L’achat d’un condo peut être un bon investissement pour certains et un mauvais investissement pour d’autres. Alors, comment déterminer si c’est une bonne idée pour vous ? En faisant quelques calculs et en répondant à quelques questions.
Tout d’abord, vous devez estimer avec précision le loyer annuel que vous pourriez recevoir, ainsi que les dépenses que vous engagerez. Les dépenses peuvent inclure les taxes foncières, l’assurance, l’entretien et les réparations, ainsi que les frais juridiques si une expulsion est nécessaire, les frais de publicité pour trouver des locataires et les frais de réparation si un locataire endommage la propriété.
Note
Pour en savoir plus sur les facteurs à prendre en compte lors de l’achat d’un condo, lisez “Comment démarrer dans l’investissement immobilier” de John Reed.
Faites le calcul : un exemple d’investissement en copropriété
Regardons un exemple :
Vous trouvez un condo vendu 55 000 $ et vous pouvez payer comptant. Il sera loué 750 $ par mois (9 000 $ par an). À première vue, cela représente un rendement de 16,4 % (9 000 $ divisé par 55 000 $). Mais avant de vous enthousiasmer trop, vous devez prendre en compte ces dépenses :
- Les taxes foncières sont de 1 000 $ par année.
- L’assurance est de 400 $ par an.
- Vous estimez environ 300 $ par an en entretien et réparations.
- Le condo sera vacant environ un mois par année (au coût de 750$ par année).
- Chaque fois qu’il sera vacant, vous devrez dépenser en publicité (au coût de 150 $ par an).
- Vous estimez qu’une année sur cinq, vous pourriez avoir une mauvaise expérience et engager des frais juridiques et des frais de réparation supplémentaires d’environ 5 000 $ (ce qui représenterait environ 1 000 $ par an).
Ces coûts totalisent 3 600 $ par an (soit environ 300 $ par mois). Votre loyer net est maintenant de 5 400 $ (9 000 $ moins 3 600 $), ce qui représente un rendement locatif net de 9,8 %, ce qui demeure un rendement intéressant.
En plus des flux de trésorerie, vous pourrez participer à l’appréciation de la valeur de la propriété. Si vous vous attendiez à une hausse de l’immobilier d’environ 3 % par année, votre copropriété s’apprécierait la première année de 55 000 $ à 56 650 $, pour un gain de 1 650 $.
Si vous ne pouvez pas payer comptant et devez financer la propriété, vous devrez également tenir compte des frais d’intérêt. Pour les immeubles de placement, prévoyez une mise de fonds de 20 à 25 % pour être admissible au prêt.Dans le scénario ci-dessus, disons que vous versez 25 % (13 750 $) et que vous financez les 75 % restants (41 250 $) à un taux de 7 % sur 30 ans. Votre paiement serait de 274 $ par mois.
Lorsque vous ajoutez votre paiement de 274 $ par mois et les dépenses estimées calculées ci-dessus, d’environ 300 $ par mois, vous obtenez 574 $ par mois de dépenses estimées. Avec un loyer attendu de 750 $ par mois, cette propriété générerait toujours un flux de trésorerie positif et, sur la base de ces chiffres, constituerait probablement un bon investissement.
Autres facteurs : évaluation de la copropriété et frais d’association
Vous devrez également savoir si la copropriété que vous envisagez comporte des frais d’association et à quelle fréquence vous devrez peut-être payer des cotisations, qui sont des dépenses engagées pour couvrir les parties communes de la copropriété. Les évaluations pourraient inclure l’aménagement paysager, la réparation et l’entretien des aires de stationnement et des garages de stationnement, les améliorations à l’extérieur du bâtiment et les dépenses associées aux espaces communs tels qu’un hall principal ou une entrée.Ces dépenses doivent être prises en compte dans votre estimation de dépenses avant de calculer le rendement estimé de votre investissement en copropriété.
Avant de réaliser un investissement immobilier, vous devez également évaluer le réalisme de vos hypothèses. Voici quelques questions supplémentaires à considérer pour déterminer si l’achat d’un condo sera un bon investissement :
- Votre condo se trouve-t-il dans un secteur où les propriétés locatives sont en demande, comme à proximité d’un collège ?
- Est-ce dans un quartier de moins en moins populaire ou de plus en plus populaire ?
- Un employeur important de la région pourrait-il fermer ses portes et entraîner une baisse de la demande de logements locatifs ?
- Un nouveau projet de condominiums pourrait-il être construit à proximité, ce qui obligerait le vôtre à effectuer des améliorations coûteuses pour être compétitif ?
Foire aux questions (FAQ)
Comment financer un investissement en copropriété ?
Afin de financer un condo, vous devrez être admissible à un prêt condo adapté à un immeuble de placement. Les prêts de copropriété sont généralement plus difficiles à obtenir que les prêts hypothécaires standards, car votre prêteur examinera l’ensemble de la propriété en copropriété. Les prêts immobiliers d’investissement ont également tendance à avoir des exigences de mise de fonds plus élevées.
Que puis-je déduire si j’achète un condo pour investir ?
Les dépenses déductibles pour un condo sont similaires à celles des autres immeubles de placement. Il s’agit notamment des intérêts hypothécaires, des réparations, de la dépréciation, de l’assurance et des taxes.
Combien de temps dois-je conserver un investissement en copropriété avant de le vendre ?
Le moment idéal pour réaliser un investissement immobilier dépend d’un certain nombre de facteurs de marché, ainsi que de vos propres objectifs financiers. Si vous cherchez à réaliser un profit à court terme, vous souhaiterez peut-être vendre dans quelques années seulement. Toutefois, si votre objectif principal est de générer des revenus locatifs, vous préférerez peut-être conserver la propriété plus longtemps.
