Des jugements de carence apparaissent parfois après une saisie ou une vente à découvert. Les propriétaires sont souvent surpris de les recevoir, généralement parce qu’ils ne reçoivent pas à l’avance les bons conseils juridiques ou fiscaux.
Billets à ordre et hypothèques
Les jugements de déficience découlent du fait que l’emprunteur n’a pas respecté un billet à ordre, et non l’hypothèque. Un billet à ordre est une promesse de payer. Cela peut également créer une responsabilité personnelle, selon les lois de l’État. La responsabilité personnelle signifie que le prêteur peut s’en prendre aux actifs de l’emprunteur en cas de non-paiement d’un prêt.
Un billet à ordre est garanti soit par un acte de fiducie, soit par une hypothèque, selon l’instrument de financement. En règle générale, l’hypothèque ou l’acte de fiducie est enregistré dans les registres publics où se trouve la propriété, ce qui informe le public que la maison a un privilège sur elle.
Forclusion
Si un billet à ordre n’est pas payé comme convenu, le bénéficiaire a le droit de saisir le bien, car le bien constitue la garantie du billet à ordre.
Si l’emprunteur n’effectue pas ses paiements à jour ou ne rembourse pas le(s) prêt(s) existant(s) pendant la période de saisie, la propriété est mise aux enchères. Si la propriété se vend à un prix supérieur au montant dû, il n’y a pas de déficit ; cependant, cela arrive rarement.
Les banques saisissent la propriété lorsque personne n’enchérit suffisamment pour rembourser la banque. La banque a également le droit de le vendre à un prix inférieur au plus offrant lors de l’enchère, mais en général, les banques préfèrent vendre à un particulier après la saisie, dans l’espoir d’obtenir plus d’argent sur le marché libre.
Ventes à découvert
Pendant qu’une maison est en attente de saisie, la banque peut accepter de réduire ses pertes. Il permet au vendeur de réaliser une vente à découvert et accepte moins d’argent que ce qu’il doit sur son prêt.
Le vendeur de maison engage un agent immobilier pour trouver un acheteur pour la vente à découvert. L’acheteur fait une offre et, si la banque l’accepte, la maison est vendue à perte.
Jugements de carence
Un déficit est une différence entre le solde du principal dû et le montant reçu, à condition que le montant reçu soit inférieur au montant dû.
La possibilité pour la banque de poursuivre un jugement de carence après une saisie ou une vente à découvert dépend en partie de la question de savoir si le billet à ordre rend le vendeur personnellement responsable de la dette. Certains États autorisent la responsabilité personnelle.
Jugements de carence en Californie
La bonne nouvelle pour les emprunteurs californiens est que tous les prêts d’achat pour un logement résidentiel d’un à quatre logements sont exemptés de jugements d’insuffisance.
En Californie, les prêts d’argent dur (prêts contractés après l’achat de la maison par le biais d’un refinancement ou d’une deuxième hypothèque) peuvent faire l’objet d’un jugement d’insuffisance dans les conditions suivantes :
- Le prêteur saisit dans le cadre d’une procédure judiciaire(Code civil de Californie. Proc. § 726).
- Un délai de trois mois s’applique aux actions en carence dans le cadre d’une saisie judiciaire.
- La plupart des prêteurs saisissent par le biais d’une vente par un syndic, ce qui nepasdonner au prêteur le droit de poursuivre un jugement en carence à une exception près(voir deuxième argent durdeuxièmehypothèques ci-dessous).
- Si la deuxième hypothèque représente de l’argent dur et que le prêteur a perdu la garantie de ce prêt à cause d’une saisie ou d’une vente à découvert – ce qui rend la garantie du billet à ordre sans valeur – le bénéficiaire de cette deuxième hypothèquepeutpoursuivre un jugement d’irrégularité(Roseleaf Corp. c. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- Le SB 931, entré en vigueur le 1er janvier 2011, offre une protection contre les carences aux vendeurs californiens de ventes à découvert si le prêt est en première position. Cela ne s’applique pas aux saisies.
Négocier le recouvrement
Certains prêteurs fortunés vendent le billet à ordre à un investisseur après la saisie pour quelques centimes par dollar. Ensuite, l’investisseur tentera de recouvrer la dette.
Même si un prêteur a accepté, disons, 1 000 $ pour une deuxième hypothèque de 100 000 $ par le biais d’une vente à découvert, la garantie pour cette seconde d’argent dur est libérée, mais le billet à ordre peut ne pas l’être. Un vendeur de ventes à découvert tel que notre lecteur pourrait croire que l’épreuve est terminée, jusqu’au jour où il reçoit un appel téléphonique lui demandant un remboursement. Quand cela se produit :
- Sachez que le prêteur négociera très probablement un remboursement réduit.
- Le prêteur peut demander un nouveau billet à ordre pour remplacer l’ancien billet à ordre. Dans ce cas, assurez-vous que le prêteur envoie un billet à ordre « payé en totalité ».
- Si le prêteur a déjà vendu le billet, la remise peut être plus importante.
- Tous les billets à ordre en argent dur ne doivent pas être payés en espèces. Certains prêteurs accepteront les paiements.
- Si le prêteur dirige les paiements vers une autre entité, sachez que le billet a peut-être été vendu à un prix inférieur à sa valeur nominale et que le nouveau prêteur peut accepter un montant encore inférieur à titre de paiement intégral.
- Une fois le billet payé dans son intégralité, demandez au prêteur de restituer le billet à ordre marqué « Payé en totalité ».
