L’estimation de bonne foi (GFE) a été conçue pour encourager les consommateurs à magasiner, puis à comparer les frais de différents prêteurs avant de choisir un fournisseur de prêts hypothécaires. Son objectif initial était d’aider les consommateurs à comprendre quels services ils pouvaient acheter, afin qu’ils bénéficient non seulement du taux d’intérêt le plus bas et des meilleures conditions, mais également d’économiser considérablement sur les frais de clôture.
Le GFE a été remplacé par l’estimation du prêt et le HUD-1 par la divulgation de clôture. Si vous avez acheté une maison après le 3 octobre 2015, vous devriez avoir reçu ces documents. Le nouveau document est très similaire à l’original. Regardons ce qu’ils couvrent.
Points clés à retenir
- Les règles adoptées en 1974 et 1992 ont créé l’estimation de bonne foi pour aider les emprunteurs à éviter de payer trop cher pour les prêts immobiliers et à rendre l’achat d’un logement plus transparent.
- Les règles d’estimation des prêts exigent que tous les prêteurs fournissent aux emprunteurs une liste transparente et standardisée des coûts, y compris ceux qu’ils peuvent comparer.
- Dans les informations finales, les frais ne peuvent pas augmenter par rapport à l’estimation au-delà du niveau de tolérance de cette catégorie, à moins qu’il n’y ait un événement déclencheur autorisé.
- Les emprunteurs peuvent obtenir des estimations de plusieurs prêteurs pour comparer le coût potentiel d’un prêt immobilier et obtenir la meilleure offre hypothécaire.
Le but d’une estimation de bonne foi
En 1974, le Congrès a adopté la Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) dans le but de protéger les consommateurs en exigeant la divulgation de tous les coûts associés à un achat immobilier ou à une transaction de prêt.
En 1992, le Housing and Urban Development (HUD) est allé plus loin en publiant le règlement X, qui exigeait une divulgation plus détaillée de tous les accords commerciaux affiliés (AfBA) pouvant exister entre les parties impliquées dans un achat immobilier.
Note
Un exemple d’AfBA serait si votre agent immobilier est également propriétaire de la compagnie d’assurance titres et qu’il faisait pression sur vous pour que vous utilisiez les services de sa société.
Le GFE a aidé les emprunteurs à éviter de payer trop cher un prêt et à fixer un taux d’intérêt. Il a également été conçu pour assurer plus de transparence dans les transactions immobilières. Cela était crucial car trop d’acheteurs étaient la proie d’agents immobiliers sans scrupules et d’autres personnes impliquées dans la vente de biens immobiliers.
Cela a réduit les coûts inconnus pour les acheteurs de maison, leur a donné l’assurance qu’ils n’étaient pas exploités et a réduit les cas de fraude.
L’estimation du prêt
Les prêteurs sont tenus d’émettre l’estimation du prêt dans les trois jours suivant une demande de prêt immobilier. Si un émetteur de prêt ne fournit pas d’estimation de prêt dans les trois jours ouvrés suivant la réception d’une demande de prêt dûment remplie, ce prêteur enfreint la réglementation en vigueur.
Note
Les estimations de prêt révisées, qui sont données si quelque chose change pendant la période entre votre approbation initiale et la clôture, doivent être fournies au plus tard sept jours avant la clôture.
HUD fournit des critères spécifiques pour ce qui constitue une demande de prêt complète. Il devrait inclure :
- Le nom de l’emprunteur, ses revenus et son numéro de sécurité sociale
- L’adresse de la propriété
- La valeur estimée du bien
- Le montant du prêt
- Tout autre chose que le prêteur juge nécessaire ou qui a été convenu avec l’acheteur
Le devis de prêt est standardisé et répertorie les services pour lesquels vous êtes autorisé à magasiner. Vous ne pourrez peut-être pas acheter des frais d’évaluation ou des frais de rapport de crédit, mais vous pourrez peut-être acheter un arpentage et une assurance titres. Les prêteurs varieront dans leurs exigences.
Tous les prêteurs doivent fournir aux consommateurs exactement le même document. Les frais de prêt, les frais de tiers et autres coûts doivent être affichés de manière uniforme. L’ancien GFE n’avait pas de telles exigences d’uniformité.
Le devis de prêt encourage les consommateurs à faire leurs achats en émettant un devis de prêt standardisé dans un délai précis. En outre, le HUD déclare qu’avant l’émission d’une estimation de prêt, les prêteurs ne peuvent facturer aux emprunteurs potentiels que des frais pour couvrir les frais d’un rapport de crédit.
Le coût relativement faible des rapports de crédit (15 $ à 30 $) permet au consommateur de comparer les prix entre de nombreux prêteurs à un coût minime. Certains experts suggèrent aux emprunteurs de comparer les taux et les frais qui leur seront facturés en demandant une estimation de prêt à plusieurs prêteurs.
Note
Le fait d’obtenir votre rapport de crédit plusieurs fois sur plusieurs semaines peut amener les agences d’évaluation du crédit à croire que le crédit vous est refusé à plusieurs reprises, ce qui les amène à ajuster négativement votre pointage de crédit. Pour éviter cela, limitez vos recherches de prêt hypothécaire entre 15 et 45 jours après le premier appel de crédit.
La divulgation finale
Les prêteurs sont tenus responsables de leurs devis. Chaque section du GFE correspondait directement à une section du HUD-1, que vous recevriez à la clôture. Il s’agissait d’un document standardisé répertoriant toutes les dépenses impliquées dans une transaction immobilière ou de refinancement.
Le HUD-1 a été remplacé par le Closing Disclosure, qui désigne les niveaux de tolérance des frais. Cela signifie que les frais ne peuvent pas augmenter par rapport à l’estimation du prêt au-delà du niveau de tolérance fixé pour cette catégorie de frais particulière, à moins qu’il n’y ait un événement déclencheur autorisé. Il existe trois catégories de tolérance différentes à connaître : 0 %, 10 % et aucune tolérance.
- La catégorie de tolérance zéro comprend les frais pour les services du créancier, du courtier ou de toute société affiliée à toute personne impliquée dans le processus. Ces frais ne peuvent pas changer.
- La catégorie de tolérance de 10 % permet un écart de 10 % sur les frais d’enregistrement, les titres de propriété et les services pour lesquels l’acheteur doit magasiner à partir d’une liste approuvée, comme un inspecteur en bâtiment.
- La catégorie de tolérance sans limite permet des modifications illimitées des frais pour les services non requis par le créancier ou ne figurant pas sur la liste approuvée du créancier, comme une inspection septique ou une enquête foncière. Cette catégorie comprend également les intérêts payés d’avance ainsi que les taxes foncières et les assurances versées en séquestre.
L’essentiel
L’estimation du prêt améliore l’ancienne estimation de bonne foi en permettant aux acheteurs de comparer les options de prêt et de s’assurer que leurs frais de prêt finaux sont étroitement conformes à leur devis initial. Ces deux documents ont été conçus pour responsabiliser les agents immobiliers, les courtiers et les prêteurs et offrir une plus grande transparence au consommateur.
