Comment fonctionne un contrat foncier pour l’achat d’une maison

Les contrats fonciers pour l’achat de logements étaient très populaires à la fin des années 1970 et au début des années 1980. À l’époque, les contrats de vente à tempérament, parfois appelés contrats d’acte, offraient des conditions de financement plus attractives par rapport aux taux plus élevés et aux normes de qualification rigides des prêteurs institutionnels.

Qu’est-ce qu’un contrat de vente à tempérament de terrain ?

Les contrats fonciers ont commencé à disparaître lorsque les exigences de prêt se sont assouplies et que les taux hypothécaires sont tombés en dessous de 8 %.Mais ils n’ont pas complètement disparu et ont commencé à revenir sur la pointe des pieds sur le marché lors de la crise hypothécaire de 2007 à 2010. Les anciens propriétaires qui ont perdu leur maison à cause d’une saisie ou d’une vente à découvert ont commencé à s’appuyer sur des contrats fonciers comme alternative de financement lorsque les grandes banques les ont refusés.

Un contrat de vente à tempérament est tout type de contrat qui nécessite des paiements périodiques, mais dans l’immobilier, il est généralement appelé contrat foncier, contrat d’acte ou contrat de vente.

Le contrat de vente à tempérament précise le prix de vente, le montant de l’acompte, le taux d’intérêt, le montant des versements mensuels (ou périodiques) et les obligations de chacune des parties. Il couvre des responsabilités telles que la personne qui entretiendra la maison, paiera l’assurance et les impôts fonciers – qui est généralement l’acheteur. Le contrat prévoit un recours pour le vendeur dans le cas où l’acheteur cesserait d’effectuer les paiements échelonnés.

Comment fonctionnent les contrats fonciers

Les contrats fonciers, ou contrats d’acte, sont un accord de sécurité entre un vendeur, appelé vendeur, et un acheteur, appelé vendé :

• Le Vendeur s’engage à vendre une propriété en finançant l’achat pour la Vendée.
• Le vendeur conserve le titre légal et le vendeur reçoit un titre équitable.
• Le financement porté par le propriétaire peut inclure un solde hypothécaire existant ou la propriété peut être gratuite et claire (meilleure option).
• Lors du paiement intégral, le vendeur remet au Vendée un acte de propriété.

Expliquer les contrats fonciers tout compris (enveloppants)

Les contrats wrap-around contiennent une hypothèque existante :

• Le Vendé effectue un seul paiement au Vendeur.
• Dès réception du paiement, le Vendeur paie le paiement du prêteur sous-jacent et conserve le reste.
• Si l’hypothèque existante a un taux d’intérêt inférieur au taux d’intérêt du contrat, le vendeur gagne des intérêts supplémentaires sur l’argent qui n’appartient pas au vendeur. C’est ce qu’on appelle un remplacement.

Cet exemple montre comment ils sont assemblés :

1. Disons que le prix de vente est de 100 000 $.
2. Le Vendée dépose 10 000 $.
3. Le Vendée s’engage à effectuer des paiements sur 90 000 $, portant intérêt au taux de 6,5 %, payable au montant de 567 $.
4. Le prêt sous-jacent existant est de 50 000 $, payable à un taux d’intérêt de 5 % avec un versement de 268 $.
5. Le vendeur gagne 6,5 % d’intérêt sur 40 000 $ de capitaux propres, PLUS 1,5 % d’intérêt sur l’hypothèque existante de 50 000 $ et empoche 299 $ par mois.
6. Le Vendée paie également les taxes, les assurances et tous les autres frais de propriété.

Que sont les contrats simples ?

Il n’y a pas de dérogation aux intérêts dans un contrat simple. Le vendeur peut accepter de payer le prêteur existant directement et effectuer un autre paiement au vendeur, ou le vendeur peut envoyer un paiement au vendeur, et le vendeur versera le paiement au prêteur sous-jacent.

Regardons l’exemple précédent sur un contrat simple :

1. Supposons un prix de vente de 100 000 $.
2. Vendée dépose 10 000 $.
3. Vendée effectue un paiement de 268 $ sur le solde du prêt existant de 50 000 $, portant intérêt à 5 %.
4. Vendée effectue un deuxième paiement au vendeur sur un financement porté par le propriétaire de 40 000 $, portant intérêt à 6,5 % et payable à 253 $ par mois.
5. Le total des deux paiements est de 521 $, ce qui permet au Vendée d’économiser 46 $ par mois pendant la période de transition.

Pouvoir de vente

Certaines sociétés de titres rédigent et assurent des contrats fonciers qui contiennent un vendeur, un vendeur et un fiduciaire. Vous devrez appeler pour trouver une telle société de titres. Comme un fiduciaire dans un acte de fiducie, le vendeur et le vendeur cèdent les droits, titres et intérêts au fiduciaire dans le but de garantir les obligations du vendeur et du vendeur.

Dans le cas où le Vendée cesse d’effectuer ses paiements, le syndic a le pouvoir de saisir en vertu du pouvoir de vente. Le processus de dépôt d’un avis de défaut varie d’un État à l’autre.

Clauses d’accélération des prêts sous-jacents

Tous les prêts contiennent aujourd’hui des clauses d’accélération et d’aliénation. Les prêteurs peuvent exercer une clause de « due à la vente » empêchant quiconque de reprendre une hypothèque existante. Les prêteurs préfèrent que les acheteurs soient admissibles, paient des points de prêt et des taux d’intérêt plus élevés. Si votre contrat foncier contient une hypothèque existante, demandez conseil à un avocat spécialisé en droit immobilier pour éviter toute mauvaise surprise.

Le paquet de droits de la Vendée

À toutes fins pratiques, le Vendée est propriétaire du bien et a le droit de :

• Possession
• Jouissance et utilisation tranquilles de la propriété
• Exclusion, obliger autrui à quitter les lieux
• Revente

Avantages pour la Vendée

Le plus grand avantage est d’éviter de passer par le processus de qualification standard. En outre:

• Le montant de l’acompte est négociable
• La durée du contrat, le taux d’intérêt et les paiements sont négociables
• Aucun frais de clôture du prêteur à payer
• Les transactions peuvent être clôturées en moins d’une semaine

Avantages pour le vendeur

En règle générale, le prix de vente peut être plus élevé, même s’il est conseillé aux acheteurs de se faire évaluer. En outre:

• Possibilité de gain d’impôt différé
• Revenu mensuel
• Souvent un meilleur taux de rendement que les comptes du marché monétaire
• Un moyen facile de vendre un bien non conforme
• Fermeture rapide

Que doivent faire les acheteurs ?

Pour se protéger :

• Obtenez une évaluation
• Obtenir une assurance titres
• Faire appel aux services d’une société holding pour conserver la possession d’un acte signé et des documents originaux
• Parlez à un avocat spécialisé en droit immobilier

Que doivent faire les vendeurs ?

Pour se protéger :

• Extrayez le rapport de solvabilité de l’acheteur
• Inclure les noms du fournisseur et du vendeur sur la police d’assurance existante
• Embaucher une société de décaissement pour gérer le recouvrement des contrats
• Parlez à un avocat spécialisé en droit immobilier