Habituellement, les acheteurs veulent savoir depuis combien de jours une maison est sur le marché. L’expression « jours sur le marché » (DOM) fait référence au nombre de jours pendant lesquels une annonce est active dans plusieurs services de référencement (MLS) avant de passer au statut en attente. Le statut en attente se produit lorsque le vendeur accepte une offre, mais que la transaction n’est pas encore clôturée.
De nombreux facteurs influencent les jours pendant lesquels une propriété reste sur le marché. Les facteurs économiques, la concurrence et les critères d’exposition en sont quelques-uns. De nombreux agents immobiliers utilisent une tactique appelée « remise en vente » pour rendre les maisons dont les jours sur le marché sont plus longs plus attrayantes aux yeux des acheteurs.
Points clés à retenir
- Le nombre moyen de jours sur le marché est la mesure utilisée pour indiquer combien de temps une maison passe sur le marché dans une zone.
- Les maisons qui passent plus de jours sur le marché que la moyenne ont tendance à soulever des questions de la part des acheteurs concernant des prix excessifs ou des problèmes.
- Les agents peuvent réinitialiser le nombre de jours en remettant en vente, mais un agent expérimenté peut déterminer le nombre cumulé de jours d’une maison sur le marché.
Jours moyens sur le marché
De nombreux agents appellent DOM « jours moyens sur le marché », un nombre obtenu en additionnant tous les jours de marché de chaque annonce et en divisant ce résultat par le nombre d’annonces. Sur un marché d’acheteurs, le DOM est généralement plus élevé, car l’inventaire met plus de temps à se vendre. Dans un marché de vendeurs, les DOM sont généralement moins nombreux.
Les agents utilisent les un à six derniers mois d’annonces vendues pour déterminer le DOM moyen. Par exemple, six annonces sont devenues en attente le 2 décembre. Trois de ces annonces sont restées sur le marché pendant cinq jours, une pendant 21 jours et deux ont été inscrites pendant 30 jours avant que les offres ne soient acceptées.
Si vous additionnez les jours de bourse pour toutes les annonces, vous obtenez 96 jours. Divisez 96 jours par six annonces pour déterminer la moyenne de 16 jours qu’une maison passe sur le marché.
DOM compte pour les vendeurs
Qu’est-ce qui est le plus important ? Les 16 jours moyens de cotation ou le nombre de jours de cotation de chaque cotation ?
Si vous êtes vendeur sur un marché avec une moyenne de 16 jours et que votre maison est sur le marché depuis 17 jours, vous faites partie des 50 % inférieurs des maisons vendues au cours du mois précédent.
Note
Des études ont montré que plus une maison reste longtemps sur le marché, moins le propriétaire a de chances d’obtenir le prix demandé.
Comment les acheteurs voient le DOM
Lorsque les acheteurs constatent des journées prolongées sur le marché, ils arrivent généralement à l’une des conclusions suivantes :
- Le vendeur cherche désespérément à vendre et pourrait accepter une offre inférieure.
- Le vendeur demande beaucoup plus que ce que vaut la maison.
- Il se peut qu’il y ait quelque chose qui ne va pas avec la maison, comme un défaut qui a poussé d’autres acheteurs à la laisser passer.
Même si ces conclusions peuvent être exactes ou non, une maison peut rester sur le marché pour plusieurs raisons, en plus de nécessiter des réparations ou des travaux coûteux pour répondre aux normes. La raison la plus courante des longues journées sur le marché est la surévaluation. L’agent a peut-être induit le vendeur en erreur en lui faisant croire que la maison valait plus que ce que le marché peut supporter, afin d’obtenir l’inscription.
Une erreur courante des vendeurs est de croire qu’une maison vaut plus qu’elle ne l’est. Les évaluations reviennent constamment en dessous de la valeur perçue par le propriétaire, surtout si le propriétaire a apporté des améliorations à la maison dans l’espoir d’un bon retour.
Les vendeurs peuvent rester bloqués sur un prix, prêts à attendre que le marché atteigne leur niveau de prix idéal. Cela se produit généralement lorsque le marché est en faveur des acheteurs.
Note
Si la maison n’a qu’une seule photo dans le MLS, les acheteurs ignoreront probablement l’annonce et regarderont plutôt les maisons avec plusieurs photos.
La maison peut être indisponible ou impropre à la visite. Si un locataire occupe le bien, il peut être difficile d’obtenir un rendez-vous de sa part. Parfois, les vendeurs mettent des maisons sur le marché avant d’être prêts à les montrer aux acheteurs.
Certains vendeurs pensent qu’un acheteur respectera des horaires de présentation stricts, ce qui convient au vendeur. Les acheteurs ont tendance à visiter les maisons en fonction de leurs horaires. Si votre maison n’est pas disponible au moment où l’acheteur peut la voir, il ne la verra probablement pas.
Les agents acheteurs doivent montrer toutes les annonces pour lesquelles un acheteur exprime un intérêt, mais de nombreux agents évitent de montrer les maisons qui ne paient pas la même commission que les autres propriétés concurrentes.
Remise en vente pour réinitialiser le DOM
Une pratique courante parmi les agents immobiliers consiste à retirer une annonce du MLS après un certain nombre de jours et à la réinscrire en tant que maison nouvellement inscrite. Les agents réinscrivent leurs annonces pour afficher zéro jour sur le marché, car ils savent que les acheteurs sont attirés par les nouvelles inscriptions.
De nombreux acheteurs n’aiment pas cette pratique car elle est trompeuse. Il ne s’agit pas d’une image précise du nombre de DOM, et si les acheteurs en prennent conscience, cela pourrait nuire à la vente du logement.
Note
Parfois, les annonces expirent. De nombreux agents conservent une fiche pendant 90 jours, et un nouvel agent récupère la fiche dès que le délai approche.
Il n’est pas rare qu’une maison se vende dans les cinq jours suivant son retour sur le marché en tant que nouvelle annonce après avoir été sur le marché pendant 60 à 90 jours (s’ils ne découvrent pas la remise en vente ou l’ignorent).
Comment déterminer les jours cumulés sur le marché
Certains systèmes MLS ne permettent pas aux agents de retirer une annonce et de la saisir en tant que nouvelle annonce sans l’annuler ou l’expirer au préalable. Dans les deux cas, il est relativement facile pour un agent expérimenté de déterminer le nombre de jours passés sur le marché. Ce n’est pas toujours aussi simple pour un acheteur.
Une façon de connaître le nombre total de jours sur le marché consiste à saisir l’adresse de la propriété dans MLS pour rechercher les annonces en double, expirées ou retirées. Certains systèmes MLS ont modifié la façon dont les annonces sont signalées et incluront les jours cumulés sur le marché dans l’annonce elle-même.
Internet peut également vous apporter des réponses. Vous pouvez saisir l’adresse de la propriété dans un moteur de recherche : généralement, ses annonces en ligne précédentes seront renvoyées.
Si vous travaillez avec un spécialiste du quartier, il devrait avoir une assez bonne idée de si la maison a déjà été inscrite, depuis combien de temps elle a été inscrite et par qui.
Il se peut qu’il y ait eu une réduction de prix, l’agent se sentira donc justifié de vous indiquer uniquement les jours de commercialisation au nouveau prix. Demandez si l’annonce a expiré, a été retirée ou annulée, puis remise en vente.
Enfin, demandez à certains voisins. Ils savent tout ce qui se passe dans leur région et sont presque toujours heureux de vous dire depuis combien de temps une maison est sur le marché, comment étaient les propriétaires précédents et à quel point ils ont pris soin de la maison.
Foire aux questions (FAQ)
Est-ce mauvais si une maison est en attente puis remise en vente ?
Si une maison a le statut « en attente » et qu’elle est ensuite remise en vente, cela signifie que la vente n’a pas été finalisée et qu’elle est de nouveau sur le marché. Cela peut se produire pour plusieurs raisons, comme un problème d’inspection ou l’incapacité des acheteurs à obtenir un financement. Cela peut être dû ou non à la maison ou au vendeur.
Qu’est-ce que la MLS ?
Un service d’annonces multiples, ou « MLS », est une base de données régionale de maisons répertoriées par des agents et des courtiers immobiliers. Toute maison qu’ils répertorient doit être inscrite dans un MLS, à moins qu’elle ne bénéficie d’une exemption spécifique. Seuls les agents et courtiers immobiliers peuvent accéder à une base de données MLS, et les informations qui s’y trouvent sont plus complètes que celles d’un site public d’achat de maison.
Comment évaluer correctement ma maison ?
Comparez votre maison à des maisons similaires vendues récemment dans la région pour déterminer le meilleur prix catalogue. Ne regardez pas seulement la taille ; les maisons d’une superficie similaire peuvent se vendre à des prix très différents si l’une d’elles a subi des améliorations substantielles ou si elle se trouve dans un district scolaire différent. Un agent immobilier expérimenté peut vous aider à déterminer le prix catalogue correct pour votre maison.
