L’une des plus grandes sources de confusion pour les acheteurs de maison et les refinanceurs est la manière dont un séquestre, également connu sous le nom de « compte de mise en fourrière », est calculé et comment il affecte le résultat net à la clôture. Ce manque de connaissances peut augmenter le niveau de stress de nombreux acheteurs de maison.
Les comptes séquestres sont courants dans les transactions immobilières, mais vous pouvez également trouver ce type de compte utilisé dans le commerce international et les fusions d’entreprises.
Points clés à retenir
- Le séquestre est également connu sous le nom de « compte de mise en fourrière », et cela signifie simplement qu’un tiers détient l’argent de l’acheteur jusqu’à ce que la transaction immobilière soit terminée.
- Lorsqu’une institution financière souscrit un prêt pour un article coûteux, elle veut avoir l’assurance que la propriété pour laquelle elle prête de l’argent est protégée.
- Les dépenses payées d’avance sont nécessaires pour créer, ou « préfinancer », un compte séquestre ou pour ajuster le compte séquestre existant du vendeur.
Terminologie
Tout d’abord, clarifions la terminologie utilisée. Les différences linguistiques sont principalement géographiques. Certains États utilisent le mot « séquestre », tandis que d’autres utilisent le terme « mise en fourrière ». C’est exactement la même chose et la même chose qu’une personne appelant une boisson gazeuse un « soda » et une autre partie l’appelant « pop ».
La première chose à noter et à souligner est que l’argent versé sur un compte de mise en fourrière ne constitue pas un coût pour contracter un prêt. C’est toujours l’argent de l’acheteur. Ces fonds sont détenus par la banque ou un autre tiers jusqu’à la finalisation de la transaction immobilière. Ils constituent comme une garantie ou un compte de prévoyance que l’acheteur sera en mesure de mener à bien la transaction et de respecter ses obligations. Ces fonds sont souvent utilisés pour payer les impôts fonciers et l’assurance de la maison.
Comptes séquestres immobiliers
Lorsqu’une banque ou une autre institution financière souscrit un prêt pour un article coûteux, comme une maison, elle veut avoir l’assurance que la propriété pour laquelle elle prête de l’argent est protégée. Il veut s’assurer que les impôts fonciers sont payés chaque année afin qu’il n’y ait pas de réclamations extérieures. Il veut également s’assurer qu’il est assuré au cas où la maison serait confrontée à un incendie ou à un autre danger.
Bien que le compte de mise en fourrière soit conçu pour protéger le prêteur, il peut également être avantageux pour l’emprunteur. Chaque mois, un montant égal à une partie de la taxe foncière annuelle et des couvertures d’assurance est ajouté au montant du remboursement du prêt. De cette façon, l’acheteur peut payer ces dépenses importantes progressivement tout au long de l’année. Selon l’emplacement, la taille et d’autres détails de la maison, les taxes et les assurances peuvent atteindre des milliers de dollars par an. Les emprunteurs évitent le choc du paiement de grosses factures une ou deux fois par an et sont assurés que l’argent nécessaire pour payer ces factures sera là lorsqu’ils en auront besoin.
Dans un premier temps, le compte devra être approvisionné. Le montant nécessaire pour préalimenter le compte est déterminé par le nombre de mois pendant lesquels le nouveau propriétaire sera propriétaire de la maison au cours de l’année en cours. Le plus souvent, le montant peut être ajouté à la valeur totale du prêt.
Pour les emprunteurs à faible mise de fonds, un compte séquestre n’est généralement pas facultatif. Étant donné que les emprunteurs à faible mise de fonds sont considérés comme présentant un risque plus élevé en raison de leur participation personnelle moindre dans la propriété, les prêteurs veulent avoir un certain niveau d’assurance que l’État ne saisira pas la propriété en raison du non-paiement des taxes foncières et que les emprunteurs ne seront pas sans assurance habitation en cas de dommages à la propriété.
En d’autres termes, si vous versez moins de 20 % de mise de fonds, vous pouvez vous attendre à être requispar votre prêteur hypothécaire pour avoir un compte séquestre.
À la fin du processus de prêt, que vous ayez remboursé la maison en refinançant ou en vendant la propriété, vous récupérez l’argent restant sur le compte. Le prêteur est tenu de vous envoyer le chèque dans les 60 jours suivant le remboursement du prêt.
Que sont les dépenses payées d’avance ?
Les prépayés sont des dépenses ou des éléments que l’acheteur paie à la clôture avant qu’ils ne soient techniquement dus. Ils sont nécessaires pour créer – ou « préfinancer » – un compte séquestre ou pour ajuster le compte séquestre existant du vendeur. Les paiements anticipés peuvent inclure les taxes, l’assurance contre les risques, l’assurance hypothécaire privée et les cotisations spéciales.
Un compte de mise en fourrière (également appelé « compte séquestre », selon l’endroit où vous habitez) est simplement un compte tenu par la société de prêt hypothécaire pour collecter les paiements d’assurance et d’impôts qui vous sont nécessaires pour conserver votre maison, mais qui ne font techniquement pas partie de l’hypothèque. Comme mentionné précédemment, le prêteur divise le coût annuel de chaque type d’assurance en un montant mensuel et l’ajoute à votre versement hypothécaire.
Chaque année, votre prêteur recalculera le montant nécessaire à conserver sur votre compte séquestre – mise en fourrière. Les impôts fonciers changent chaque année – comme tous les impôts, ils augmentent généralement – tout comme le coût d’assurance de votre maison. Le prêteur estimera une partie mensuelle de ce qui sera dû l’année prochaine. Si, pour une raison quelconque, vous faites un mauvais calcul, vous devrez peut-être combler la différence avec les impôts et les fonds d’assurance.
Comment vos séquestres affectent-ils les liquidités à la clôture ?
Votre dépôt séquestre variera en fonction de la période de l’année à laquelle vous clôturez votre prêt par rapport au mois au cours duquel vos impôts fonciers sont dus.
Si vous concluez un prêt en février, vous n’effectuerez votre premier versement sur ce prêt qu’en avril. Si vos taxes foncières sont dues en janvier, elles viendront tout juste d’être payées. Cela signifie que votre dépôt séquestre initial sera faible. Votre prêteur dispose de suffisamment de temps pour collecter les dépôts avant le prochain décaissement.
À titre d’exemple, sur une propriété de 500 000 $, cela représente environ 2 000 $ de taxes foncières, même dans une zone fiscale de base, et si votre assurance est de 1 200 $ par an, vous devrez débourser 400 $ supplémentaires pour ces 2 400 $ dans le compte de fourrière.
Votre assurance habitation est toujours payée en totalité, plus deux mois si vous achetez une maison.
En utilisant le même montant de prêt de 500 000 $, supposons que vous concluiez un refinancement en octobre. Vous avez initialement acheté en février. Vous n’effectuerez que deux paiements (décembre et janvier) avant l’échéance de l’assurance, votre total de mise en fourrière pour l’assurance seule sera donc de 1 000 $.
Vous devrez trouver 3 000 $ pour payer la première moitié de vos impôts fonciers, et comme vous n’avez que deux paiements avant l’échéance de la seconde moitié, 3 000 $ supplémentaires. Total dû : 7 000 $.
Le montant en espèces que les emprunteurs à taux fixe considèrent comme leur paiement mensuel est toujours susceptible de changer – c’est l’un des plus gros problèmes avec les comptes de fourrière. Étant donné que l’assurance habitation et les taxes foncières sont susceptibles de changer, les montants des paiements mensuels peuvent fluctuer.
Pour de nombreux propriétaires, les saisies hypothécaires sont un mal nécessaire. Sans eux, les prêteurs pourraient ne pas être disposés à accorder des prêts hypothécaires aux emprunteurs dont les mises de fonds sont faibles.
