Le rachat d’un prêt hypothécaire implique que quelqu’un paie au prêteur une somme d’argent en échange d’un taux d’intérêt réduit pendant les premières années d’un prêt hypothécaire, souvent un prêt hypothécaire à taux variable (ARM). Cependant, des rachats peuvent également se produire dans d’autres types de prêts hypothécaires. Ils ne se limitent pas aux ARM.
Les rachats de prêts hypothécaires incluent toujours le capital et les intérêts dans les paiements mensuels des consommateurs, de sorte que leurs soldes de prêts diminuent à chaque fois qu’ils effectuent des versements hypothécaires. Un solde hypothécaire plus faible signifie que les capitaux propres augmentent, même lorsque l’appréciation est faible.
Points clés à retenir
- Si vous pouvez payer la majeure partie de votre prêt hypothécaire d’avance, vous pourrez peut-être obtenir un taux d’intérêt inférieur pour une partie de la durée du prêt.
- Un rachat 3-2-1 réduit le taux d’intérêt pour les 3 premières années d’un prêt hypothécaire amorti sur 30 ans.
- Un rachat de 2-1 augmente le taux d’intérêt pour les 2 premières années d’un prêt hypothécaire amorti sur 30 ans afin de fixer le taux pour le reste de la durée du prêt.
- Un rachat d’hypothèque permanent se produit lorsque l’acheteur rachète le taux d’intérêt au début en payant des points de prêt ou des points d’escompte.
Fonctionnalités courantes de rachat de prêt hypothécaire
Les versements sont réduits dans le cadre d’un rachat de prêt hypothécaire, car ils sont calculés sur un taux d’intérêt inférieur sur une durée spécifique. La différence entre le taux « réel » des billets et le taux d’intérêt réduit est payée en espèces à l’avance.
Note
Considérez cela comme une subvention. C’est comme mettre 1 200 $ en banque et retirer 100 $ chaque mois pendant 12 mois pour vous aider à effectuer votre versement hypothécaire.
Il y a généralement des frais, mais ils peuvent être inclus dans le montant du prêt lorsque l’acheteur exerce cette option.
Le rachat de prêt hypothécaire 3-2-1
Un type de rachat est le rachat 3-2-1 :
- Il s’agit d’une hypothèque entièrement amortie sur 30 ans
- Le taux d’intérêt augmente de 1% chaque année pendant les trois premières années
- Le taux d’intérêt est fixe pour la durée restante
Par exemple, le solde de votre prêt pourrait être de 350 000 $ et le taux d’intérêt est fixé à 6,75 % pendant 30 ans. Vous ou le vendeur pourriez réduire le taux d’intérêt en payant une somme forfaitaire de 15 853 $.
- Le taux d’intérêt de la première année serait de 3,75 %, payable à 1 621 $ par mois.
- Le taux d’intérêt de la deuxième année serait de 4,75 %, payable à 1 826 $ par mois.
- Le taux d’intérêt de la troisième année serait de 5,75 %, payable à 2 043 $ par mois.
- Les années 4 à 30 porteraient un taux d’intérêt de 6,75 % payable à 2 270 $ par mois.
Les économies de la première année sont de 649 $ par mois, soit 7 790 $, contre 2 270 $ par mois. Les économies au cours de la deuxième année sont de 444 $ par mois, soit 6 332 $, comparativement à 2 270 $ par mois. Les économies de la troisième année sont de 228 $ par mois, soit 2 731 $, comparativement à 2 270 $ par mois.
Note
Additionnez les économies annuelles : 7 790 $ + 6 332 $ + 2 731 $ = 15 853 $. Il en coûte 15 853 $ pour réduire le taux d’intérêt et les paiements pendant trois années complètes.
L’avantage d’un rachat 3-2-1
L’un des avantages de ce type de rachat est que l’emprunteur peut être admissible au prêt au taux d’intérêt de 3,75 % et au montant du paiement de 1 670 $ par rapport au taux réel de 6,75 % et au paiement de 2 270 $. Le paiement augmente par petites tranches d’environ 200 $ chaque année pendant les trois premières années plutôt que d’augmenter d’un seul coup.
Cela maintient les paiements à un niveau bas pendant 36 mois, ce qui peut être pratique pour les emprunteurs qui s’attendent à ce que leurs revenus augmentent plus tard. Peut-être qu’un conjoint retournera au travail après une interruption ou que quelqu’un espère obtenir son diplôme et décrocher un emploi mieux rémunéré grâce à ce diplôme nouvellement obtenu.
Le rachat hypothécaire 2-1
Un autre type de rachat est l’option 2-1. Ici, l’acheteur dispose d’un prêt hypothécaire entièrement amorti sur 30 ans. Le taux d’intérêt augmente de 1 % chaque année pendant les deux premières années, puis le taux d’intérêt est fixe pour la durée restante.
Supposons que le solde de votre prêt soit de 350 000 $ et que le taux d’intérêt soit fixé à 6,75 % pendant 30 ans. Vous ou le vendeur pourriez « réduire » le taux d’intérêt en payant une somme forfaitaire de 8 063 $. Voici comment cela fonctionne :
- Le taux d’intérêt de la première année est de 4,75 % payable à 1 826 $ par mois.
- Le taux d’intérêt de la deuxième année est de 5,75 %, payable à 2 043 $ par mois.
- Les années trois à 30 comportent un taux d’intérêt de 6,75 % payable à 2 270 $ par mois.
En conséquence, les économies de la première année s’élèvent à 444 $ par mois, soit 6 332 $, comparativement à 2 270 $ par mois. La deuxième année, les économies sont de 228 $ par mois, soit 2 731 $, contre 2 270 $ par mois.
Note
Lorsque vous additionnez les économies annuelles : 6 332 $ + 2 731 $ = 8 063 $, il en coûte 8 063 $ pour racheter le taux d’intérêt et les paiements pendant deux années complètes.
Les prêteurs exigent généralement un acompte plus élevé pour un rachat de 3-2-1 et moins pour un rachat de 2-1. Il existe d’autres types de rachats de prêts hypothécaires, mais ces deux-là sont les plus populaires.
Rachats hypothécaires permanents
Un rachat d’hypothèque permanent se produit lorsque l’acheteur rachète le taux d’intérêt au début en payant des points de prêt, parfois appelés points d’escompte.
La plupart des acheteurs ne veulent pas retirer de l’argent de leurs poches pour réduire un taux, mais cela a parfois du sens. Le vendeur peut payer un crédit de frais de clôture de 4 % à l’acheteur, et les frais de clôture de l’acheteur peuvent s’élever à 2 %. Ils pourraient utiliser le crédit supplémentaire de 2 % pour réduire le taux d’intérêt.
Quelques mots de prudence
Bien qu’il soit courant que les vendeurs paient des points de rachat, les acheteurs et les constructeurs peuvent également le faire.Cependant, les vendeurs compensent souvent en augmentant le prix de vente du bien.
Les rachats peuvent également être interdits lorsque vous achetez via certains programmes étatiques ou fédéraux.
