement HUD-1 afin de pouvoir décider d’approuver tous les frais ou d’en contrer certains. La contre-offre n’est peut-être pas strictement une contre-offre de prix. Après tout, si le prêteur peut réduire certains des frais facturés au vendeur, il peut augmenter son résultat net. Vous pouvez recevoir deux types de contre-offres :
- La contre-offre écrite de vente à découvert :Cette contre-offre de la banque de vente à découvert pourrait être transmise via une feuille de calcul dans un logiciel en ligne tel qu’Equator ou via une lettre envoyée par courrier électronique à l’agent inscripteur.
- La contre-offre verbale de vente à découvert :Personne n’aime ce type de contre-offre car elles sont informelles et les acheteurs préfèrent voir la preuve d’une contre-offre. Les acheteurs ont tendance à être méfiants et pour de bonnes raisons, mais certains prêteurs le font. Ils appelleront l’agent inscripteur pour lui dicter les conditions qui doivent être modifiées.
Choisir vos batailles de contre-offre
Parfois, le négociateur du prêteur se trompe complètement. Les prêteurs opèrent dans de nombreux États différents et chaque État a ses propres lois. Ce qui est vrai à New York ne l’est généralement pas en Californie, par exemple.
Si vous pensez que la contre-offre n’est pas correcte, demandez à votre agent d’intensifier la vente à découvert ou exigez qu’un superviseur l’examine. Il n’y a aucune raison de faire payer à un acheteur des frais qui devraient être approuvés par le prêteur pour les ventes à découvert.
Si le problème fondamental est le prix de la contre-offre et que votre agent a fourni à la banque une analyse actualisée du marché concurrentiel (comprenant une liste des réparations, le cas échéant, et le coût de ces réparations) et que la banque refuse toujours de reculer, il existe une autre option disponible pour vous. Vous pouvez annuler la vente à découvert et la banque clôturera le dossier. Ensuite, vous pourrez rouvrir le dossier avec un nouveau négociateur.
