Les vendeurs qui reportent leurs prêts hypothécaires en arrière acceptent d’accorder un prêt pour aider un acheteur à acheter une maison. Lorsque les vendeurs acceptent de financer une partie du prix d’achat, ils reçoivent des documents qui font foi des modalités du prêt. Les reports en arrière du vendeur peuvent prendre la forme d’une hypothèque, d’un acte de fiducie, d’un contrat foncier ou même d’un bail-achat, et la plupart sont garantis par des billets à ordre.
Comment fonctionnent les prêts hypothécaires avec report en arrière
Lorsque les taux d’intérêt sont élevés ou que les directives de crédit sont renforcées, les acheteurs demandent aux vendeurs d’agir à la place de la banque et de prendre en charge le financement à leur place. Si la maison ne fait l’objet d’aucun prêt existant, le vendeur peut prendre en charge tout le financement, ou l’acheteur peut obtenir un prêt à taux fixe conventionnel pour une partie du prix d’achat et demander au vendeur de financer Gesundmd. S’il existe un prêt existant garanti par la maison, les vendeurs peuvent laisser les acheteurs prendre en charge les remboursements du prêt existant, même si le prêt restera au nom du vendeur. La différence entre le prix de vente moins l’acompte et le prêt existant correspond aux capitaux propres que le vendeur conserverait sous forme de prêt.
Raisons pour lesquelles les vendeurs ont des prêts hypothécaires à report rétrospectif
Les vendeurs ont tendance à accepter davantage les prêts hypothécaires reportés en arrière lorsque le marché immobilier est faible ou en baisse, car le financement porté par le propriétaire attirera un plus grand bassin d’acheteurs. Cela élargit également le bassin d’acheteurs, car il permet à des personnes qui autrement ne seraient pas admissibles à un prêt conventionnel d’obtenir un financement. L’acheteur a accès au financement dont il a besoin et le vendeur obtient souvent un meilleur taux de rendement qu’un compte du marché monétaire ou un investissement similaire.
Les vendeurs peuvent recevoir un prix de vente plus élevé en échange d’une offre de financement au propriétaire. De nombreux acheteurs sont prêts à payer plus si c’est la seule option possible. Les mensualités donnent également au vendeur un flux de revenus supplémentaire jusqu’au remboursement du prêt. S’ils sont confrontés à l’impôt sur les plus-values sur la vente de la propriété, ils peuvent reporter la partie financée.
Inconvénients des prêts hypothécaires avec report en arrière du vendeur
Le principal inconvénient des prêts hypothécaires avec report en arrière est la possibilité que l’acheteur ne fasse pas ses paiements et amène le vendeur à engager une procédure de saisie. Après la saisie, en rattrapant les arriérés du prêteur existant, s’il existe un prêt existant, en payant les frais de clôture et les commissions immobilières, le vendeur pourrait ne plus avoir de capitaux propres. Les vendeurs qui reportent leurs prêts hypothécaires ont également immobilisé des liquidités en les garantissant à la propriété. Ils sont toujours impliqués dans la propriété et ne peuvent pas s’en aller.
Conversion du report en arrière du vendeur en espèces
Il existe un grand nombre d’investisseurs privés sur le marché qui achètent régulièrement des instruments de report en arrière du vendeur, mais ils ne paient pas leur valeur nominale. Les investisseurs examinent le rendement qu’ils recevront sur la durée de l’investissement, et ce rendement peut être augmenté si l’investisseur paie moins que le solde impayé. Les remises varient dans tous les domaines, mais les vendeurs peuvent s’attendre à perdre 10 à 30 % du solde impayé, en fonction des éléments suivants :
- Assaisonnement: Il s’agit de la durée depuis laquelle le vendeur reçoit des paiements sur le financement de report en arrière. Un vendeur qui a reçu des paiements dans les délais sur une période de 12 mois recevra plus d’argent qu’un vendeur détenant une toute nouvelle hypothèque.
- Taux d’intérêt : Plus le taux d’intérêt est élevé, plus la réduction est faible. Un taux d’intérêt plus bas attirera les investisseurs qui souhaitent une décote plus élevée.
- Durée du prêt hypothécaire : Les prêts hypothécaires à long terme, comme les prêts hypothécaires sur 30 ans, ne sont pas aussi attrayants pour un investisseur qu’un prêt hypothécaire à court terme. Ils sont donc généralement vendus à des rabais plus élevés que les prêts hypothécaires à court terme.
- Pénalités pour remboursement anticipé et frais de retard : Les prêts hypothécaires avec report en arrière qui contiennent une pénalité pour remboursement anticipé et des frais de retard sont également plus attractifs pour les investisseurs, ce qui affecte le taux d’actualisation appliqué.
- Ratio prêt/valeur : Des ratios prêt/valeur plus faibles bénéficient de remises plus avantageuses. Des ratios plus élevés sont considérés comme un risque plus élevé et les réductions sont plus importantes.
Note
Les investisseurs prennent également en compte le type de titre, sa valeur estimative, son emplacement, ses commodités, son état et la solvabilité, si elle est connue, des acheteurs.
Frais de vente
L’investisseur peut demander au vendeur d’une hypothèque de report en arrière de prendre en charge tous les frais associés à la vente du billet et de l’hypothèque. Ces frais peuvent inclure les éléments suivants :
- Politique de titre
- Frais de dépôt
- Préparation des documents
- Évaluation
- Déclaration du bénéficiaire
- Courrier et virements bancaires
- Enregistrement
- Commission
