10 questions à poser à votre courtier hypothécaire ou prêteur

Quel type de prêt vous convient le mieux ?

Les prêteurs réputés voudront particulièrement en savoir plus sur vous avant d’abandonner les options de prêt. Vous ne vous attendriez pas à ce qu’un médecin vous suggère une intervention chirurgicale avant d’évaluer votre situation médicale. Choisissez donc un courtier qui recueille suffisamment d’informations auprès de vous avant de recommander un type de prêt particulier. Demandez au prêteur d’expliquer en détail les avantages et les inconvénients des prêts à taux fixe, des prêts à taux variable, des prêts à intérêt uniquement et des prêts à amortissement négatif, et découvrez comment chacun s’adapterait à votre situation personnelle. 

Le taux d’intérêt ne change jamais avec un prêt hypothécaire à taux fixe, vous saurez donc quel est votre versement mensuel jusqu’à ce que vous effectuiez le dernier. Un taux hypothécaire variable dépend du marché et peut donc fluctuer, mais généralement pas au cours des cinq premières années. Un prêt à intérêts uniquement s’accompagne d’un « paiement forfaitaire » de la totalité du solde du capital à un moment donné, en une seule fois. Entre-temps, vous ne paierez que des intérêts. Un prêt à amortissement négatif reporte une partie des intérêts pendant un certain temps. Parler à votre prêteur et remettre en question ces options peut vous aider à déterminer celle qui convient à vous et à votre situation financière personnelle.

Quel est le taux d’intérêt et le taux annuel en pourcentage ?

Le taux annuel effectif global (TAEG) d’un prêt est dérivé d’un calcul complexe qui inclut le taux d’intérêt et tous les autres frais du prêteur associés divisés par la durée du prêt. Tous les courtiers ne calculent pas le TAEG de la même manière, et il n’existe aucun moyen de calculer avec précision le taux TAEG pour un prêt hypothécaire ajustable. Un TAEG ne tient pas non plus compte des paiements anticipés. Demandez à votre prêteur hypothécaire de déterminer la fréquence d’ajustement si votre taux d’intérêt est réglable, ainsi que l’ajustement annuel maximum, le taux, l’indice et la marge les plus élevés.

Quel est le montant de l’acompte requis ?

La réponse communément acceptée à cette question est 20 %, mais ce n’est pas toujours obligatoire. Si vous êtes bien qualifié, vous pourrez peut-être payer aussi peu que 3 % avec certains types de prêts, mais cela présente des avantages et des inconvénients, alors renseignez-vous sur toutes vos options. L’un des inconvénients est que vous devrez probablement payer une assurance hypothécaire privée si vous versez moins de 20 % de mise de fonds. Cela peut signifier des frais de clôture plus élevés et un paiement mensuel accru jusqu’à ce que vous atteigniez le ratio prêt/valeur magique de 80 %. Les prêteurs ont tendance à offrir les taux d’intérêt les plus bas lorsque vous disposez d’au moins 20 % de la valeur nette de votre maison.

Quels sont les points de réduction et les frais de création ?

Chaque point de remise est égal à 1% du montant du prêt. Par exemple, deux points sur un prêt de 100 000 $ vous coûteraient 2 000 $. Les points, qui sont déductibles d’impôt, réduisent le taux d’intérêt, donc plus vous payez de points, plus votre taux d’intérêt est bas. Parfois, les prêteurs facturent des frais de montage, qui sont des frais initiaux facturés pour le traitement d’une demande de prêt hypothécaire. Ces frais sont parfois appelés « frais du prêteur » et ils se situent généralement entre 0,5 % et 1 % du montant du prêt. Renseignez-vous auprès de votre prêteur sur les détails des points de remise et du pourcentage des frais de montage.

Quels sont tous les coûts ?

Le coût d’un prêt comprend les frais du prêteur, ainsi que les frais associés des fournisseurs tiers, y compris les évaluations, les rapports de solvabilité, la politique de titre, les rapports d’inspection antiparasitaire, le séquestre le cas échéant, les frais d’enregistrement et les taxes. Une estimation de ces frais doit être incluse avec précision dans un document appelé « estimation de prêt », que le courtier doit vous remettre en vertu de la loi fédérale.

Les prêteurs sont tenus de remettre l’estimation du prêt lorsqu’une demande a été remplie, et elle doit inclure le nom de l’emprunteur, son numéro de sécurité sociale, l’adresse de la propriété, une valeur estimée de la propriété, le montant du prêt et les revenus de l’emprunteur. Cependant, vous devez demander une estimation de ces coûts au préalable avant de demander le prêt.

Pouvez-vous obtenir un blocage du taux de prêt ?

Les taux d’intérêt fluctuent et changent quotidiennement, vous souhaiterez donc peut-être bloquer votre prêt si vous avez des raisons de croire que les taux d’intérêt augmentent. Les prêteurs facturent généralement jusqu’à un point pour bloquer le taux du prêt. Avant de faire cela, vérifiez s’ils facturent des frais, si le blocage protège tous les coûts du prêt, combien de temps le taux sera bloqué et s’ils vous donneront le blocage par écrit. L’alternative est de payer le tarif et les points en vigueur.

Y a-t-il une pénalité pour remboursement anticipé ?

Les pénalités pour remboursement anticipé ne sont plus autorisées dans certains États. Il est donc important de se renseigner à ce sujet. Ces pénalités permettent au prêteur de percevoir six mois supplémentaires d’intérêts non gagnés si vous remboursez votre prêt plus tôt, soit par le biais d’un refinancement, soit par la vente de la propriété. Certaines pénalités ne sont en vigueur que pendant les deux à cinq premières années du prêt, alors obtenez des éclaircissements. Renseignez-vous sur les conditions du remboursement anticipé et si la pénalité pour remboursement anticipé s’appliquerait si vous deviez refinancer par l’intermédiaire du même prêteur à une date ultérieure.

Le prêteur est-il équipé pour approuver les prêts en interne ?

Les souscripteurs examinent les prêts, puis émettent des conditions avant de les approuver ou de les rejeter. Découvrez si votre prêteur peut gérer sa souscription ou si cette tâche critique lui est confiée. Le traitement des prêts VA et FHA prend généralement plus de temps, mais certains prêteurs satisfont aux exigences gouvernementales pour approuver ou refuser automatiquement un prêt sans l’envoyer au VA ou à la FHA.

Combien de temps avez-vous besoin de financer ?

Le délai moyen de traitement d’un prêt est d’environ 43 jours. Vous devez inclure une date de clôture pour bien rédiger un contrat d’achat, vous devrez donc coordonner cette date avec votre prêteur. Renseignez-vous sur le délai d’exécution prévu. Découvrez si des obstacles anticipés pourraient retarder la clôture et combien de temps après l’approbation finale de la demande le prêt sera financé.

Garantissez-vous les fermetures à temps ?

Clôturer votre transaction à temps est un gros problème. Votre contrat d’achat inclura cette date de clôture du séquestre, mais cela dépend généralement de la capacité du prêteur à clôturer à temps. Cela peut entraîner des coûts supplémentaires ou des problèmes pour vous si le prêteur ne peut pas le faire pour une raison ou une autre. Renseignez-vous sur toute augmentation du taux d’intérêt si votre immobilisation expire et sur ce qui se passe avec les dépenses supplémentaires que vous pourriez engager si vous devez payer des déménageurs pour reprogrammer. Découvrez comment ces coûts et d’autres sont traités.