L’immobilier est l’une des classes d’actifs les plus anciennes et les plus populaires. La plupart des nouveaux investisseurs dans l’immobilier le savent, mais ce qu’ils ne savent pas, c’est combien il existe de types différents d’investissements immobiliers.
Au fur et à mesure que vous découvrez ces différents types d’investissements immobiliers et que vous en apprenez davantage à leur sujet, il n’est pas rare de trouver une référence à quelqu’un qui a bâti une fortune en apprenant à se spécialiser dans un créneau particulier.
Dans votre quête d’indépendance financière et de revenus passifs, vous pourriez décider qu’il s’agit d’un domaine dans lequel vous souhaitez consacrer beaucoup de temps, d’efforts et de ressources.
Se lancer dans l’investissement immobilier
Il va sans dire que chaque type d’investissement immobilier présente des avantages et des inconvénients potentiels, notamment des bizarreries uniques dans les cycles de flux de trésorerie et les traditions de prêt. Il existe des normes sur ce qui est considéré comme approprié ou normal, vous devrez donc étudier les opportunités bien avant de commencer à les ajouter à votre portefeuille.
Avant de vous plonger dans les différents types d’investissements immobiliers qui peuvent s’offrir à vous, sachez que la plupart des investisseurs immobiliers n’achètent pas de biens immobiliers d’investissement directement en leur nom propre. Il existe une multitude de raisons, dont certaines sont liées à la protection des biens personnels.
Si quelque chose ne va pas et que vous vous retrouvez face à un règlement de poursuite qui dépasse votre couverture d’assurance, vous voudrez pouvoir conserver vos biens personnels. Cela peut être accompli en créant une entité juridique pour acheter vos investissements, telle qu’une société à responsabilité limitée (SARL).
Former une entité de protection
Un outil majeur pour bien structurer vos affaires passe par le choix d’une personne morale. Pratiquement tous les investisseurs immobiliers expérimentés utilisent une LLC ou une société en commandite (LP).
Former une entité pour détenir vos investissements immobiliers vous permet d’avoir la possibilité de mettre cette entité en faillite sans risquer vos biens personnels et vos avoirs. Cette technique est appelée « séparation des actifs » car elle vous protège, vous et vos avoirs.
Ces structures juridiques spéciales peuvent être mises en place pour seulement quelques centaines de dollars, mais peuvent coûter jusqu’à quelques milliers de dollars. Les exigences de dépôt de documents ne sont pas écrasantes et vous pouvez utiliser une LLC différente pour chaque investissement immobilier que vous possédez.
Catégories d’investissements immobiliers
Si vous avez l’intention de développer, d’acquérir, de posséder ou de vendre un bien immobilier, vous pourriez mieux comprendre ce à quoi vous êtes confronté en divisant les types de biens immobiliers en plusieurs catégories.
Résidentiel
Les structures résidentielles sont des propriétés telles que des maisons, des immeubles d’appartements, des maisons de ville et des maisons de vacances où une personne ou une famille vous paie pour vivre dans la propriété. La durée de leur séjour dépend du contrat de location ou de bail. La plupart des baux résidentiels sont d’une durée de 12 mois aux États-Unis.
Note
Une nouvelle tendance dans l’immobilier résidentiel est le phénomène des entrepreneurs Airbnb. Ces investisseurs achètent des propriétés, les rénovent et les louent sur la plateforme Airbnb pour un hébergement de courte durée ou des séjours de vacances. Vrbo est une autre plateforme populaire pour ces types de locations.
Commercial
Les propriétés commerciales sont principalement constituées d’immeubles de bureaux et de gratte-ciel. Si vous deviez utiliser une partie de vos économies et construire un petit immeuble avec des bureaux individuels, vous pourriez les louer à des entreprises et aux propriétaires de petites entreprises qui vous paieraient un loyer pour utiliser la propriété.
Il n’est pas rare que l’immobilier commercial implique des baux pluriannuels. Cela peut conduire à une plus grande stabilité des flux de trésorerie et même protéger le propriétaire lorsque les taux de location baissent. Il faut notamment tenir compte du fait que les marchés fluctuent et que les taux de location pourraient augmenter considérablement sur une courte période de temps. Cependant, il ne sera peut-être pas possible d’augmenter les tarifs si les propriétés commerciales sont liées à des accords plus anciens.
Le risque le plus récent dans l’immobilier commercial est l’impact de la culture du travail à domicile sur les loyers et l’occupation commerciaux. Cette tendance évolutive s’est accélérée en 2020 et 2021, mais son impact varie selon la région, la ville et le secteur. Par exemple, une entreprise qui utilise des entrepôts ne peut pas faire travailler ses employés à domicile de la même manière qu’une entreprise louant des bureaux.
Industriel
L’immobilier industriel comprend des entrepôts industriels, des unités de stockage, des lave-autos ou d’autres biens immobiliers à usage spécial qui génèrent des ventes auprès des clients qui utilisent l’installation. Les investissements dans l’immobilier industriel peuvent souvent générer des frais et des flux de revenus de service importants, comme l’ajout d’aspirateurs automatiques dans un lave-auto, afin d’augmenter le retour sur investissement pour le propriétaire.
Vente au détail
Les propriétés commerciales comprennent des centres commerciaux, des centres commerciaux linéaires et d’autres vitrines de vente au détail. Dans certains cas, le propriétaire reçoit également un pourcentage des ventes générées par le magasin locataire en plus d’un loyer de base pour l’inciter à maintenir la propriété en parfait état.
Usage mixte
Les propriétés à usage mixte sont celles qui combinent l’une des catégories ci-dessus en un seul projet. À titre d’exemple, un investisseur californien a économisé plusieurs millions de dollars et a fondé une ville de taille moyenne dans le Midwest. Il a contacté une banque pour obtenir un financement et a construit un immeuble de bureaux à usage mixte de trois étages entouré de magasins de détail.
La banque, qui lui a prêté l’argent, a souscrit un bail au rez-de-chaussée, générant d’importants revenus locatifs pour le propriétaire. Les autres étages étaient loués à une caisse d’assurance maladie et à d’autres entreprises. Les magasins environnants ont rapidement été loués par un Panera Bread, une salle de sport réservée aux membres, un restaurant à service rapide, un magasin de vente au détail haut de gamme, un terrain de golf virtuel et un salon de coiffure.
Les investissements immobiliers à usage mixte sont populaires auprès de ceux qui possèdent des actifs importants, car ils intègrent un certain degré de diversification, ce qui est important pour contrôler les risques.
Façons d’investir dans l’immobilier
Au-delà de cela, il existe d’autres moyens d’investir dans l’immobilier si vous ne souhaitez pas vous occuper des propriétés vous-même. Les fiducies de placement immobilier, ou REIT, sont particulièrement populaires dans la communauté des investisseurs. Lorsque vous investissez par l’intermédiaire d’un FPI, vous achetez des actions d’une société qui possède des biens immobiliers et distribue la quasi-totalité de ses revenus sous forme de dividendes.
Il existe des complexités fiscales – vos dividendes ne sont pas éligibles aux faibles taux d’imposition dont vous pouvez bénéficier sur les actions ordinaires – mais ils peuvent constituer un bon ajout à votre portefeuille s’ils sont achetés à la bonne valeur, avec une marge de sécurité suffisante. Vous pouvez même trouver un REIT correspondant à votre secteur d’activité préféré, comme les REIT hôteliers.
Vous pouvez également aborder des domaines plus ésotériques, comme les certificats de privilège fiscal. Techniquement, comme prêter de l’argent pour l’immobilier est considéré comme un investissement immobilier, il peut être considéré comme un investissement à revenu fixe. Ceci est similaire à une obligation car vous générez votre retour sur investissement en prêtant de l’argent en échange de revenus d’intérêts.
De même, acheter un bien immobilier ou un immeuble puis le relouer à un locataire, comme un restaurant, s’apparente davantage à un investissement à revenu fixe qu’à un véritable investissement immobilier. Vous financez essentiellement une propriété, même si cela chevauche quelque peu la frontière entre l’investissement et le financement. Vous deviendrez éventuellement propriétaire de la propriété, tandis que sa plus-value et ses bénéfices vous appartiendront.
Foire aux questions (FAQ)
Pourquoi l’immobilier est-il considéré comme un investissement ?
L’immobilier est un investissement car il a tendance à s’apprécier (à prendre de la valeur) avec le temps. Parfois, la valeur des propriétés peut diminuer, mais la tendance à long terme est généralement à la hausse. Les investissements immobiliers peuvent également générer des revenus passifs issus des loyers.
Comment commencer à investir dans l’immobilier sans argent ?
Il existe différentes manières de commencer à investir dans l’immobilier sans avoir à payer d’avance. Vous pouvez explorer les options de financement du propriétaire, dans lesquelles le propriétaire vous prête essentiellement les fonds et vos paiements mensuels vont au propriétaire plutôt qu’à la banque. Les prêts d’argent dur, qui doivent généralement être remboursés en 12 mois ou moins, sont une bonne option pour les projets de réparation et de retournement. Vous pouvez également consulter les prêts de la Small Business Administration ou d’autres programmes gouvernementaux.
Qu’est-ce qu’un bon retour sur investissement en immobilier ?
Définir un bon rendement pour l’immobilier dépend en fin de compte de l’investisseur individuel en fonction de sa tolérance au risque et de ses objectifs d’investissement. Généralement, les rendements supérieurs à 10 % par an sont considérés comme solides.
