Points clés à retenir
- La Homeowners Protection Act (HPA) a été adoptée en 1998 pour lutter contre les abus et la confusion concernant les exigences des propriétaires en matière de paiement d’une assurance hypothécaire privée (PMI).
- La loi exige que les prêteurs informent les emprunteurs de leurs droits, y compris du moment où ils peuvent résilier l’assurance.
- La HPA couvre à la fois le PMI et l’assurance hypothécaire payée par le prêteur (LPMI), que les emprunteurs doivent payer sous forme d’une somme forfaitaire au début du prêt ou par le biais de paiements d’intérêts mensuels plus élevés.
- La HPA fixe des ratios prêt/valeur pour l’annulation automatique de la plupart des polices PMI.
Qu’est-ce que la loi sur la protection des propriétaires ?
La HPA s’applique aux prêts hypothécaires résidentiels, y compris les prêts pour les maisons unifamiliales, les condos et autres logements résidentiels à logements multiples. La loi ne couvre pas les prêts garantis par le gouvernement comme les prêts FHA ou les prêts VA, et elle traite différemment les prêts conformes et les prêts « à haut risque ».
En plus de fixer des règles d’annulation du PMI, la HPA oblige les prêteurs à informer les emprunteurs de leurs droits. Les divulgations comprennent des avis initiaux et annuels concernant le moment et la manière dont les emprunteurs peuvent annuler le PMI. Les informations comprennent des détails sur le calendrier d’amortissement, le moment où demander l’annulation et toutes les fonctionnalités susceptibles de limiter la possibilité d’annuler le PMI.
La HPA est entrée en vigueur le 29 juillet 1999. Les prêteurs doivent toutefois toujours fournir des informations aux emprunteurs qui ont contracté des prêts avant cette date.
- Nom alternatif :Loi sur l’annulation du PMI
- Acronyme:HPA
Comment fonctionne le HPA ?
Les propriétaires ont eu du mal à éliminer les frais PMI, même lorsque le PMI n’est plus requis sur leurs prêts. Les emprunteurs et les prêteurs ne savent pas comment annuler le PMI dans certains cas, et certains prêteurs sans scrupules ont traîné les pieds pour annuler les frais du PMI. La HPA, également connue sous le nom de PMI Cancellation Act, est intervenue pour établir des règles lorsqu’elle a été promulguée :
- Citer quand les propriétaires peuvent annuler le PMI et cesser de payer les primes
- Déterminer quand les prêteurs doivent automatiquement cesser de facturer le PMI aux emprunteurs
- Exiger que les prêteurs fournissent des informations lorsqu’un prêt nécessite un PMI
- Déterminer comment gérer les primes non gagnées payées par les propriétaires
Note
Le HPA évite les situations dans lesquelles les propriétaires paient des frais PMI mensuels pendant toute la durée de leur prêt.
En plus de fixer des règles d’annulation du PMI, la HPA oblige les prêteurs à informer les emprunteurs de leurs droits. Les divulgations comprennent des avis initiaux et annuels concernant le moment et la manière dont les emprunteurs peuvent annuler le PMI. Les informations comprennent des détails sur le calendrier d’amortissement, le moment où demander l’annulation et toutes les fonctionnalités susceptibles de limiter leur capacité à faire annuler le PMI.
Les emprunteurs reçoivent un avis annuel leur rappelant qu’ils peuvent demander l’annulation et fournissant les coordonnées de leur prêteur.
Note
Les consommateurs doivent maintenir un bon historique de paiement pour profiter du HPA.
Comment fonctionne le PMI ?
Le PMI n’est généralement requis que lorsque les propriétaires versent des acomptes inférieurs à 20 %. Les prêteurs risquent de perdre de l’argent avec des ratios prêt/valeur (LTV) plus élevés s’ils doivent saisir une maison et la vendre rapidement. Mais les prêteurs sont confrontés à beaucoup moins de risques et les propriétaires, en théorie, devraient cesser de payer les frais mensuels de PMI lorsque le LTV tombe en dessous de 80 %.
Certains prêts utilisent l’assurance hypothécaire payée par le prêteur (LPMI) au lieu d’ajouter des primes au paiement mensuel du propriétaire. Bien que le nom suggère le contraire, les emprunteurs paient toujours pour le LPMI, mais ils ne le paient pas mois par mois. Les emprunteurs peuvent plutôt payer soit :
- Un versement forfaitaire au début du prêt
- Un taux d’intérêt plus élevé sur le solde du prêt, ce qui entraîne des mensualités hypothécaires (capital et intérêts) plus élevées
La plupart des emprunteurs bénéficiant du LPMI optent pour le taux d’intérêt plus élevé, mais ce taux d’intérêt dure pendant toute la durée du prêt et il n’y a aucun moyen d’annuler le LPMI et de conserver votre prêt existant. Les propriétaires doivent plutôt rembourser leur prêt LPMI, généralement en refinançant avec un nouveau prêt.
Le HPA s’applique néanmoins aux prêts auprès du LPMI. Les prêteurs sont tenus de fournir aux emprunteurs des informations expliquant le fonctionnement du LPMI et mettant en évidence les taux d’intérêt plus élevés que l’on trouve généralement avec le LPMI. La divulgation doit discuter des avantages et des inconvénients des différentes options.
Conditions requises pour l’annulation du PMI
Les emprunteurs peuvent annuler le PMI en soumettant une demande écrite à leurs prêteurs lorsque le prêt est sur le point d’atteindre 80 % LTV en fonction de son calendrier d’amortissement.
Note
Les propriétaires peuvent également faire cette demande s’ils ramènent le LTV à 80 % en effectuant des remboursements supplémentaires sur le prêt. Les propriétaires devront peut-être fournir la preuve que la propriété n’a pas perdu de valeur pour être admissibles.
La HPA exige que les prêteurs annulent automatiquement la couverture PMI lorsque le prêt doit atteindre 78 % du LTV d’origine. Les prêteurs doivent annuler les frais PMI mensuels une fois que le prêt atteint la moitié de son calendrier d’amortissement lorsque le PMI n’est pas annulé en raison de la demande de l’emprunteur ou d’une résiliation automatique.
La HPA est compliquée et les détails de votre prêt affectent vos droits en vertu de la loi. Par exemple, tout privilège sur votre propriété pourrait vous empêcher de réussir à annuler la couverture. Les prêts non conformes tels que les prêts jumbo peuvent nécessiter que vous attendiez jusqu’à ce que vous atteigniez 77 % de LTV.
