21 février 2003 : Buffett met en garde contre les armes financières de destruction massive
Le premier avertissement concernant le danger des titres adossés à des créances hypothécaires et autres produits dérivés a eu lieu le 21 février 2003. C’est alors que Warren Buffett a écrit à ses actionnaires : « À notre avis, cependant, les produits dérivés sont des armes financières de destruction massive, porteurs de dangers qui, bien que désormais latents, sont potentiellement mortels. »
Juin 2004-juin 2006 : la Fed relève les taux d’intérêt
Malheureusement, cela a augmenté les mensualités pour ceux qui avaient des prêts à intérêt uniquement et d’autres prêts à risque basés sur le taux des fonds fédéraux. De nombreux propriétaires qui ne pouvaient pas se permettre des prêts hypothécaires conventionnels ont contracté des prêts à intérêt uniquement, car ils offraient des mensualités inférieures. Lorsque les prix de l’immobilier ont chuté, beaucoup ont constaté que leur maison ne valait plus ce qu’ils avaient payé. Dans le même temps, les taux d’intérêt ont augmenté parallèlement au taux des fonds fédéraux. En conséquence, ces propriétaires ne pouvaient pas payer leur hypothèque ni vendre leur maison dans un but lucratif. Leur seule option était de faire défaut. À mesure que les taux augmentaient, la demande ralentissait. En mars 2005, les ventes de logements neufs ont culminé à 1 431 000.
25-27 août 2005 : Un économiste du FMI met en garde les banquiers centraux du monde
Le Dr Raghuram Rajan était économiste en chef à la Banque mondiale en 2005. Il a présenté un article intitulé « Le développement financier a-t-il rendu le monde plus risqué ? » lors du Symposium annuel de politique économique des banquiers centraux à Jackson Hole, Wyoming.Les recherches de Rajan ont révélé que de nombreuses grandes banques détenaient des produits dérivés pour augmenter leurs propres marges bénéficiaires. Il a prévenu : « Le marché interbancaire pourrait se bloquer, et on pourrait très bien avoir une véritable crise financière », semblable à la crise de la gestion du capital à long terme.
22 décembre 2005 : Inversion de la courbe des rendements
Juste après l’annonce de Rajan, les investisseurs ont commencé à acheter davantage de bons du Trésor, faisant baisser les rendements, mais ils achetaient davantage de bons du Trésor à long terme, d’une échéance comprise entre trois et vingt ans, que de bons du Trésor à court terme, avec des durées allant d’un mois à deux ans. Cela signifiait que le rendement des bons du Trésor à long terme diminuait plus rapidement que celui des bons à court terme.
Cela signifie que les investisseurs investissent davantage sur le long terme. La demande accrue a fait baisser les rendements. Pourquoi? Ils pensaient qu’une récession pourrait survenir dans deux ans. Ils souhaitaient un rendement plus élevé sur les bons à deux ans que sur les bons à sept ans pour compenser l’environnement d’investissement difficile qu’ils prévoyaient en 2007. Le timing était parfait.
25 septembre 2006 : Les prix des logements chutent pour la première fois en 11 ans
La National Association of Realtors a indiqué que les prix médians des ventes de maisons existantes ont chuté de 1,7 pour cent par rapport à l’année précédente. Il s’agit de la baisse la plus importante depuis 11 ans. Le prix en août 2006 était de 225 000 $. Il s’agit de la plus forte baisse en pourcentage depuis la baisse record de 2,1 pour cent lors de la récession de novembre 1990.
Les prix ont chuté car le stock d’invendus s’élevait à 3,9 millions, soit 38 pour cent de plus que l’année précédente. Au rythme actuel de ventes de 6,3 millions par an, il faudrait 7,5 mois pour vendre ce stock. Cela représentait presque le double de l’offre sur quatre mois en 2004. La plupart des économistes pensaient que cela signifiait simplement que le marché immobilier se refroidissait, car les taux d’intérêt étaient raisonnablement bas, à 6,4 pour cent pour une hypothèque à taux fixe sur 30 ans.
Novembre 2006 : Les permis de construction neuve chutent de 28 pour cent
Le ralentissement de la demande de logements a réduit les permis de construire de nouveaux logements de 28 pour cent par rapport à l’année précédente.Cet indicateur économique avancé s’élevait à 1,57 million.
Les permis de construire sont délivrés environ six mois avant la fin de la construction et la clôture du prêt hypothécaire. Cela signifie que les permis sont un indicateur avancé des nouvelles fermetures de logements.Une baisse des permis signifie que les nouvelles fermetures de logements continueront à être en baisse au cours des neuf prochains mois. Personne à l’époque ne réalisait à quel point les prêts hypothécaires à risque avaient une incidence sur le marché boursier et sur l’économie en général.
À cette époque, la plupart des économistes pensaient que tant que la Réserve fédérale baissait les taux d’intérêt d’ici l’été, le déclin du logement s’inverserait. Ce qu’ils n’avaient pas réalisé, c’était l’ampleur du marché des prêts hypothécaires à risque. Cela avait créé une « tempête parfaite » de mauvais événements.
Les prêts à intérêt uniquement ont rendu possibles de nombreux prêts hypothécaires à risque. Les propriétaires ne payaient que les intérêts et ne remboursaient jamais le principal. C’était bien jusqu’à ce que le taux d’intérêt augmente les paiements mensuels. Souvent, le propriétaire ne pouvait plus faire les paiements. Lorsque les prix de l’immobilier ont commencé à baisser, de nombreux propriétaires ont constaté qu’ils ne pouvaient plus non plus se permettre de vendre leur maison.
Les titres adossés à des créances hypothécaires ont reconditionné les prêts hypothécaires à risque en investissements. Cela a permis de les vendre à des investisseurs. Cela a contribué à propager le cancer des prêts hypothécaires à risque dans la communauté financière mondiale.
Les prêts hypothécaires à risque reconditionnés ont été vendus aux investisseurs via le marché secondaire. Sans cela, les banques auraient dû conserver toutes les hypothèques dans leurs livres.
Les taux d’intérêt régissent le marché immobilier, ainsi que l’ensemble de la communauté financière. Afin de comprendre les taux d’intérêt et le rôle qu’ils jouent, sachez comment les taux d’intérêt sont déterminés et quelle est la relation entre les bons du Trésor et les taux hypothécaires, et ayez une bonne compréhension de base de la Réserve fédérale et des bons du Trésor.
Avant la crise, l’immobilier représentait près de 10 % de l’économie.Lorsque le marché s’est effondré, cela a amputé le produit intérieur brut. Bien que de nombreux économistes aient affirmé que le ralentissement du secteur immobilier serait contenu, ce n’était qu’un vœu pieux.
Comment la crise des subprimes a créé la crise bancaire de 2007
À mesure que les prix de l’immobilier chutaient, les banques ont perdu confiance les unes dans les autres. Ils avaient peur de se prêter des prêts parce qu’ils pouvaient recevoir des titres adossés à des créances hypothécaires en garantie. Une fois que les prix de l’immobilier ont commencé à baisser, ils n’ont plus pu évaluer la valeur de ces actifs, mais si les banques ne se prêtent pas entre elles, le système financier tout entier commence à s’effondrer.
