De nombreux acheteurs de maison avisés souhaitent décrocher le jackpot en achetant une saisie immobilière (REO). Les saisies REO sont des maisons qu’une banque a saisies et qu’elle porte désormais dans son inventaire. Certaines sont de bonnes affaires ; certains ne le sont pas. Comme pour tout ce qui concerne l’immobilier, vous devez comprendre dans quoi vous vous engagez.
Lorsque les banques fixent le prix des saisies REO à des ventes comparables, plusieurs offres leur parviennent souvent. Cela signifie que vous pourriez être confronté à une concurrence féroce pour cette maison appartenant à une banque. Il n’est pas rare que certaines saisies REO reçoivent plusieurs offres.
Voici des conseils pour vous aider à déterminer le montant à offrir sur une propriété appartenant à une banque.
Points clés à retenir
- Si vous cherchez à acheter une saisie immobilière (REO), vous pourriez être confronté à une certaine concurrence.
- Obtenir l’historique de la propriété, trouver des ventes comparables, analyser les ventes conclues REO de l’agent inscripteur et poser des questions sur le nombre d’offres peut être utile.
- Vous pouvez également soumettre une lettre de pré-approbation, refuser de négocier des réparations, raccourcir la période d’inspection, proposer de partager les frais et garder l’évaluation à l’esprit.
Obtenez l’historique de la propriété
Demandez à l’agent de votre acheteur de connaître le prix d’achat de la banque. Comparez ce prix au prix demandé par la banque.
Examinez également la valeur des prêts qui étaient autrefois garantis à la propriété. Le montant que la banque acceptera se situe souvent entre le(s) solde(s) hypothécaire(s) initial(s) et le prix de vente de la saisie.
Déterminer les ventes comparables pour la propriété
Dans de nombreux cas, le prix catalogue n’a que peu d’influence sur la valeur de la maison. La valeur marchande a le plus de poids. Si vous êtes confronté à une ou plusieurs offres concurrentes, d’autres acheteurs vous proposeront un prix supérieur au prix catalogue. Il y a quelques choses que vous pouvez faire pour voir à quoi vous êtes confronté :
- Regardez les trois derniers mois de ventes comparables: Utilisez uniquement les maisons qui correspondent le plus au REO en termes de superficie, de nombre de chambres, de salles de bains, de commodités et d’état.
- Découvrez les ventes en attente: Demandez à votre agent d’appeler les agents inscripteurs de ces ventes en attente pour connaître le prix de l’offre acceptée. Certains agents inscripteurs partageront ces informations, d’autres non.
- Consultez les annonces actives: Ce sont très probablement les annonces que les autres acheteurs utiliseront pour formuler un prix.
Analyser les ventes clôturées REO de l’agent inscripteur
La plupart des agents REO travaillent pour une ou deux banques. Certains agents inscripteurs sont des agents inscripteurs exclusifs pour les REO et ne répertorient aucun autre type de propriété. Étant donné que les agents REO traitent en volume, ils appliquent généralement les mêmes principes de tarification à toutes leurs annonces REO.
Demandez à votre agent de rechercher l’agent inscripteur dans le service d’annonces multiples (MLS). Exécutez une recherche en utilisant le nom de cet agent inscripteur pour trouver les trois à six derniers mois d’inscriptions de cet agent.
Extrayez l’historique de ces annonces pour déterminer le rapport prix catalogue/prix de vente. Si la plupart de ces annonces se vendent 5 % au-dessus du prix catalogue, vous devrez peut-être offrir 6 % au-dessus du prix catalogue pour vous démarquer.
Renseignez-vous sur le nombre d’offres reçues
S’il n’y a pas d’offres sur la maison REO, vous pouvez probablement proposer moins que le prix catalogue et faire accepter votre offre. Cependant, s’il y a plus de deux offres, vous devrez probablement proposer un prix supérieur au prix demandé.
Note
S’il existe plus de 20 offres, gardez à l’esprit que certaines d’entre elles peuvent être des offres entièrement en espèces. Si vous obtenez un financement, vous devrez peut-être augmenter le prix de votre offre pour être prise en considération.
Soumettre une lettre de pré-approbation
Pour avoir le plus d’influence auprès de la banque, vous ne voulez pas seulement une lettre de pré-qualification. Assurez-vous plutôt d’avoir une lettre de pré-approbation, qui montre que le prêteur a effectué une vérification plus approfondie de votre capacité à être admissible à un prêt hypothécaire.
Pensez à obtenir une pré-approbation du prêteur propriétaire de la propriété. Vous n’êtes pas obligé de faire appel à ce prêteur pour votre prêt, mais cela pourrait renforcer votre offre, car les banques ont tendance à faire confiance à leurs propres services plutôt qu’aux approbations préalables des autres prêteurs.
Don’t Ask the REO Bank To Pay for Repairs
Parfois, les banques paieront les réparations, mais elles n’accepteront généralement pas de le faire au stade de l’offre. Si des problèmes sont détectés lors d’une inspection de la maison, renégociez une fois votre offre acceptée. À ce stade, vous disposerez peut-être d’une certaine marge de manœuvre pour réparer des articles coûteux, comme une chaudière ou un chauffe-eau inutilisable. Cependant, les petits objets et les choses qui étaient évidentes lorsque vous avez fait votre offre sont à vous.
Note
La plupart des saisies REO sont vendues telles quelles, ce qui signifie que vous n’aurez pas beaucoup de marge pour négocier les réparations.
Raccourcir la période d’inspection
Raccourcir la période d’inspection peut également adoucir votre offre. Par exemple, si d’autres acheteurs demandent 17 jours pour effectuer des inspections et que vous en demandez 10, vous pourriez être considéré comme l’acheteur le plus sérieux. De toute façon, une inspection n’est généralement destinée qu’à l’information de l’acheteur. Cependant, ne vous précipitez pas au point d’ignorer les problèmes graves. Par exemple, de la moisissure peut apparaître dans les maisons abandonnées après qu’elles soient restées inoccupées pendant une longue période.
Offre de partage des frais avec la banque REO
Faites un effort supplémentaire et proposez de partager tous les frais avec la banque. Certaines banques ne paieront pas de frais de transfert par exemple. Si l’acheteur propose de partager ces frais, la banque se sentira plus disposée à accepter l’offre. La même chose est vraie pour les frais de dépôt. De nombreuses banques négocient également des frais réduits pour l’assurance titres.
Considérez les conséquences de l’évaluation
Avant de faire votre offre, il est important de garder à l’esprit l’évaluation. Si vous proposez un prix supérieur au prix catalogue, gardez à l’esprit que l’évaluation devra justifier ce prix. Si vous vous retrouvez face à une évaluation faible, vous avez plusieurs options, alors ne désespérez pas. N’oubliez pas que la banque rencontrera très probablement ce problème avec le prochain acheteur qui obtiendra un financement.
L’essentiel
Une propriété appartenant à une banque peut vous aider à obtenir plus de maison pour votre argent. Un agent expérimenté avec ces propriétés peut vous aider à faire une offre compétitive. Soyez conscient des pièges d’une maison REO, comme être vendue telle quelle, et tenez-en également compte dans votre offre.
Foire aux questions (FAQ)
Comment trouver un bien immobilier appartenant à une banque à vendre ?
Travailler avec un agent immobilier qui connaît bien la région est un excellent moyen de trouver des saisies et autres maisons en difficulté à vendre. Vous pouvez également vous déplacer dans un quartier que vous aimez et garder un œil sur les panneaux annonçant une saisie. Une autre façon de garder un œil sur les saisies est de vérifier en ligne auprès des banques, des organisations gouvernementales et des maisons de ventes aux enchères. Ces types d’organisations incluent généralement des saisies quelque part sur le site.
Quelle est la différence entre une saisie REO et les autres types de saisies ?
Une saisie REO concerne une maison qui a déjà été saisie par le prêteur. D’autres types de saisies sont effectués pour tenter d’empêcher la maison de se retrouver en possession du prêteur. Si ces efforts échouent, la maison sera ajoutée aux actifs du prêteur et deviendra une saisie REO.
