Points clés à retenir
- L’agence double est un courtier ou un agent immobilier représentant à la fois le vendeur et l’acheteur.
- La double agence est légale dans de nombreux États.
- La double agence, là où elle est légale, est étroitement contrôlée.
- Vous pouvez refuser de vous faire représenter par un mandataire double.
Définition et exemple de double agence
La double agence se produit lorsque l’agent inscripteur et l’agent de l’acheteur sont la même entité. Dans ce cas, l’entité peut être soit un agent représentant l’acheteur et le vendeur, soit deux agents de la même société de courtage. Dans ce dernier cas avec deux agents, la maison de courtage profite des deux côtés de la transaction.
Comment fonctionne la double agence ?
La double agence se produit lorsqu’un agent immobilier ou une maison de courtage représente à la fois l’acheteur et le vendeur d’une maison. Cet arrangement est avantageux pour l’agence, car elle reçoit une commission des deux côtés de la transaction, en fonction des lois et pratiques de l’État.
La double agence est légale dans la plupart des États, mais elle est fortement réglementée pour protéger les acheteurs et les vendeurs des pratiques prédatrices. Par exemple, l’Alabama exige le consentement de l’acheteur et du vendeur pour être représentés par un seul agent ou agence.
Note
Vous devriez toujours demander à votre agent s’il représente l’autre partie dans vos transactions immobilières.
À titre d’exemple de double agence, supposons que Betty Smith, agent de la société Smith Brokerage, propose une maison à vendre sur Main Street. Si un autre agent de Smith Brokerage, John Doe, présente une offre au nom d’un acheteur, Smith Brokerage agit alors en tant qu’agent double. L’entreprise devrait bénéficier des deux côtés de l’accord.
Des formes plus complexes de double action peuvent également se produire. Par exemple, Betty Smith représente un client (le vendeur) en tant qu’agent inscripteur et lui trouve un acheteur pour sa maison. Le seul problème est que l’acheteur doit vendre sa maison actuelle pour pouvoir acheter la maison du vendeur.
Betty Smith signe ensuite un accord d’inscription avec l’acheteur pour l’aider à vendre sa maison afin qu’il puisse acheter la maison du vendeur. Smith et l’entreprise bénéficieront de deux ventes de maisons en tant qu’agent double.
Responsabilités fiduciaires
La double agence peut poser des problèmes juridiques, car les obligations fiduciaires lient les agents immobiliers. Ces fonctions nécessitent une loyauté sans faille envers leurs clients. L’agent d’un acheteur doit agir dans le meilleur intérêt de l’acheteur, et l’agent d’un vendeur doit agir dans le meilleur intérêt du vendeur. Une seule personne agissant comme un agent double exigerait de la loyauté envers les deux côtés de la table de négociation – une tâche délicate, voire impossible.
Les obligations fiduciaires des professionnels de l’immobilier sont inscrites dans les lois sur les contrats, les délits et les licences d’un État. Par conséquent, les agents immobiliers doivent divulguer pleinement les relations de double agence. Toutes les parties doivent comprendre les termes et donner leur consentement complet et exprès si une double agence doit procéder.
Note
En tant que client, vous avez le droit de refuser la double représentation, même lorsque la clause vous est présentée dans une annonce immobilière standard ou dans un contrat d’agence acheteur. Vous pouvez engager un autre courtier pour vous représenter si vous n’êtes pas à l’aise avec un accord de double agence.
Avantages de la double agence
Bien que la double agence présente des préoccupations et des problèmes particuliers, ils peuvent être quelque peu contrebalancés par quelques avantages.
Si vous êtes dans une relation à double agence, cela peut accélérer certains délais de réponse. Votre agent peut répondre à vos questions sans attendre que l’agent de l’autre partie obtienne une réponse de ses clients.
La double agence peut également rationaliser le processus de transaction, que vous soyez acheteur ou vendeur.
Note
Avec un agent de moins, la planification de divers événements peut être plus facile à gérer, ce qui peut permettre à une transaction de se dérouler plus efficacement.
Vous pourriez également potentiellement économiser de l’argent, surtout si vous êtes le vendeur. En règle générale, vous devrez payer une commission à votre agent (souvent 6 %), qui sera ensuite partagée avec l’autre agent. Si vous faites affaire avec une seule agence, agent ou entité, vous pourrez peut-être négocier un peu ce pourcentage.
Inconvénients de la double agence
Un agent double ne peut pas négocier pour obtenir le prix le plus élevé pour le vendeur tout en obtenant le prix le plus bas pour l’acheteur. De plus, un agent double pourrait être tenté d’œuvrer à un prix de vente plus élevé afin de mettre plus d’argent dans sa poche via la commission.
Il n’y a pas de regard neuf dans une situation de double agence. Le fait d’avoir deux agents, courtiers ou entités distincts impliqués peut signifier qu’une partie pourrait – ou du moins devrait – remarquer si l’autre fait un faux pas, afin que le problème puisse être corrigé. Un agent qui agit au nom d’une seule partie est appelé « agent unique » et sa loyauté est beaucoup plus évidente.
La négociation avec un seul agent peut faciliter la transaction et garantir des conditions de concurrence plus équitables pour les deux parties.
