Comment fonctionne la souscription manuelle, à quoi s’attendre

Si vous avez la chance d’avoir une cote de crédit élevée, des revenus importants et une mise de fonds saine, obtenir un prêt immobilier peut être facile. Les prêteurs peuvent traiter votre demande de prêt relativement rapidement pour ces acheteurs de maison, et les prêteurs hypothécaires aiment que les choses soient faciles. Cependant, tout le monde n’a pas cette chance.

Si votre crédit est faible, mauvais ou si vos revenus sont compliqués, les programmes d’approbation informatisés peuvent rapidement refuser votre demande. Il est cependant toujours possible d’obtenir une approbation avec la souscription manuelle. Le processus est légèrement lourd, mais constitue une solution potentielle pour les emprunteurs qui ne correspondent pas au moule standard.

La souscription manuelle est un processus d’évaluation de votre capacité à rembourser un prêt. Au lieu que la décision soit laissée à un algorithme informatique, une personne ou un groupe de personnes examinera vos finances en détail pour déterminer si votre demande doit être approuvée ou non. 

Pourquoi vous pourriez avoir besoin d’une souscription manuelle

Les systèmes automatisés sont responsables d’une grande partie de la prise de décision en matière de prêts immobiliers. Si vous répondez à des critères précis, le prêt est approuvé. Par exemple, les prêteurs recherchent des cotes de crédit supérieures à un certain niveau. Si votre score est trop bas, vous serez refusé. De même, les prêteurs souhaitent généralement voir des ratios d’endettement inférieurs à 43 %.Cependant, le « revenu » peut être difficile à définir et votre prêteur pourrait ne pas être en mesure de comptabiliser tous vos revenus.

Les modèles informatisés sont conçus pour fonctionner avec la majorité des emprunteurs et les programmes de prêt qu’ils utilisent le plus souvent. Ces systèmes de souscription automatisés (AUS) permettent aux prêteurs de traiter facilement de nombreux prêts tout en garantissant que les prêts répondent aux directives des investisseurs et des régulateurs.

Par exemple, les prêts FHA exigent que les prêts hypothécaires correspondent à un profil particulier, et la plupart des gens s’intègrent clairement à l’intérieur ou à l’extérieur du cadre. Les prêteurs peuvent également avoir leurs propres règles plus restrictives que les exigences de la FHA.

Si tout se passe bien, l’ordinateur émettra une approbation. Mais si quelque chose ne va pas, votre prêt recevra une recommandation de « référence » et quelqu’un devra examiner votre demande en dehors de l’AUS.

Facteurs pris en compte

Plusieurs facteurs pourraient faire dérailler votre demande de prêt hypothécaire.

• Mode de vie sans dettes : La clé d’une cote de crédit élevée réside dans des antécédents d’emprunt et de remboursement de prêts, mais certaines personnes choisissent de vivre sans dettes pour des raisons de simplicité et d’économies d’intérêts importantes. Malheureusement, votre crédit finit par s’évaporer avec vos frais d’intérêt. Vous n’avez pas nécessairement un mauvais crédit : vous n’avez aucun profil de crédit. Pourtant, il est possible d’obtenir un prêt sans score FICO si vous passez par la souscription manuelle. En fait, il peut être préférable de n’avoir aucun crédit ou un crédit limité que d’avoir de nombreux éléments négatifs comme une faillite ou des recouvrements dans vos rapports de solvabilité.
• Nouveau au crédit : ​​Construire un crédit prend plusieurs années. Si vous n’avez pas encore établi un profil de crédit solide, vous devrez peut-être choisir entre attendre pour acheter et souscrire manuellement, ce qui pourrait même améliorer votre crédit. L’ajout d’un prêt immobilier à vos dossiers de crédit peut accélérer le processus d’établissement de crédit, car vous ajoutez à la combinaison de prêts dans vos dossiers de crédit.
• Problèmes financiers récents : Obtenir un prêt après une faillite ou une saisie n’est pas impossible. Dans le cadre de certains programmes HUD, vous pouvez être approuvé dans un délai d’un ou deux ans après la faillite sans souscription manuelle.Cependant, la souscription manuelle offre une option supplémentaire pour emprunter, surtout si vos difficultés financières sont relativement récentes. Obtenir un prêt conventionnel avec une cote de crédit inférieure à 640 est difficile, mais la souscription manuelle pourrait le rendre possible.
• Des ratios d’endettement élevés : Il est sage de maintenir vos dépenses à un niveau bas par rapport à votre revenu, mais dans certains cas, un ratio dette/revenu plus élevé est logique. Avec la souscription manuelle, vous pourriez être approuvé avec un ratio plus élevé que d’habitude. Dans de nombreux cas, cela signifie que vous disposez de plus d’options disponibles sur les marchés immobiliers coûteux. Méfiez-vous simplement de trop vous étirer et d’acheter une propriété coûteuse qui pourrait vous laisser « pauvre en logement ».

Comment être approuvé

Si vous n’avez pas la cote de crédit ou le profil de revenu standard pour être approuvé, vous devez utiliser tout ce dont vous disposez pour montrer que vous êtes disposé et capable de rembourser le prêt. Pour ce faire, vous avez réellement besoin de revenus, d’actifs ou d’autres ressources suffisants pour prouver que vous pouvez gérer les paiements.

Dans le cadre de la souscription manuelle, quelqu’un examine vos finances, et ce processus peut s’avérer frustrant et long. Avant de commencer, assurez-vous que vous devez vraiment suivre le processus : voyez si vous pouvez être approuvé sans souscription manuelle. Faites un inventaire de vos finances afin de pouvoir discuter des exigences avec votre prêteur et prendre une longueur d’avance dans la collecte des informations dont il a besoin.

• Historique des paiements : Soyez prêt à prouver que vous avez effectué d’autres paiements à temps au cours de la dernière année. Les rapports de solvabilité traditionnels montrent l’historique de paiement de votre prêt, mais vous devez démontrer le même modèle de paiement en utilisant différentes sources. Les paiements importants comme le loyer et autres paiements de logement sont les meilleurs, mais les services publics, les adhésions et les primes d’assurance peuvent également être utiles. Idéalement, identifiez au moins quatre paiements que vous effectuez à temps depuis au moins 12 mois.
• Mise de fonds saine : Une mise de fonds réduit le risque pour votre prêteur. Cela montre que vous avez de la peau dans le jeu, minimise votre paiement mensuel et donne une marge aux prêteurs. Si le prêteur doit saisir votre maison en cas de saisie, il sera moins susceptible de perdre de l’argent si vous versez un acompte important. Plus vous versez d’argent, mieux c’est, et 20 % est souvent considéré comme un bon acompte. Avec moins de 20 %, vous devrez peut-être également payer une assurance hypothécaire privée (PMI).
• Ratios d’endettement : L’approbation est toujours plus facile avec des ratios faibles. Les prêteurs préfèrent voir que vos revenus peuvent facilement absorber une nouvelle mensualité. Néanmoins, vous pourrez peut-être utiliser la souscription manuelle pour obtenir une approbation avec des ratios élevés, en fonction de votre crédit et d’autres facteurs.
• Programmes de prêts gouvernementaux : Vos chances d’approbation sont meilleures avec les programmes de prêts gouvernementaux. Par exemple, les prêts FHA, VA et USDA sont moins risqués pour les prêteurs. N’oubliez pas que tous les prêteurs ne proposent pas de souscription manuelle, vous devrez donc peut-être rechercher un initiateur de prêt qui le propose. Votre prêteur doit également travailler avec le programme gouvernemental spécifique que vous examinez. Si vous obtenez un « Non », il se peut qu’il y ait quelqu’un d’autre.
• Réserves de trésorerie : Les prêteurs veulent être sûrs de savoir que vous pouvez absorber des surprises mineures comme un chauffe-eau défectueux ou des frais médicaux imprévus. Ainsi, disposer de liquidités peut augmenter vos chances d’approbation.

Facteurs compensatoires

Les facteurs compensatoires rendent votre candidature plus attrayante et peuvent être requis pour l’approbation. Il s’agit de directives spécifiques définies par les prêteurs ou les programmes de prêt, et chacune d’elles que vous rencontrez améliore vos chances.

En fonction de votre pointage de crédit et de vos ratios d’endettement, vous devrez peut-être satisfaire à une ou plusieurs de ces exigences pour l’approbation de la FHA :

• Réserves : Des liquidités pouvant couvrir vos versements hypothécaires pendant au moins trois mois. Si vous achetez une propriété plus grande (trois à quatre logements), vous pourriez en avoir besoin pour six mois. L’argent que vous recevez en cadeau ou en prêt ne peut pas être considéré comme une réserve.
• Expérience: Votre paiement (s’il est approuvé) ne peut pas dépasser vos dépenses de logement actuelles du moindre de 5 % ou 100 $. L’objectif est d’éviter des augmentations brutales (« choc de paiement ») ou des mensualités auxquelles vous n’êtes pas habitué.
• Pas de dette discrétionnaire : Si vous remboursez intégralement vos cartes de crédit, vous n’êtes pas vraiment endetté, mais vous avez eu la possibilité d’accumuler des dettes si vous le vouliez. Malheureusement, un mode de vie totalement sans dettes ne vous y aide pas.
• Revenu supplémentaire : Dans certains cas, la souscription automatisée ignore les heures supplémentaires, les gains saisonniers et d’autres éléments dans le cadre de votre revenu. Mais avec la souscription manuelle, vous pourrez peut-être utiliser ce revenu supplémentaire à condition que vous puissiez documenter le revenu et que vous puissiez vous attendre à ce qu’il continue.
• Autres facteurs : Selon votre prêt, d’autres facteurs peuvent être utiles. En général, l’idée est de montrer que le prêt ne sera pas un fardeau et que vous pouvez vous permettre de le rembourser. La stabilité dans votre travail ne fait jamais de mal, et des réserves supérieures à celles requises peuvent également faire la différence.

Conseils pour le processus

Prévoyez un processus lent et fastidieux. Une personne réelle doit examiner chaque document que vous fournissez et déterminer si vous êtes admissible ou non au prêt. Malheureusement, cela prend du temps.

• Beaucoup de paperasse : Obtenir un prêt hypothécaire nécessite toujours des documents. La souscription manuelle nécessite encore plus. Certains prêteurs exigeront jusqu’à 12 mois de relevés bancaires en plus de plusieurs années de dossiers fiscaux, entre autres documents.
• Processus d’achat d’une maison : Si vous faites une offre, prévoyez suffisamment de temps pour la souscription avant la clôture. Incluez une éventualité de financement afin que vous puissiez récupérer vos arrhes si votre prêteur refuse votre demande. Votre agent immobilier peut vous expliquer vos options et vous proposer des suggestions sur la manière de présenter votre offre. En particulier sur les marchés chauds, vous pourriez être moins attractif en tant qu’acheteur si vous exigez une souscription manuelle.
• Explorez les alternatives : Si la souscription manuelle ne fonctionne pas pour vous, il existe peut-être d’autres moyens d’obtenir un logement. Les prêteurs d’argent dur peuvent être une solution temporaire pendant que vous construisez du crédit ou attendez que des éléments négatifs disparaissent de votre rapport de crédit. Un prêteur privé, un coemprunteur ou un cosignataire peut également être une option.