Copropriétaires avec droits de survie

Si vous êtes sur le point d’acheter une propriété avec quelqu’un d’autre, vous rencontrerez de nombreux termes déroutants concernant la manière dont vous détiendrez le titre de propriété. Ces termes ont de sérieuses implications juridiques, il est donc utile de savoir dans quoi vous vous engagez. L’un de ces termes est la copropriété avec droits de survie (JTWROS).

Qu’est-ce qu’une copropriété avec droit de survie ? 

Commençons par la partie « copropriétaires » de JTWROS. Les colocataires sont deux personnes ou plus qui possèdent ensemble un bien. Quatre conditions ou « unités » doivent être présentes pour leur permettre de détenir le titre de cette manière :

• Unité de temps :Ils doivent prendre possession du bien simultanément, en même temps.
• Unité de titre :Ils doivent prendre le titre par le même « instrument ». Un instrument est tout document qui transfère légalement un bien, comme un acte ou un testament. 
• Unité d’intérêt :Chaque locataire ou propriétaire a un intérêt égal dans la propriété. Par exemple, trois locataires auraient chacun une part de propriété d’un tiers. C’est le cas même si l’un d’entre eux payait la totalité de la propriété : il ne recevrait pas de participation supplémentaire. 
• Unité de possession :Chaque locataire a le droit de posséder et de jouir de l’intégralité de la propriété même s’il n’est pas propriétaire à 100 %. 

Le droit de céder la propriété 

Les colocataires peuvent vendre ou céder leurs actions à des tiers sans l’approbation ou le consentement des autres. Si le locataire A transfère ou vend sa participation à « Joe », la copropriété qui était en place entre les locataires B et C resterait en place : ces deux personnes seraient toujours des copropriétaires avec des droits de survie.

Mais en raison des exigences d’unité de temps et d’unité de titre, Joe ne deviendrait pas copropriétaire avec eux. Il n’a pas pris le titre en même temps ni avec le même instrument. Joe deviendrait donc locataire commun avec les locataires B et C. Si Joe décédait, sa part de propriété reviendrait à ses héritiers dans le cadre de sa succession, et non aux locataires B et C.

Qu’est-ce que la survie ? 

La disposition de survie d’un JTWROS permet aux propriétaires d’hériter automatiquement et immédiatement de la part d’un autre propriétaire si l’un d’eux décède. La propriété passerait en dehors de l’homologation et de plein droit.

Cela signifie qu’un locataire ne peut pas transférer sa part aux bénéficiaires dans son testament, et que ses héritiers ne peuvent pas en hériter s’ils décèdent sans testament. Leur part appartient automatiquement à leurs colocataires à leur décès. 

Si le locataire A décède, les locataires B et C détiendraient désormais chacun une participation de 50 % dans la propriété plutôt qu’un tiers. Étant donné que le transfert ne nécessite pas d’homologation, les créanciers du locataire A n’auraient aucun droit sur leur part et celle-ci ne serait pas incluse dans la succession pour payer les factures finales. 

Autres formes de copropriété

Ce type de propriété peut également être utilisé avec des comptes bancaires et d’investissement, ainsi qu’avec des actions, des obligations et des intérêts commerciaux. Par exemple, cette forme de propriété pourrait permettre à une entreprise de fonctionner sans interruption en cas de décès de l’un des propriétaires.

Ce n’est généralement pas la forme de propriété par défaut lorsqu’un actif est détenu par deux personnes ou plus. Ils détiennent généralement le titre de locataires communs, à moins qu’ils ne demandent spécifiquement cet arrangement juridique. Les locataires mariés ne remboursent pas la totalité des locataires dans la plupart des États. 

Inconvénients de JTWROS

S’il y a un conflit entre les colocataires à un moment donné de la relation, un JTWROS peut rendre difficile la progression car toutes les parties concernées doivent parvenir à un accord pour vendre la propriété ou contracter un emprunt. Dans les cas où le défunt était extrêmement endetté, un juge des successions pourrait geler le compte pour permettre aux créanciers d’obtenir un certain allègement.