Les acheteurs qui effectuent des ventes à découvert croient fermement que cela leur permettra de faire une bonne affaire. Avant de vous lancer sur une maison que vous voyez inscrite à un prix que vous jugez trop bas pour le quartier, demandez à votre agent d’appeler l’agent inscripteur pour savoir si la maison est une vente à découvert, car vous voudrez peut-être y réfléchir à deux fois avant de faire une offre sur une maison de vente à découvert avant la saisie. Ce n’est pas aussi simple qu’on pourrait le croire, et très peu d’entreprises peuvent fermer leurs portes en 30 jours ou moins.
Points clés à retenir
- L’embauche d’un agent spécialisé dans les ventes à découvert vous aidera à anticiper les surprises, à arrêter les problèmes avant qu’ils ne s’aggravent et à accélérer votre transaction.
- Votre agent peut également vous aider à rechercher la propriété, notamment si la maison est saisie ou non.
- Les acheteurs de ventes à découvert devront souvent acheter la maison telle quelle, il est donc important de se réserver le droit à une inspection avant d’accepter d’acheter la maison.
Définir une vente à découvert
Une vente à découvert réussie signifie que le prêteur du vendeur est prêt à accepter un paiement réduit pour débloquer un prêt hypothécaire existant. Ce n’est pas parce qu’une propriété est répertoriée avec des conditions de vente à découvert que le prêteur acceptera votre offre, même si le vendeur l’accepte. C’est parce que les vendeurs doivent se qualifier pour une vente à découvert. Si leur agent vend très peu de ventes à découvert, c’est un signal d’alarme pour votre acheteur.
Sachez que le vendeur n’a pas besoin d’être en défaut avant qu’un prêteur envisage une vente à découvert ; un prêteur peut l’envisager si le vendeur est actuel, mais que la valeur a chuté. Le vendeur peut également devoir plus que la valeur de la maison. Par conséquent, un prix réduit peut aligner le prix sur la valeur marchande, et non en dessous.
Vérifiez les archives publiques
Faites vos recherches avant de faire une offre d’achat. Votre agent peut savoir qui figure dans le titre, si un avis de saisie a été déposé et combien est dû au(x) prêteur(s), ce qui est important car cela vous aidera à déterminer le montant à offrir.
Note
N’oubliez pas que les banques ne sont pas obligées d’accepter une vente à découvert et que l’offre doit donc être raisonnable.
S’il y a deux prêts, vous pourriez avoir un problème. La position du premier prêteur hypothécaire est protégée par le deuxième prêteur, à moins que ce dernier ne veuille pas procéder à la saisie. Si un vendeur doit 160 000 $ sur le premier et 40 000 $ sur le second, offrir 160 000 $ ne laisse rien pour le second. Le premier devra donner quelque chose au second pour obtenir sa coopération, mais ce n’est pas autant qu’on pourrait le penser. Souvent, entre 3 000 et 6 000 dollars sont acceptables.
Embauchez un agent avec une expérience de vente à découvert
Ce n’est déjà pas idéal si l’agent inscripteur n’a jamais géré de vente à découvert, mais c’est encore pire si votre propre agent n’a aucune expérience dans ce domaine. Vous avez besoin d’un agent de vente à découvert expérimenté qui peut anticiper les surprises, empêcher les problèmes de survenir, vous aider à accélérer votre transaction et à protéger vos intérêts. Vous ne voulez manquer aucun détail important en raison de votre inexpérience ou découvrir que votre transaction ne sera pas clôturée à temps parce que personne n’a pris la peine d’effectuer un suivi en temps opportun.
Qualifier la propriété et le vendeur pour une vente à découvert
Il est peu probable qu’un prêteur accepte une vente à découvert, sauf si le vendeur ne dispose pas de capitaux propres et n’est pas en mesure de rembourser la différence entre votre prix de vente et les prêts existants. Les vendeurs devront fournir une lettre de difficultés au prêteur et pourront devoir payer des impôts sur le montant de la dette annulée.
Il est illégal pour un vendeur d’exiger que les acheteurs les paient pour avoir le droit d’acheter la propriété du vendeur ; ne vous laissez pas attirer par les vendeurs qui suggèrent cette pratique. Lors d’une vente à découvert, le vendeur ne reçoit généralement pas d’argent car le prêteur perd de l’argent. Une vente à découvert HAFA était autrefois une exception, mais elle n’existe plus.
Soumettre la documentation et l’offre d’achat au prêteur
Une fois que le vendeur a accepté votre offre, l’agent inscripteur l’enverra au prêteur pour approbation ; vous n’avez pas d’accord jusqu’à ce que le prêteur l’accepte. Le prêteur voudra une copie de votre dépôt d’arrhes et d’une preuve de fonds, et voudra également s’assurer que vous êtes pré-approuvé pour votre propre prêt, alors envoyez une lettre de pré-approbation à jour pour le prêteur, datée des 30 derniers jours. Il sera utile que votre agent envoie une liste de ventes comparables qui soutiennent le prix que vous proposez de payer pour la maison.
Donnez au prêteur de vente à découvert le temps de répondre
Conditionnez votre offre à l’acceptation du prêteur et donnez-lui un délai pour répondre, après quoi vous serez libre d’annuler. Certains prêteurs soumettent des ventes à découvert au comité, mais la plupart peuvent prendre une décision dans un délai de deux semaines à trois mois. En tant qu’acheteur, vous ne pouvez pas contacter le prêteur, ni votre agent ;L’agent inscripteur doit disposer des informations appropriées pour le prêteur, alors soyez patient.
Note
En tant qu’acheteur, vous ne pouvez pas contacter le prêteur ni votre agent, alors soyez patient.
Comprendre les commissions de vente à découvert
Le vendeur ne conserve aucune somme d’argent mais paie quand même la commission sur le produit de la vente. Quelle que soit la commission que le vendeur a accepté de payer, le prêteur est l’entité qui approuve la commission. Le prêteur négociera probablement la commission directement avec le courtier inscripteur, qui partagera ensuite la commission avec votre agent.
Si vous avez signé un contrat de courtage acheteur avec votre agent, demandez si l’agent renoncera à la différence due ou si vous devrez peut-être la payer de votre poche. Certains courtiers estiment qu’il est injuste de pénaliser l’agent, mais c’est le prêteur qui prend les devants.
Se réserver le droit de procéder à des inspections
En règle générale, le prêteur ne permettra pas à un vendeur de payer les éléments habituels qu’un vendeur traditionnel paierait, notamment les plans de protection de la maison pour l’acheteur, les inspections du toit, des parasites ou des termites et l’achèvement des travaux antiparasitaires. Il sera demandé à l’acheteur d’acheter la propriété « telle quelle », ce qui signifie aucune réparation.
Il est extrêmement important que l’acheteur fasse inspecter sa maison. Assurez-vous de réserver votre droit à un avant d’accepter d’acheter une maison en vente à découvert.
Ressources supplémentaires
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