La principale différence entre une vente à découvert et une forclusion réside dans la personne qui vend la propriété. Avec une vente à découvert, la banque permet à l’emprunteur de vendre la maison à un prix inférieur au montant restant du prêt. La saisie se produit lorsque la banque saisit la propriété de l’emprunteur et tente de la vendre pour régler le montant impayé du prêt.
Lorsqu’une banque n’est pas en mesure de vendre la propriété lors de l’enchère de saisie, elle devient une propriété immobilière (REO). Les prix des REO peuvent être meilleurs que ceux des ventes à découvert, car la banque n’exerce pas d’activité de gestion immobilière.
Apprenez-en davantage sur les différences entre les ventes à découvert et les saisies.
Points clés à retenir
- Une vente à découvert se produit lorsqu’un prêteur accepte d’accepter moins que le solde hypothécaire impayé du vendeur afin de faciliter une vente.
- Un vendeur de vente à découvert peut accepter n’importe quelle offre, mais la vente n’est définitive que lorsqu’elle est approuvée. La recherche d’une vente pré-approuvée peut donc être utile pour les acheteurs.
- Lors d’une saisie, une banque force la vente d’une propriété, souvent aux enchères, afin de récupérer autant que possible le solde hypothécaire impayé.
- Si les banques n’acceptent pas les offres de vente à découvert, les maisons pourraient être saisies et se vendre des dizaines de milliers de dollars de moins qu’elles ne l’auraient fait autrement.
Comment fonctionnent les ventes à découvert
Une vente à découvert se produit lorsque le prêteur d’une propriété accepte d’accepter moins que le solde impayé de l’hypothèque impayée pour faciliter une vente.
La banque détentrice de l’hypothèque en cours met généralement beaucoup de temps à décider si elle acceptera l’offre de vente à découvert. Attendre une réponse lors d’une vente à découvert peut être frustrant. Certains acheteurs de ventes à découvert attendent des mois une réponse.
Méfiez-vous des prix
Les acheteurs sont attirés par les ventes à découvert pour deux raisons : le prix catalogue est attractif et ils pensent que le vendeur est désespéré. Cependant, aucune de ces croyances n’est nécessairement vraie. Étant donné que toutes les maisons vendues à découvert ne sont pas saisies, tous les vendeurs ne sont pas désespérés. De plus, les vendeurs fixent souvent le prix affiché de manière irréaliste, dans l’espoir que les acheteurs afflueront vers cette annonce comme des papillons de nuit devant une flamme.
Ventes à découvert préapprouvées
Si vous envisagez d’acheter une vente à découvert, envisagez d’en rechercher une pré-approuvée. La façon dont un agent inscripteur découvre jusqu’où la banque ira est si une offre a déjà été acceptée et que l’acheteur s’en va. Ce n’est qu’à ce moment-là que l’agent est libre de commercialiser la cotation comme une vente à découvert acceptée, car les banques divulguent rarement à l’avance un prix final.
Avec une vente à découvert pré-approuvée, l’attente des nouveaux acheteurs est considérablement réduite. En règle générale, au moment où les premiers acheteurs s’en vont, les documents des vendeurs ont déjà été soumis au prêteur, et celui-ci est peut-être sur le point d’émettre la lettre d’approbation de la vente à découvert. Les documents manquants à ce stade sont les offres des nouveaux acheteurs et les conditions de prêt.
Négociations de ventes à découvert
Les vendeurs peuvent accepter tout type d’offre d’achat, mais celle-ci n’est contraignante que si la banque du vendeur approuve l’offre. Peu importe les stipulations de l’offre si la banque ne les accepte pas. Votre véritable négociation n’est pas avec le vendeur ; c’est avec le négociateur de la banque.
Les banques s’appuient sur des évaluations documentaires et des BPO tiers (avis de prix des courtiers) pour déterminer la valeur d’une maison. Même si les banques ne souhaitent pas procéder à des saisies, elles veulent également une juste valeur marchande. Il appartient à l’agent inscripteur de fournir des ventes comparables et de justifier le prix proposé par l’acheteur.
Note
Les ventes à découvert sont volontaires pour le vendeur, tandis que les saisies sont involontaires. Pour les acheteurs, l’un ou l’autre peut se traduire par une bonne affaire sur une maison, mais les ventes à découvert peuvent prendre beaucoup de temps à se conclure.
Comment fonctionnent les saisies
La saisie est un processus bancaire dans lequel ils tentent de récupérer autant que possible le solde hypothécaire impayé d’une propriété. Pour ce faire, ils forcent la vente de la propriété, généralement aux enchères.
Devriez-vous attendre la fin d’une vente à découvert et voir si la maison est saisie ? La question de savoir si un acheteur doit attendre que la propriété soit saisie et cédée à la banque dépend du fait que la maison dispose ou non de plusieurs offres. Si plusieurs acheteurs ont soumis une offre de vente à découvert, l’offre la plus élevée et la plus qualifiée l’emportera très probablement.
Si l’acheteur est le seul offrant et que la banque réagit négativement à la vente à découvert ou, pire, pas du tout, il pourrait être dans l’intérêt de l’acheteur d’attendre la fin de la saisie. Il n’y a également aucune garantie qu’une banque ne rejettera pas plusieurs offres, surtout si aucune n’est suffisamment élevée.
Quand les saisies deviennent des REO
Parfois, les banques ne sont pas raisonnables et finissent par se tirer une balle dans le pied. Les banques peuvent refuser d’accepter des offres de vente à découvert uniquement pour obtenir le titre de propriété de la maison par saisie, qu’elles revendent finalement pour des dizaines de milliers de moins.
Vous pouvez avoir une idée de ce que la banque pourrait faire en consultant les offres d’ouverture publiées en cas de saisie d’une maison. Les banques publient souvent une offre minimale pour l’enchère. Si cette enchère minimale correspond au montant dû à la banque, cela indique à une personne raisonnable que la banque ne s’attend pas à vendre la maison à qui que ce soit lors de la vente aux enchères. Une personne raisonnable ne veut pas payer Gesundmd dû sur l’hypothèque,ou cette personne rembourserait simplement l’hypothèque et achèterait la maison au vendeur.
L’essentiel
Ne vous découragez pas si la banque rejette votre offre de vente à découvert. Soyez intelligent. Soumettez à nouveau cette offre et vous pourriez trouver un autre négociateur. L’agent inscripteur pourrait être en mesure de soumettre des documents révisés au nom du vendeur, ce qui pourrait modifier la façon dont la banque examinera le dossier de vente à découvert.
Si personne d’autre ne soumet une offre plus élevée, la banque mettra finalement la maison en vente en tant que REO. Surveillez sa réapparition sur le marché en tant que maison appartenant à une banque. Si le prix est raisonnable à ce stade, achetez-le à la banque. Au moins, les acheteurs de logements appartenant à des banques sont relativement assurés que leurs transactions seront conclues dans un délai d’environ 30 jours, et très probablement à un prix bien inférieur.
