Les ventes d’options de location sont devenues des instruments de financement populaires à la fin des années 1970 et au début des années 1980, et elles étaient principalement utilisées pour contourner les clauses d’aliénation dans les prêts hypothécaires. Cependant, ils présentent également d’autres avantages. Les partisans ont affirmé qu’une vente n’était pas une vente parce qu’il s’agissait d’un bail, mais les tribunaux ont statué autrement.
Aujourd’hui, les options d’achat, les options de location et les contrats de location-achat sont trois documents de financement distincts. Bien que similaires, ils diffèrent dans les moindres détails, car les écarts sont spécifiques à chaque État et tous les États n’ont pas des lois identiques. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier avant de conclure l’un de ces accords avec un vendeur pour vous assurer que vous en comprenez les implications.
Points clés à retenir
- Les options de location et les ventes de location-achat sont similaires, mais avec quelques différences clés, et elles peuvent être risquées pour les acheteurs de maison.
- Dans une option de location, l’acheteur paie au vendeur l’argent de l’option pour avoir le droit d’acheter la propriété plus tard.
- Un achat en location est similaire, mais l’acheteur et le vendeur s’entendent sur un prix d’achat, souvent égal ou légèrement supérieur à la valeur marchande actuelle.
- Lors d’une option de location ou d’un achat de bail, engagez un avocat spécialisé en droit immobilier pour rédiger les documents et expliquer vos droits.
Option d’achat
Avec l’option d’achat, l’acheteur paie au vendeur de l’argent pour le droit exclusif d’acheter la propriété dans un délai spécifié (souvent de six mois à un an). L’acheteur et le vendeur peuvent convenir d’un prix d’achat à ce moment-là, ou l’acheteur peut convenir de payer la valeur marchande au moment où son option est exercée. C’est négociable, mais de nombreux acheteurs souhaitent fixer dès le départ le futur prix d’achat.
L’argent de l’option est rarement remboursable et, même si personne d’autre ne peut acheter la propriété pendant la période d’option, l’acheteur peut vendre l’option à quelqu’un d’autre. L’acheteur n’est pas obligé d’acheter la propriété ; s’ils n’exercent pas l’option et n’achètent pas la propriété à la fin de l’option, celle-ci expire tout simplement.
Option de location
Une option de location fonctionne à peu près de la même manière. L’acheteur (le locataire de la propriété) paie au vendeur (le propriétaire) l’argent de l’option pour avoir le droit d’acheter la propriété plus tard. L’argent des options de location peut être substantiel. L’acheteur s’engage également à louer la propriété auprès du vendeur pour un montant de loyer prédéterminé pendant la durée du contrat d’option de location. Les conditions sont également négociables, mais comme pour les options, elles sont généralement de un à trois ans.
L’argent de l’option ne s’applique généralement pas à l’acompte, mais une partie du paiement mensuel du loyer peut s’appliquer au prix d’achat. Personne d’autre ne peut acheter la propriété pendant la période d’option de location et, dans ce cas, l’acheteur ne peut généralement pas céder l’option de location sans l’approbation du vendeur.Si l’acheteur n’exerce pas l’option de location et n’achète pas la propriété à la fin du terme, l’option expire. L’acheteur n’est pas obligé d’acheter la propriété.
Achat de location
Un achat de location est une autre variation sur le même thème avec quelques différences mineures. L’acheteur (locataire) paie au vendeur (le propriétaire) l’argent de l’option pour avoir le droit d’acheter la propriété plus tard, et ils conviennent d’un prix d’achat, souvent égal ou légèrement supérieur à la valeur marchande actuelle. Pendant la durée de l’option, l’acheteur s’engage à louer le bien auprès du vendeur pour un montant de loyer prédéterminé.
Note
Les termes du contrat de location-achat sont négociables, mais là encore, la durée typique est généralement de un à trois ans.
L’acheteur demande un financement bancaire et paie intégralement le vendeur à la fin du terme. Bien que l’argent de l’option ne s’applique généralement pas à l’acompte, une partie du paiement mensuel du loyer sert au prix d’achat. C’est pour cette raison que le montant mensuel du bail est généralement supérieur à la juste valeur locative du marché.
L’argent de l’option n’est pas remboursable. Personne d’autre ne peut acheter la propriété à moins que l’acheteur ne fasse défaut, et l’acheteur ne peut généralement pas céder le contrat de location-achat sans l’approbation du vendeur. Les acheteurs sont souvent responsables de l’entretien de la propriété et du paiement de toutes les dépenses associées à son entretien pendant la durée, y compris les taxes et les assurances, et sont tenus contractuellement d’acheter la propriété.
Étapes à suivre
Lorsque vous effectuez une option de location ou un achat de bail, engagez un avocat spécialisé en droit immobilier pour rédiger les documents et expliquer vos droits, y compris ceux de possession et les conséquences du défaut.
Note
La propriété peut être grevée de prêts sous-jacents contenant des clauses d’aliénation, donnant au prêteur le droit d’accélérer le prêt lorsque le propriétaire conclut un tel accord.
Parfois, les vendeurs donnent l’argent de l’option à leur agent immobilier en guise de paiement intégral de la commission.Les agents ne sont pas toujours impliqués dans l’exercice des options de location ou dans l’exécution des contrats de location-achat, et vous aurez probablement toujours besoin d’un avocat spécialisé en droit immobilier même si vous avez retenu les services d’un agent immobilier. Les agents ne sont pas des avocats et ils ne peuvent pas vous donner de conseils juridiques. Obtenez toutes les informations et faites preuve de diligence raisonnable comme vous le feriez pour une vente régulière, y compris les éléments suivants :
- Obtenez une inspection de la maison
- Examiner les règles relatives aux titres
- Obtenez une évaluation
- Lire toutes les informations du vendeur
Vous souhaiterez peut-être également obtenir des inspections antiparasitaires, une certification de toiture et un plan de garantie pour la maison, et envisager également d’embaucher d’autres inspecteurs qualifiés.
Avantages pour les deux parties
Les propriétaires de propriétés difficiles à vendre proposent généralement des contrats de location-achat.Ils vendent à un acheteur conventionnel qui paierait le vendeur en espèces si la propriété était de qualité et facile à vendre. Les vendeurs obtiennent généralement la valeur marchande aux prix actuels et sont soulagés de devoir payer leur hypothèque sur une propriété vacante pendant la durée du contrat.
Bien que les loyers puissent dépasser le loyer du marché, l’acheteur constitue dans certains cas un acompte et prévoit que la propriété s’appréciera au-delà du prix d’achat convenu. Les acheteurs versent généralement un petit acompte avec peu ou pas de qualification, ce qui fait de l’achat d’un bail un moyen attrayant de profiter des avantages de l’accession à la propriété.
Les acheteurs concluent un plan d’épargne forcée lorsqu’une partie du paiement du loyer est créditée sur le prix d’achat à la fin du contrat d’option de location. Si l’acheteur fait défaut, le vendeur ne rembourse aucune partie des paiements de location ou de l’argent de l’option, et il peut conserver le droit d’intenter une action en justice pour une exécution spécifique.
Conséquences fiscales
L’IRS a classé ces transactions comme des ventes à tempérament et non comme des locations, et des règles spéciales peuvent s’appliquer à elles au moment des impôts. Une partie des loyers de l’acheteur peut parfois être classée comme intérêts et serait donc déductible d’impôt.
Quant au vendeur, le paiement de l’option peut être assimilé à un acompte ou à un acompte de la transaction. Le montant total des paiements peut finalement contribuer à un gain ou à une perte en capital, chacun ayant des implications fiscales. Les revenus locatifs contribuent également aux plus-values. Le vendeur ne peut plus réclamer de dépréciation sur le bien s’il n’est plus considéré comme propriétaire.
Foire aux questions (FAQ)
Comment sortir d’un contrat de location-vente ?
Les contrats d’option de location n’obligent généralement pas l’acheteur à acheter la maison à la fin de la durée du bail : ils lui donnent simplement l’option et le droit de le faire. Un achat de location peut toutefois avoir des conditions plus strictes, obligeant l’acheteur à y donner suite. De même, les vendeurs sont généralement tenus contractuellement d’honorer l’accord, donc tenter de se retirer pourrait déclencher une procédure juridique difficile et coûteuse. À moins que vous ne puissiez démontrer que l’accord n’est pas valide d’une manière ou d’une autre, attendez-vous à être légalement tenu de l’honorer.
Qui s’occupe des réparations dans le cadre d’un contrat de location-achat ?
Les responsabilités en matière de réparations et d’entretien doivent être définies dans les termes de votre accord. Dans certains cas, le vendeur continue d’entretenir la propriété, mais cette responsabilité est souvent transférée au locataire en tant que futur propriétaire de la maison.
