Lorsque vous devez plus sur votre maison que ce que vaut votre propriété, vous avez une hypothèque sous-marine (également connue sous le nom de valeur nette négative de votre maison). C’est une situation difficile : si vous vendez votre maison, vous ne recevez pas de fonds et vous devrez peut-être payer un montant substantiel à votre prêteur à la clôture. De plus, il est difficile de refinancer lorsque le solde de votre prêt est supérieur à la valeur de votre propriété.
Comment cela se produit-il ? Vous pouvez avoir une valeur nette négative si le prix de votre maison baisse avant que vous ayez remboursé une partie importante de votre prêt. Emprunter sur une maison avec une deuxième hypothèque peut également augmenter votre dette totale, réduisant ainsi l’écart entre ce que vous possédez et ce que vous devez.
Si vous rencontrez des difficultés à vous refinancer en raison d’un prêt hypothécaire sous-évalué, vous disposez de plusieurs solutions, notamment des programmes gouvernementaux, une aide temporaire et des options qui vous permettent de vendre votre maison.
Note
Pour les propriétaires touchés par la COVID-19 et son impact économique, un certain nombre de mesures d’allègement sont disponibles, que nous détaillons plus loin dans cet article.
Un test simple pour voir si votre prêt hypothécaire est sous l’eau
Un ratio prêt/valeur (LTV) mesure la valeur nette de votre maison. Si ce chiffre est supérieur à 100 %, le solde de votre prêt dépasse la valeur marchande de votre maison. Pour calculer un ratio prêt/valeur, divisez la valeur du prêt par la valeur évaluée de la propriété. Par exemple, si le solde de votre prêt est de 150 000 $ et que votre maison vaut 300 000 $, votre ratio prêt/valeur est de 50 %. Mais si vous devez 315 000 $ sur votre maison de 300 000 $, votre LTV est de 105 % et vous êtes sous l’eau.
Options de refinancement
Dans certains cas, vouspeutrefinancer, en échangeant votre prêt existant contre un meilleur. Si les taux des nouveaux prêts hypothécaires sont bas ou si vous pouvez améliorer d’autres aspects de votre prêt, vous pourriez en sortir gagnant. Évaluez les détails, y compris le seuil de rentabilité et le montant total que vous dépenserez pour votre nouveau prêt, avant d’aller de l’avant.
Nous commencerons par les options qui peuvent avoir du sens si vous disposez d’une base financière relativement solide (vous êtes à jour dans vos paiements et vous disposez peut-être même de liquidités supplémentaires). Plus tard, nous aborderons les solutions pour les emprunteurs en difficulté.
Rationalisation de la FHA
Si vous disposez déjà d’un prêt FHA, vous pourrez peut-être refinancer une hypothèque à valeur nette négative grâce au programme Streamline Refinance de la FHA.Vous n’avez pas besoin d’une évaluation lorsque vous utilisez ce programme (et dans certains cas, vous n’aurez peut-être même pas besoin d’une vérification de crédit), de sorte que la valeur actuelle de votre propriété n’affectera pas votre capacité à refinancer. En prime, sauter l’évaluation signifie que vous n’avez pas besoin de payer de frais d’évaluation, ce qui rend le refinancement plus abordable.
Option de refinancement Fannie Mae High LTV
Si votre prêt est auprès de Fannie Mae, vous pourrez peut-être utiliser le programme de refinancement High LTV pour obtenir un meilleur prêt. Fannie Mae exige que le nouveau prêt améliore votre situation avec des caractéristiques telles qu’un taux inférieur, un paiement inférieur ou une durée de remboursement plus courte. Utilisez l’outil de recherche pour savoir si Fannie Mae a votre prêt.
Refinancement de secours amélioré Freddie Mac
Freddie Mac offre également un allégement pour les prêts qui dépassent le ratio prêt/valeur idéal. Le programme Enhanced Relief Refinance exige que Freddie Mac soit propriétaire de votre prêt, et vous devez également passer à un meilleur prêt doté d’un taux inférieur ou d’autres fonctionnalités conviviales pour l’emprunteur. L’outil de recherche de Freddie Mac peut vous aider à déterminer si vous êtes admissible.
Rembourser et refinancer
Si vous êtes déterminé à refinancer et que vous disposez des ressources nécessaires, vous pouvez également rembourser le solde de votre prêt hypothécaire jusqu’à ce que vous soyez admissible à un prêt. Malheureusement, ce n’est pas réalisable pour la plupart des gens. Si vous décidez de rembourser votre solde, il est préférable d’avoir un ratio prêt/valeur de 80 % ou moins pour minimiser les frais d’intérêt et éviter de payer une assurance hypothécaire.Pour ce faire, vous devez généralement effectuer un paiement forfaitaire auprès de votre prêteur actuel et obtenir un nouveau prêt. Discutez de la logistique avec votre prêteur pour vous assurer que le processus se déroule sans problème.
Autres options de secours
Si les solutions ci-dessus ne vous conviennent pas parfaitement, d’autres options s’offrent peut-être à vous. Vous ne pourrez peut-être pas refinancer immédiatement, mais vous pouvez essayer de minimiser les dommages causés à vos finances jusqu’à ce que vous soyez de nouveau sur pied.
Soulagement de la loi CARES
La loi sur l’aide, le secours et la sécurité contre le coronavirus (la loi CARES) offre plusieurs avantages aux emprunteurs bénéficiant de prêts garantis par le gouvernement fédéral, notamment :
- Abstention temporaire (ou pause) des versements hypothécaires jusqu’à 15 mois si votre prêt hypothécaire est garanti par Fannie Mae ou Freddie Mac et jusqu’à 18 mois si votre prêt hypothécaire est garanti par la FHA, l’USDA ou la VA, sans frais ni intérêts supplémentaires.
- Pas d’expulsions ni de saisies jusqu’au 30 juin 2021
- Pas besoin de documenter vos difficultés
- Aucun dommage à votre crédit, si vous répondez aux critères
Contactez immédiatement votre prêteur si vous souhaitez profiter de ces dispositions. Vous pourrez peut-être soumettre une demande d’abstention en ligne. Sinon, préparez-vous à de longs temps d’attente si vous appelez.
Consultez notre guide pour plus de détails sur l’allégement hypothécaire pendant la crise sanitaire mondiale.
Autres options de secours
De nouveaux programmes d’options de sauvetage peuvent être disponibles, et les programmes existants peuvent présenter des avantages supplémentaires non répertoriés ici.
Note
Si vous n’êtes pas sûr de ce à quoi vous êtes admissible ou si vous ne savez pas quelles options sont disponibles, contactez votre prêteur et demandez-lui. Contactez également un conseiller hypothécaire agréé par le HUD qui pourra vous aider à explorer les options et à éviter les escroqueries.
Si vous rencontrez des difficultés avec vos versements hypothécaires, la meilleure solution consiste à parler avec votre prêteur actuel et à lui décrire votre situation. Ils pourront peut-être travailler avec vous de diverses manières.
- Modification de prêt: Avec une modification de prêt, vous pourrez peut-être obtenir un taux d’intérêt inférieur, une mensualité inférieure ou une interruption temporaire des paiements.
- Vente à découvert: Avec la permission de votre prêteur, vous pourrez peut-être vendre votre maison à un prix inférieur à ce que vous devez. Dans certains cas, il se peut que vous soyez encore redevable d’un solde impayé. Il est donc essentiel d’examiner les détails avant d’aller de l’avant avec cette stratégie. Demandez à votre prêteur s’il est possible d’éviter toute responsabilité concernant le prêt et obtenez des promesses écrites.
- Acte tenant lieu de forclusion: Vous pourrez peut-être transférer la propriété de votre propriété (ou « remettre les clés ») à votre prêteur par le biais d’une transaction d’acte tenant lieu (DIL). Encore une fois, vous devrez peut-être encore de l’argent après coup.
- Autres options: Votre prêteur peut proposer des options qui ne sont pas répertoriées ici. Vous ne savez jamais ce qui est disponible jusqu’à ce que vous le demandiez, et les programmes continuent d’évoluer.
Attendre ?
Pour certains propriétaires, il peut être judicieux d’attendre avant d’essayer de refinancer. Au fil du temps, la valeur de votre propriété pourrait augmenter, rendant votre ratio prêt/valeur plus attrayant pour les prêteurs. De plus, à mesure que les éléments négatifs vieillissent ou diminuent dans votre rapport de crédit (et que vous effectuez des paiements à temps sur vos dettes actuelles), vos cotes de crédit devraient s’améliorer.
Avec une valeur immobilière plus élevée et un crédit solide, vous pourrez peut-être bénéficier de taux attractifs à l’avenir. Cela ne rend pas nécessairement les choses plus faciles pour vous aujourd’hui, mais il est important de se rappeler que des options peuvent s’ouvrir à vous à l’avenir et que les taux n’augmenteront pas nécessairement rapidement.
Points clés à retenir
La valeur de votre maison peut tomber en dessous du montant que vous devez, ce qui rend difficile le refinancement ou la vente. C’est problématique lorsque vous essayez d’obtenir une meilleure offre ou d’alléger le fardeau de remboursements hypothécaires élevés. Mais vous pouvez avoir plusieurs options disponibles avec un prêt hypothécaire à valeur nette négative, y compris un allègement de la part des législateurs fédéraux et des programmes par l’intermédiaire de votre prêteur. Contactez votre prêteur pour discuter des options et en savoir plus sur la façon de profiter des programmes disponibles.
