Dans les services d’annonces multiples du nord de la Californie, une fois qu’un vendeur a accepté une offre de vente à découvert, cette annonce peut être placée dans un statut appelé « contingent à découvert actif ». Il est censé faire savoir aux autres agents que la maison n’est plus à vendre parce qu’une offre a été acceptée. Cela ne signifie toutefois pas que la banque a autorisé la vente à découvert. L’offre de vente à découvert acceptée dépend simplement de l’approbation de la banque.
Parce que ce statut déroute les utilisateurs MLS, certains services de bases de données de référencement ont modifié leurs procédures pour autoriser un autre statut pour ces types de ventes à découvert ; ils sont désormais mieux définis comme “en attente de l’approbation du prêteur à découvert”. Les maisons restantes dans la MLS signalées comme « contingent court actif » sont celles pour lesquelles le vendeur recherche activement des offres de secours.
Comment fonctionnent les contingents actifs de vente à découvert
Parfois, en fonction du marché immobilier, un agent peut proposer une propriété en vente à découvert en dessous de la valeur marchande, au grand dam de certains agents acheteurs. Ces agents sont souvent contrariés car ils ont du mal à déterminer la valeur réelle de la maison et ne savent pas combien leurs acheteurs pourraient avoir besoin d’offrir. Mais cette pratique entraîne souvent des offres multiples, qui ont tendance à aboutir à un prix de vente beaucoup plus élevé pour le vendeur. Voici comment cela fonctionne :
- Les acheteurs soumettent des offres qui contiennent généralement une fenêtre de trois jours, pendant laquelle le vendeur peut choisir parmi les offres.
- Le vendeur sélectionne la meilleure offre, qui n’est pas nécessairement la plus élevée, et la signe.
- Parce que les acheteurs ne veulent parfois pas attendre l’approbation d’une vente à découvert, le vendeur peut accepter une ou plusieurs offres de secours à titre d’assurance.
- L’offre acceptée est soumise à la banque pour approbation.
- À la discrétion du vendeur, et à condition que le contrat ne contienne pas de texte l’interdisant, le vendeur peut demander à l’agent d’envoyer également des offres de secours à la banque.
Cela signifie qu’au moment où vous repérez en ligne une liste de ventes à découvert actives, le processus est probablement bien avancé. Mais il y a toujours une chance que le contrat accepté s’effondre.
Faire des offres sur les listes conditionnelles de ventes à découvert actives
Vous n’avez rien à perdre en soumettant une offre sur une liste conditionnelle de vente à découvert active. C’est parce que certains acheteurs rédigent de nombreuses offres sur d’autres maisons. Lorsqu’une autre offre est acceptée par ces types d’acheteurs, les acheteurs retirent alors leurs offres conditionnelles en cours.
Si l’acheteur s’en va, l’agent du vendeur appellera alors l’agent de l’acheteur dont l’acheteur est en position de secours. Mais cela ne signifie pas qu’un acheteur dans cette position sera plus proche de l’approbation d’une vente à découvert. Certaines banques obligent les vendeurs à recommencer lorsqu’un nouvel acheteur entre dans le processus.
Si l’offre que vous avez soumise est en retard sur les offres de secours, vous n’aurez peut-être pas beaucoup de chance d’acheter cette vente à découvert. Votre deuxième meilleure stratégie consiste à être en première position de secours. Votre position optimale et, bien sûr, la meilleure décision stratégique est d’être l’offre acceptée.
À moins que nos clients acheteurs n’aient rien de mieux à faire que d’attendre pour voir si une offre contingente courte active s’effondre, nous leur conseillons de rechercher uniquement des ventes à découvert actives et d’ignorer les contingents courts actifs. Nous préférons qu’ils attendent de voir si la maison revient sur le marché dans le cadre d’une vente à découvert approuvée et la récupèrent ensuite. Néanmoins, cela vaut la peine d’appeler l’agent inscripteur pour vérifier l’état du bien.
