Une fois que vous avez décidé de moderniser votre première maison et de fermer votre seconde, vous avez peut-être songé à retirer cette première maison de votre assiette en la vendant. Mais que se passerait-il si vous souhaitiez plutôt conserver la propriété de cette propriété et la garder dans votre famille pour les années à venir ?
Si votre objectif est de gagner un revenu passif en louant votre première maison, il y a de bonnes raisons d’emprunter cette voie. Après tout, les prix des loyers n’ont cessé d’augmenter, atteignant une moyenne nationale de 1 381 $ en mai 2018, selon un rapport de RENTcafe. Cela représente une augmentation de 2 pour cent d’une année sur l’autre.La valeur des maisons a également augmenté de manière constante. Le dernier indice des prix de l’immobilier S&P CoreLogic Case-Shiller montre un gain annuel de 9,5 % en novembre 2020.
Mais avant d’inviter des locataires à occuper potentiellement votre propriété, vous devrez d’abord prouver que vous utiliserez les revenus locatifs pour couvrir les versements hypothécaires de votre première maison. Vous devrez également surmonter certains obstacles supplémentaires.
Voici votre guide étape par étape sur la façon de louer votre première maison après avoir acheté la seconde.
- Déterminez si les conditions de votre prêt immobilier comportent des restrictions pour le propriétaire-occupant :À moins que vous ne rouliez dans la pâte, vous avez probablement encore une hypothèque sur votre première maison, ce qui signifie que vous devrez vérifier que vous êtes autorisé à avoir des locataires occupant votre propriété. Si vous disposez d’un prêt assuré par la FHA, vous devrez probablement occuper la propriété pendant une certaine période avant qu’un locataire ne soit autorisé à l’occuper, bien que certaines exceptions puissent s’appliquer.Renseignez-vous auprès du ministère du Logement et du Développement urbain pour plus d’informations.
Les prêts conventionnels, ceux qui sont conformes aux normes de Fannie Mae et Freddie Mac, sont également généralement assortis d’exigences de propriétaire occupant. Les prêteurs peuvent avoir leurs propres stipulations en plus de celles de Fannie ou Freddie, alors assurez-vous de confirmer les règles de votre prêteur. - Vérifiez auprès de votre association de propriétaires : Si vous faites partie des 73,5 millions d’Américains qui possèdent une propriété dans une communauté gérée par HOA, vous souhaiterez consulter les statuts et les engagements de l’association pour connaître les règles relatives à la location de votre maison.De nombreux HOA sont réticents à prendre des risques envers les locataires dans un souci de maintien de la valeur et de la sécurité de leur maison, selon un article de Zillow.
Bien que de nombreux locataires soient des gardiens respectueux, ils pourraient être plus susceptibles que les propriétaires de négliger la propriété ou de ne pas respecter les règles de l’association, ce qui peut, à son tour, faire baisser la valeur de la maison et la qualité globale du quartier, créant ainsi une perception négative des locataires parmi certains HOA.
Votre HOA pourrait interdire purement et simplement les locations dans votre communauté ou imposer des limites différentes, telles que plafonner le nombre de locations qui existent simultanément, exiger une durée de bail prédéterminée ou exclure les locataires de certains équipements communautaires. - Renseignez-vous sur les lois locales : Vous entrez dans un nouveau territoire en devenant propriétaire, vous devrez donc vous familiariser avec les lois entre propriétaires et locataires de votre État. Pensez à travailler avec un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous assurer que vous êtes en conformité avant d’approuver un locataire et de rédiger un contrat de location.
- Informez votre compagnie d’assurance : Comme il ne s’agit plus de votre résidence principale, vous devrez contacter votre compagnie d’assurance habitation et modifier votre couverture. Votre bien locatif peut nécessiter une police d’assurance du propriétaire, qui comprend souvent une couverture pour les dommages matériels, les réclamations en responsabilité civile et la perte de revenus locatifs.
Cependant, les biens personnels de vos locataires ne seront pas couverts : ils auront besoin d’une police d’assurance locataire distincte. L’assurance propriétaire ne couvre pas non plus les appareils qui doivent être réparés ou remplacés.
Autres facteurs à considérer
Si vous envisagez sérieusement de transformer votre ancienne résidence principale en propriété locative, la liste des choses à faire ne s’arrête pas aux responsabilités énumérées ci-dessus. Il y a d’autres éléments que vous devez prendre en compte dans votre décision, comme les considérations fiscales.
Tous les revenus que vous gagnez de la propriété locative doivent être déclarés sur votre déclaration de revenus annuelle, selon l’Internal Revenue Service, bien que les dépenses liées à la gestion de votre propriété locative puissent être déduites des revenus locatifs que vous recevez.
Les dépenses déductibles comprennent :
- Intérêts de vos versements hypothécaires
- Taxes foncières
- Assurance
- Entretien
- Utilitaires
- Publicité
- Matériels et fournitures
- Réparations
- Certaines dépenses payées par le locataire
Les dépenses liées aux améliorations domiciliaires ne sont pas déductibles. De plus, les dépôts de garantie que vous n’avez pas l’intention de rembourser à votre locataire sont imposables.
Vous devrez également garder à l’esprit vos responsabilités en tant que propriétaire envers vos locataires à mesure que vous avancez dans le processus de location de votre propriété.
