Une hypothèque « à l’envers » ou « sous-marine » est celle où le solde du capital restant dépasse la juste valeur marchande de la propriété. Cela peut se produire pour plusieurs raisons, mais cela est souvent lié à une chute de l’économie.
De nombreux propriétaires se sont empressés de se débarrasser de leurs maisons sens dessus dessous lorsque les prix de l’immobilier ont baissé en 2005, mais d’autres ont tenu bon. Ils ont vu les prix de leurs maisons s’effondrer, et beaucoup ont probablement eu l’impression d’être le capitaine d’un navire en perdition.
La bonne nouvelle est qu’il existe de nombreuses options disponibles si vous vous trouvez dans cette situation. Les prêteurs perdent presque invariablement de l’argent dans les situations de saisie, vous pourriez donc avoir plus de pouvoir de négociation que vous ne le pensez.
Points clés à retenir
- Votre banque pourrait être disposée à réduire le capital pour correspondre à la valeur marchande de la maison.
- Vous pourrez peut-être vendre la maison à découvert à la valeur marchande sans rien devoir d’autre.
- Des modifications de prêt et des options de refinancement peuvent être disponibles via votre banque ou des programmes gouvernementaux.
- Les options ayant des résultats moins souhaitables incluent le fait de s’éloigner, de donner la maison à la banque ou de déclarer faillite.
Gardez le cap
La valeur des maisons ressemble beaucoup à la valeur des actions : elle augmente et diminue en fonction des tendances de la confiance des investisseurs et des conditions économiques et du marché. Si vous pouvez vous permettre de rester dans votre maison et de continuer à effectuer vos versements hypothécaires, c’est la méthode la moins problématique et la meilleure pour annuler l’hypothèque inversée.
La valeur de votre maison a de bonnes chances d’augmenter. Dans le même ordre d’idées, il y a tout aussi de fortes chances qu’il baisse ou qu’il n’augmente pas du tout. Dans tous les cas, continuer à effectuer des paiements rembourse les intérêts de votre prêt et commence à rembourser le capital, ce qui commence à remettre votre prêt hypothécaire à l’endroit.
Vous pouvez également apporter des améliorations qui ajouteront de la valeur à votre maison, comme des rénovations dans la cuisine et la salle de bain (encore une fois, si vous en avez les moyens).
Une réduction du capital
Une autre bonne solution pour votre maison sens dessus dessous est de la remettre à neuf grâce à un programme de réduction du capital.
Note
Le problème avec cette option est que votre banque devrait oublier et annuler la partie de la dette hypothécaire qui n’est pas couverte par la valeur. Toutes les banques ne le feront pas, mais cela ne fait pas de mal de demander.
Il peut sembler contre-intuitif que la banque refuse une réduction du principal parce qu’elle souhaite réaliser une vente à découvert, ce qui implique également une remise de dette. En même temps, vous vous demandez peut-être pourquoi la banque n’efface pas la dette pourtoi— un emprunteur qui a effectué ses paiements à temps et qui est en règle auprès de la banque — plutôt qu’un acheteur tiers.
Ce serait une excellente question à poser à votre banque si vous essayez de négocier un accord de réduction.
La solution de vente à découvert
D’un point de vue purement financier, une vente à découvert est probablement votre deuxième meilleure option, juste après une réduction du capital.
Une vente à découvert élimine la dette hypothécaire et le processus vous libérera de l’obligation et de la responsabilité de l’hypothèque, du moins dans certains États. La banque s’engage à vous laisser vendre votre maison à sa juste valeur marchande, même si cette valeur est inférieure au solde de votre prêt.
Note
Une vente à découvert peut être moins coûteuse pour la banque qu’une saisie.
Il existe de nombreux types de ventes à découvert, alors discutez avec un agent de ventes à découvert expérimenté pour déterminer celle qui vous convient le mieux. L’expertise d’un agent expérimenté peut faire la différence entre obtenir de l’argent pour votre vente à découvert ou voir la banque rejeter entièrement votre vente à découvert.
Modification du prêt
Votre banque préférera peut-être modifier votre prêt hypothécaire. Ce processus peut réduire vos mensualités, mais il prolongera la durée de votre prêt pour compenser. Cette méthode est généralement utilisée par les propriétaires qui souhaitent conserver leur maison, quel que soit le montant d’argent qu’ils y consacrent à long terme.
Les propriétaires qui choisissent cette voie ont généralement un emploi et peuvent payer leurs mensualités. Cependant, ils ont tendance à payer plus du tiers de leur revenu mensuel brut, préfèrent conserver leur logement et aimeraient trouver un moyen de réduire leurs paiements.
La solution de refinancement
Le gouvernement fédéral a mis en place un programme d’aide au logement suite à la forte baisse de la valeur des maisons après la crise financière de 2007 à 2009. Appelé Home Affordable Refinance Program (HARP), il a aidé plus de 3,5 millions de propriétaires à refinancer leurs prêts hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac. Cependant, le programme a expiré en décembre 2018.
Fannie Mae et Freddie Mac ont conçu des programmes de remplacement pour les propriétaires sous-marins. Le programme Freddie Mac Enhanced Relief Refinance permet aux propriétaires ayant des hypothèques ou des prêts Freddie Mac non refinancés via HARP avant le 31 décembre 2018 de refinancer leur maison.
Fannie Mae propose une option de refinancement à valeur élevée pour les propriétaires qui sont également à l’envers. Seuls les prêts hypothécaires Fannie Mae peuvent être refinancés et doivent avoir une date de note du 1er octobre 2017 ou plus tard.
Note
La plupart des emprunteurs qui demandent un refinancement le font parce qu’ils souhaitent conserver leur maison et réduire leurs mensualités et leur taux d’intérêt.
Le principal inconvénient est que le refinancement ne réduit pas votre solde de capital et que vous aurez besoin d’un prêt garanti par le gouvernement. Un prêt hypothécaire auprès d’une banque ne sera généralement pas refinancé s’il est sous-marin – la plupart des banques exigent que la valeur nette d’une maison soit approuvée.
Éloignez-vous
S’éloigner d’un versement hypothécaire (également appelé « défaut de paiement stratégique ») peut sembler une bonne idée au début. Il est facile d’en avoir assez après avoir essayé de travailler dans le système d’une banque, pour ensuite échouer à résoudre une situation dont vous n’êtes pas responsable. De nombreux propriétaires frustrés et en colère ont tendance à cesser de faire leurs versements hypothécaires et à saisir leur maison.
Vous pensez peut-être que vous « vous en tenez à la banque » en faisant cela, mais vous finirez probablement par vous faire du mal. Votre crédit sera affecté, la banque procédera à une saisie et vous devrez probablement attendre encore sept ans avant de pouvoir à nouveau bénéficier d’un prêt hypothécaire. Le défaut stratégique est une option, mais ce n’est pas une très bonne option si vous avez besoin de votre crédit.
Donnez la maison à la banque
Vous ne pouvez pas restituer une maison à la banque, car elle n’en était pas propriétaire au départ. Une banque peut saisir une maison saisie, réclamant la garantie du prêt, mais elle ne la « reprend » pas en soi.
BanquesvolontéCependant, ils proposent parfois aux propriétaires de leur céder leurs propriétés. Ce processus est appelé « acte tenant lieu de forclusion ». Vous dites en fait : « Je ne vais plus effectuer de versements hypothécaires, mais vous n’êtes pas obligé de saisir, car je vais simplement vous donner la propriété. » Cet arrangement est souvent dans le meilleur intérêt de la banque, mais rarement dans celui du propriétaire. Votre crédit en subira toujours les conséquences, et il est peu probable que vous repartiez avec quelque chose de plus que ce que vous auriez obtenu si vous aviez fait défaut et été saisi.
La solution à la faillite
La faillite est (ou devrait être) votre dernier recours, surtout si votre maison sens dessus dessous est votre seul problème financier. Mais vous pourriez envisager de déposer une demande de mise en faillite si vos autres dettes sont devenues incontrôlables et que vous avez désespérément besoin d’une aide financière.
Un dépôt de bilan en vertu du chapitre 7 efface ou « apure » vos dettes restantes après que le syndic a pris possession de tout bien non exonéré que vous possédez et l’a vendu pour satisfaire autant que possible ce que vous devez.
Une faillite du chapitre 13 implique de conclure un plan de paiement pluriannuel pour rembourser vos dettes sous la supervision du tribunal. Les conditions ont tendance à être meilleures que celles avec lesquelles vous rencontrez des difficultés.
Vous perdrez très probablement votre maison lors d’une procédure du chapitre 7, mais vous pourrez peut-être la récupérer lors d’une faillite du chapitre 13. En effet, vos versements hypothécaires sont généralement inclus dans votre plan de paiement.
