Utiliser des contrats fonciers sur les maisons à vendre

Les contrats fonciers sont des instruments utiles pour les vendeurs qui vendent une maison et envisagent de prendre en charge le financement d’un acheteur. Il offre aux vendeurs un revenu intégré et généralement un meilleur taux d’intérêt que les taux proposés sur les comptes du marché monétaire ou les certificats de dépôt. Cependant, un vendeur prudent doit prendre des mesures pour protéger ses capitaux propres et s’assurer que l’acheteur peut respecter les termes du contrat foncier.

Différence entre un contrat foncier et une hypothèque

Les contrats fonciers sont des accords de sécurité entre un vendeur, appelé vendeur, et un acheteur, appelé vendeur. Le vendeur assure le financement du vendeur, qui peut ou non contenir un prêt sous-jacent. L’une des principales différences entre un contrat foncier et une hypothèque est que l’acheteur ne reçoit pas d’acte de propriété ni de titre de propriété clair tant que le contrat foncier n’est pas remboursé.

Certains États ont des lois qui traitent un contrat foncier de la même manière qu’un acte de fiducie, et ces contrats fonciers prévoient un fiduciaire, donnant à ce fiduciaire un « pouvoir de vente » pour engager une procédure de saisie en cas de manquement du vendeur au contrat. D’autres États accordent aux acheteurs une période de remboursement plus longue, similaire à celle des acheteurs sous hypothèque. Pour ces raisons, il est important de réduire les risques de défaut en pré-qualifiant le vendeur.

Protéger le vendeur

Si vous disposez d’un prêt sous-jacent et que vous avez le choix entre un contrat simple ou un contrat global, proposez le contrat foncier global. Cela vous donnera une dérogation sur le taux d’intérêt existant de la première hypothèque. Demandez un avis juridique concernant une clause d’aliénation. Le prêteur pourrait déclarer votre prêt dû et payable s’il découvre que vous avez vendu la maison par le biais d’un contrat foncier.

• Obtenez un rapport de crédit sur l’acheteur.Si l’acheteur a déclaré faillite, effectué des paiements en retard à d’autres créanciers ou, pire encore, aucun crédit, ces dossiers désobligeants sont un signal d’alarme.
• Exigez une police d’assurance titres.Les recherches de titres dans les archives publiques montreront également les privilèges ou les jugements déposés contre un acheteur. La société de titres demandera probablement le règlement de ces charges avant d’assurer le contrat foncier avec une police de titre. Demandez à voir une copie du rapport de titre préliminaire (ou de l’engagement d’assurance titres) pour déterminer si une recherche révèle quelque chose sur l’acheteur.
• Demandez un acompte important.Les acheteurs sont moins susceptibles de renoncer à un contrat foncier ou de cesser de payer le contrat de vente à tempérament s’ils ont versé un acompte important. Plus il y a d’argent investi au départ ; moins un acheteur risque de le perdre.
• Effectuez le financement à court terme.Vous pouvez amortir les paiements pendant 30 ans, mais demander un paiement forfaitaire après cinq ou dix ans. Cela permettra à l’acheteur de refinancer ou de vendre la propriété pour vous payer plus tôt. Vérifiez si ce type de financement est conforme aux lois de votre état. Les paiements forfaitaires pourraient être interdits.
• Vérifiez l’emploi de l’acheteur.Assurez-vous que l’acheteur est employé et qu’il l’est depuis au moins deux ans, de préférence plus. Demandez si l’acheteur est employé par l’entreprise ou s’il s’agit d’un travailleur contractuel et si la durée de l’emploi pourrait être résiliée dans un avenir proche.
• Demandez des références personnelles.Vérifiez les références de l’acheteur, y compris les anciens propriétaires. Renseignez-vous sur l’historique des paiements des locations précédentes, pas seulement sur la location actuelle, car parfois les propriétaires disent n’importe quoi pour faire sortir le locataire de la propriété. Retournez voir le propriétaire avant le propriétaire actuel et renseignez-vous.
• Insistez pour que l’acheteur obtienne une police d’assurance habitation.Vous ne voulez pas être responsable de la maison une fois le contrat foncier signé et notarié. Assurez-vous que l’acheteur vous désigne comme assuré supplémentaire et obtenez une copie de la police d’assurance du propriétaire.
• Créez un compte de décaissement.De nombreuses banques et institutions financières proposent un service qui collectera les paiements de l’acheteur et vous les enverra ou les déposera sur votre compte bancaire. Cela empêche l’acheteur de connaître votre adresse personnelle et cet arrangement vous permet de voyager librement.
• Collectez les impôts de la Vendée.Demandez au vendeur de payer les taxes à votre société de décaissement. L’entreprise peut ensuite effectuer le paiement des taxes à votre évaluateur foncier et vous pouvez être assuré que les taxes seront payées à temps.
• Incluez des frais de retard de paiement dans le contrat foncier.Si vous payez un remboursement de prêt sous-jacent, vous souhaiterez recevoir vos paiements en temps opportun pour éviter vos propres frais de retard. Facturez à l’acheteur des frais raisonnables pour les paiements reçus en retard afin de l’inciter à payer à temps.
• Assurer un entretien et des soins continus.Pensez à inclure une clause d’accélération dans le contrat, qui vous permettra d’obliger le vendeur à refinancer la propriété si l’état de la propriété devient un risque pour votre investissement financier.
• Empêcher le vendeur de céder le contrat.Après avoir fait vos devoirs pour approuver cet acheteur, vous ne voulez pas lui donner le droit de céder le contrat à une entité inconnue.
• Parlez à un avocat.Cela vaut la peine de dépenser quelques centaines de dollars pour obtenir des conseils juridiques avant de conclure un contrat foncier. En outre, un avocat pensera probablement à quelque chose qui a été oublié dans cette liste à puces.

Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, Cal BRE #00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.