Qu’est-ce que la maintenance des zones communes (CAM) ?

Négocier un bail pour votre entreprise peut être un processus difficile et si vous ne l’avez jamais fait auparavant, vous verrez de nombreuses nouvelles conditions potentiellement déroutantes. Un terme qui déconcerte souvent les locataires est l’entretien des parties communes, c’est-à-dire les frais que les locataires paient dans les baux commerciaux pour les zones communes à tous les locataires. 

Qu’est-ce que l’entretien des espaces communs ? 

L’entretien des zones communes (CAM) est le coût que votre entreprise paie pour les zones d’un immeuble commercial qui sont communes à tous les locataires. Regardez les choses de cette façon : lorsque vous louez un immeuble commercial, vous payez pour deux zones distinctes, la surface utilisable et la zone commune. 

Surface utilisable

La surface utilisable est l’espace que vous louez, c’est-à-dire la superficie en pieds carrés d’un immeuble que vous utilisez spécifiquement en tant que locataire. Cette zone peut inclure des toilettes dans l’espace, des placards, des salles de repos et une zone de réception, en plus des bureaux individuels ou d’autres installations dont votre entreprise a besoin. 

Espace commun

Les espaces communs de l’immeuble se trouvent à l’extérieur de votre espace loué, mais à votre disposition ainsi qu’aux autres locataires. Ces zones comprennent les toilettes communes, les halls d’entrée, les allées, les parkings et l’aménagement paysager. Les espaces communs d’un immeuble à plusieurs étages peuvent comprendre des ascenseurs, des salles électriques et des couloirs publics. 

Parfois, le terme « superficie de construction louable » ou « superficie brute de construction » est utilisé pour inclure l’espace loué ainsi que les espaces communs.

Comment fonctionne l’entretien des espaces communs ? 

Les frais de CAM font partie des termes d’un contrat de location immobilière commerciale, il est donc important de comprendre comment ils fonctionnent. 

Frais typiques dans un espace commun

Les frais CAM que vous payez concernent l’entretien de ces espaces communs, y compris l’entretien, les réparations et les frais d’exploitation comme le déneigement et l’aménagement paysager. Les autres espaces communs couverts par les frais CAM comprennent le toit, les éléments structurels, les passerelles et les toilettes communes. 

Autres coûts inclus dans les frais CAM

Recherchez les autres coûts CAM dans votre contrat de location. Tous ces frais doivent être payés soit par le propriétaire/gérant immobilier, soit par le locataire.

• Systèmes de sécurité ou salaires du personnel de sécurité
• Permis, taxes, assurance ou tout frais juridique
• Publicité, enseignes ou autres dépenses d’exploitation
• Services publics, loyer ou coûts d’entretien d’un espace de bureau de location séparé

Les coûts CAM sont généralement indiqués sur une base par pied carré (au prorata), présentés sous forme de fraction : 

Superficie locative

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Une partie ou la totalité de la surface de plancher louée ou louable dans le bâtiment, le centre commercial ou le centre commercial

Entretien des espaces communs dans votre contrat de location

Un contrat de bail commercial comprendra également plusieurs sections faisant référence aux espaces communs et aux frais du CAM. 

• Une liste et une description de tous les espaces communs
• Une déclaration selon laquelle les zones CAM sont sous le contrôle exclusif de la direction
• Une déclaration selon laquelle le propriétaire maintiendra tous les espaces communs en bon état et en bon état et d’une manière compatible avec les bâtiments comparables dans les environs. 
• Une déclaration du propriétaire attestant qu’il a un accès illimité aux espaces communs
• Règles d’utilisation des espaces communs  
• Une indemnité de réduction de loyer (réduction ou arrêt) si vous ne pouvez pas utiliser les locaux ou les parties communes suite à un sinistre  

Options de paiement CAM dans les baux commerciaux

Les baux commerciaux incluent d’autres termes prêtant à confusion qui précisent qui paie quels coûts : le locataire ou le propriétaire. Vous pourriez voir l’un de ces termes, allant du fait que le propriétaire paie tous les frais au locataire qui paie tous les frais.

• Location brute (ou service complet): Le paiement mensuel du locataire comprend tout, y compris tous les frais de fonctionnement, les taxes et les frais de CAM.
• Bail modifié (ou brut): Les dépenses sont réparties entre locataire et propriétaire (différentes pour chaque bail).
• Bail net: Le locataire paie une quote-part des frais de fonctionnement en plus du loyer stipulé.
• Bail triple net (parfois appelé net-net-net ou NNN): Le locataire paie tous les frais de fonctionnement, taxes et assurances. Le propriétaire est responsable du bâtiment, de la toiture et parfois du stationnement.

Négocier les coûts de CAM 

Certains problèmes à prendre en compte lorsque vous négociez les coûts de CAM dans un bail commercial incluent les frais supplémentaires, la portée et l’amortissement. 

Frais supplémentaires

Certains propriétaires facturent des frais administratifs en pourcentage des coûts du CAM. Ce coût concerne les services de comptabilité, le traitement des paiements, etc. Certains peuvent également ajouter des frais de gestion de tiers, mais ce sont fondamentalement la même chose. Vous ne devriez pas avoir à payer pour les deux. 

Clarification des coûts

Les frais CAM incluent-ils la « maintenance » et le « remplacement » et ces coûts sont-ils définis ? Certains propriétaires incluent les remplacements dans le CAM parce qu’ils sont moins coûteux que l’entretien continu, tandis que les locataires diraient que les remplacements représentent un coût supplémentaire.

Dépréciation du système

Le remplacement de systèmes majeurs, comme un système de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC), par exemple, est un coût que le propriétaire peut amortir, et la mise à jour de ces systèmes améliore la vente d’une propriété. Il est donc logique que ce soit le propriétaire, et non les locataires, qui paie pour cela.