Points clés à retenir
- Desktop Underwriter est un système automatisé de souscription de prêts hypothécaires qui calcule si un prêt répond aux exigences d’approbation.
- Il est utilisé par Fannie Mae et, dans certains cas, par la Federal Housing Authority.
- Le programme utilise le formulaire 1003 et plus de 75 fournisseurs tiers pour prédire si l’emprunteur sera approuvé pour un prêt.
- Sur les marchés immobiliers en forte hausse, avoir une approbation DU en main peut vous donner un avantage dans la compétition pour une maison.
Qu’est-ce que la souscription de bureau ?
Fannie Mae utilise son programme Desktop Underwriter pour évaluer si un emprunteur présente un bon risque pour un prêt. Cela se fait en examinant des facteurs tels que :
- Prix
- Revenu
- Actifs
- Contexte d’emploi
- Dette
Ces données sont utilisées pour calculer si un emprunteur répond aux normes d’un prêt donné. Si les conditions sont remplies, il délivrera une approbation automatisée.
Desktop Underwriter établit la norme du secteur en matière de souscription de prêts hypothécaires.Puisqu’il est automatisé, il permet aux initiateurs de prêts de prendre des décisions en utilisant une logique et des algorithmes. Il supprime des facteurs tels que la race, le sexe ou d’autres questions interdites.
Si vous ne parvenez pas à obtenir une approbation automatisée via Desktop Underwriter, vous aurez peut-être besoin d’une souscription manuelle pour garantir votre prêt.
Nom alternatif: Desktop Originator (utilisé par les courtiers en prêts hypothécaires parrainés pour accéder à Desktop Underwriter)
Acronyme: DU (ou DO)
Comment fonctionne la souscription par ordinateur ?
Les initiateurs de prêts hypothécaires demandent aux emprunteurs de remplir une demande de prêt, communément appelée formulaire 1003 (appelé formulaire « dix-oh-trois »).
Certaines questions que vous pouvez vous attendre à voir sur un formulaire 1003 incluent :
- Type d’hypothèque et conditions du prêt
- Adresse du bien et objet du prêt
- Informations sur l’emprunteur
- Informations sur l’emploi
- Revenu mensuel
- Actifs
- Propriété immobilière
- Passif
- Détails de la transaction
- Déclarations
Les entrées dans DU s’alignent sur ces sections du formulaire 1003. Le programme utilise ensuite ces informations, ainsi que les données de plus de 75 fournisseurs tiers, pour décider si vous répondez à la norme de risque pour l’approbation.
Note
Les revenus déclarés à DU ne sont pas vérifiés. Un vendeur qui souhaite vérifier si l’emprunteur peut se permettre d’acheter la maison ne peut pas vérifier le revenu de l’acheteur. Le prêteur n’est pas tenu de vérifier les revenus avant le début du traitement du prêt. Si le revenu (ou toute autre donnée) change ultérieurement, le dossier de prêt devra peut-être être soumis à nouveau.
DU est aussi bon que ce que vous mettez dans le programme. Des informations erronées ou manquantes peuvent nuire à vos chances d’approbation. De plus, DU ne précise pas si un prêt est conforme à la réglementation fédérale. Cette partie appartient au prêteur.
Que couvre la souscription de bureau ?
Votre pointage de crédit et vos dettes sont deux éléments majeurs du processus d’approbation. Ces éléments déterminent si vous pouvez être fiable pour rembourser ce que vous empruntez en temps opportun. Voici comment cela fonctionne :
Les scores FICO
Votre pointage de crédit, ou score FICO, fera partie du mix. Cependant, vous n’avez pas besoin d’aller en ligne et d’acheter votre rapport de score FICO. DU fait appel à des fournisseurs tiers, tels que des sociétés d’évaluation du crédit, pour collecter ces données.
Note
Les scores que vous pouvez voir dans votre rapport acheté diffèrent souvent des scores FICO utilisés par les prêteurs. Les scores les plus élevés et les plus bas des trois scores rapportés sont généralement rejetés.
La FHA a des exigences moins élevées en matière de scores FICO que les prêts conventionnels vendus à Fannie Mae. De meilleurs scores FICO ont tendance à entraîner des taux d’intérêt plus bas et des conditions de prêt plus favorables. Des scores FICO inférieurs entraînent souvent des taux d’intérêt plus élevés.
Ratios dette/revenu
Les prêteurs veulent connaître le montant de votre dette en pourcentage de votre revenu. Cela leur indique combien d’argent vous disposez chaque mois pour payer votre prêt hypothécaire. Votre ratio dette/revenu est déclaré à la fois en amont et en aval.
Les ratios initiaux incluent la totalité du versement hypothécaire en pourcentage du revenu mensuel brut. Le versement hypothécaire PITI (capital, intérêts, taxes et assurance) peut également inclure une assurance hypothécaire privée ou une assurance hypothécaire mutuelle. Ajoutez des frais mensuels HOA si la maison fait partie d’une association de propriétaires.
Le ratio back-end prend en compte toutes vos dettes. Cela comprend le paiement total du logement et tous les paiements de la dette renouvelable déclarés aux agences d’évaluation du crédit. Si vous avez des dettes, comme des prêts étudiants ou des dettes de carte de crédit, ce ratio sera beaucoup plus élevé que le ratio initial.
Plus le pourcentage est bas, mieux vous apparaissez comme candidat à un prêt. Si le ratio est trop élevé, il est peu probable que vous soyez approuvé.
Note
Pour de nombreux candidats, le ratio back-end commencera à approcher les 50 %. Si 50 % de votre revenu mensuel brut est utilisé pour rembourser une dette et un nouveau paiement de logement, il pourrait être plus judicieux de rembourser une partie de cette dette avant de demander à nouveau un prêt hypothécaire.
Ai-je besoin d’une souscription de bureau ?
Pour de nombreux acheteurs, l’approbation du DU est un élément essentiel du processus d’achat d’une maison. La plupart des gens n’ont pas les moyens d’acheter une maison et auront besoin d’un prêt pour procéder à l’achat.
L’approbation d’un souscripteur hypothécaire est une étape cruciale de ce processus.
Une fois vos informations soumises dans le DU, celui-ci émettra une approbation ou un refus automatique. Il indiquera également quels documents sont nécessaires pour vérifier les entrées. Une fois que le souscripteur hypothécaire les dispose, le DU peut être soumis à nouveau.
Avant que le prêt puisse être clôturé, le DU énumérera plusieurs conditions qui doivent être remplies. Une fois ces conditions remplies, le prêt est autorisé à être clôturé.
Note
Souvent, les prêteurs ne transmettent pas de rapport DU à l’agent d’un acheteur sans votre accord formel. C’est parce qu’il donne un aperçu intime de votre situation financière.
Pour les acheteurs sur des marchés immobiliers en forte hausse, avoir une approbation DU en main peut constituer un avantage concurrentiel. Elle a plus de poids qu’une lettre de pré-approbation et donne au vendeur plus de certitude que vous pouvez emprunter le montant nécessaire pour poursuivre la vente.
