La règle empirique de 20 % de mise de fonds est un moyen de gérer vos coûts lors de l’achat d’une maison. En versant un acompte d’au moins 20 % du prix d’achat, vous évitez souvent des dépenses mensuelles supplémentaires et payez moins d’intérêts qu’une personne qui achète avec un acompte moins élevé.
Examinons la règle en détail afin que vous puissiez prendre des décisions d’achat éclairées, connaître la justification du chiffre de 20 % et explorer des alternatives afin que vous puissiez décider du montant de l’acompte approprié.
Points clés à retenir
- Votre mise de fonds affecte votre paiement mensuel de logement et vos frais d’intérêt.
- Une mise de fonds de 20 % ou plus élimine généralement le besoin d’une assurance hypothécaire privée (PMI).
- Il est possible d’acheter avec moins de 20 % de remise, et c’est parfois une décision judicieuse.
- Les programmes de prêts garantis par le gouvernement peuvent faciliter l’emprunt avec un acompte moins élevé.
Quelle est la règle empirique de 20 % d’acompte ?
La règle de la mise de fonds de 20 % suggère que vous payiez au moins 20 % du prix d’achat de votre maison avec vos fonds propres. Vous pouvez emprunter le reste de l’argent nécessaire pour finaliser l’achat. Lorsque vous versez au moins 20 %, vous pouvez généralement éviter de payer une assurance hypothécaire.
Comment fonctionne la règle empirique de 20 % d’acompte ?
Comme pour toutes les règles empiriques, la règle de mise de fonds de 20 % fournit une ligne directrice pour vous aider à prendre des décisions. Ce n’est pas gravé dans le marbre et vous pouvez acheter une maison avec une mise de fonds moins importante, en particulier grâce aux programmes de prêts garantis par le gouvernement.Mais verser au moins 20 % réduit le risque associé à votre prêt.
Comment calculer
Pour calculer le montant nécessaire pour une mise de fonds de 20 %, multipliez le prix d’achat de votre maison par 20 % (ou 0,20, ce qui équivaut à 20 %). Par exemple, le prix médian d’achat d’une maison aux États-Unis était de 346 800 $ fin 2020.Multipliez ce nombre par 0,20 pour obtenir un résultat de 69 360 $, qui correspond à votre mise de fonds cible si vous utilisez cette règle.
Note
Jouez avec les chiffres grâce à notre calculateur hypothécaire détaillé : il inclut même les taxes et autres coûts, afin que vous puissiez voir commentilsaffecter également vos coûts de logement.
Pourquoi les prêteurs aiment les acomptes
L’une des mesures utilisées par les prêteurs pour évaluer le risque est le ratio prêt/valeur (LTV), qui illustre la valeur du prêt par rapport à la valeur estimative de votre maison. En chiffres ronds, si votre maison vaut 400 000 $ et que vous empruntez 300 000 $, vous avez un LTV de 75 %. Un LTV plus élevé représente un risque plus important pour les prêteurs.
Si vous ne parvenez pas à honorer vos paiements, les prêteurs peuvent saisir votre maison et vendre la propriété. Avec un solde de prêt égal ou inférieur à 80 % de la valeur de la maison, il y a de bonnes chances que le prêteur puisse récupérer le solde impayé du prêt. Mais si vous empruntez 100 % du prix d’achat et que votre maison perd de la valeur, le prêteur risque davantage de perdre de l’argent.
Comment les emprunteurs en bénéficient
Chaque fois que vous parvenez à réduire le risque pour votre prêteur, vous devriez bénéficier de meilleures conditions de prêt. Comme mentionné, vous pouvez éviter de payer une assurance hypothécaire en versant au moins 20 %. En fonction de votre prêt, vous pouvez payer ces frais d’assurance hypothécaire sous la forme d’un paiement mensuel plus élevé, d’un montant forfaitaire au début de votre prêt ou d’une combinaison de frais initiaux et permanents.
Note
L’assurance hypothécaire augmente le coût d’achat d’une maison, et vous ne bénéficiez pas de cette assurance : elle protège votre prêteur.
Vous pourriez également obtenir un meilleur taux d’intérêt sur votre prêt avec un acompte important. Votre taux d’intérêt et le solde de votre prêt déterminent votre paiement mensuel, donc le garder à un niveau bas vous aide à minimiser votre paiement requis.
Grain de sel
Vous pouvez acheter une maison avec moins de 20 % de mise de fonds, et c’est une pratique courante. Selon la National Association of REALTORS (NAR), la mise de fonds médiane en 2019 ne représentait que 12 % du prix de vente de la maison, et environ la moitié de tous les emprunteurs versaient encore moins que cela.
Programmes de prêts gouvernementaux
Il existe plusieurs façons d’acheter une maison avec des fonds limités. Les prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, en particulier, vous permettent d’emprunter avec peu ou pas d’acompte.
- Prêts VA: Les prêts accordés par le Département américain des Anciens Combattants permettent un acompte nul. Vous n’avez pas à payer d’assurance hypothécaire, mais vous pourriez devoir payer des frais de financement initiaux sur votre prêt.
- Prêts USDA: Vous pouvez également acheter avec une mise de fonds nulle auprès du Département américain de l’Agriculture (USDA), mais ces prêts nécessitent une assurance hypothécaire et des frais de financement initiaux.
- Prêts FHA: Les prêts hypothécaires garantis par la Federal Housing Administration (FHA) nécessitent une assurance hypothécaire et un acompte d’au moins 3,5 %.
- Autres programmes: Selon votre situation, vous pourriez être admissible à des programmes proposés par des organismes gouvernementaux locaux ou d’autres organisations. Ces offres peuvent inclure une aide au versement initial ou d’autres fonctionnalités facilitant l’achat d’une maison avec un petit acompte.
Prêts hypothécaires conventionnels
Vous n’avez pas nécessairement besoin de recourir aux programmes gouvernementaux lorsque vous effectuez un petit versement initial. Par exemple, les prêts conventionnels peuvent vous permettre d’acheter une maison avec une mise de fonds de 3 %, même si vous devrez peut-être répondre à des critères spécifiques pour être admissible à ces prêts. Votre revenu devra peut-être être inférieur à un certain niveau, ou vous devrez peut-être devenir acheteur d’une première maison pour certains programmes.
Encore une fois, avec les prêts conventionnels, vous payez souvent pour le PMI lorsque vous versez moins de 20 %.Il s’agit d’une dépense supplémentaire qui augmente votre coût d’achat global et peut augmenter votre paiement mensuel. Il est donc essentiel d’évaluer s’il est judicieux d’acheter avec une petite mise de fonds.
Note
À mesure que vos capitaux propres augmentent, il peut être possible de supprimer les frais PMI mensuels.
Combien devriez-vous mettre de côté pour une maison ?
La règle empirique des 20 % est un guide utile pour minimiser le montant que vous payez pour emprunter. C’est une valeur sûre pour éviter l’assurance hypothécaire, et minimiser le solde de votre prêt maintient vos mensualités et vos frais d’intérêt relativement bas. Pourtant, il y a des moments où acheter avec moins de 20 % de réduction est logique.
Si vous avez vraiment besoin d’acheter une maison et que vous ne disposez pas de 20 % en espèces, il peut toujours être judicieux d’aller de l’avant avec un achat. Cela peut être le cas lorsque les prix de l’immobilier augmentent rapidement et que vous êtes raisonnablement certain qu’ils continueront d’augmenter. Il est toujours risqué de prédire l’évolution des prix, mais il peut être frustrant de retarder votre achat et de voir les prix des maisons devenir inabordables.
Il peut également être judicieux de verser une mise de fonds inférieure à 20 % si cela épuise toutes vos économies. Vous voudrez peut-être garder de l’argent disponible pour les dépenses d’emménagement, les réparations et les surprises qui surviendront inévitablement une fois que vous serez dans votre nouvelle maison. Idéalement, vous aurez de quoi couvrir un acompte de 20 % ainsi que des dépenses supplémentaires, mais ce n’est pas toujours réalisable.
Note
Vous pouvez toujours verser plus de 20 %. Cela vous permet de réduire les frais d’intérêt, et avoir un faible paiement mensuel peut vous apporter une tranquillité d’esprit. Vous êtes mieux équipé pour vous adapter à un changement d’emploi inattendu ou à une facture médicale lorsque vous n’avez pas à vous soucier d’un gros versement hypothécaire.
Pour décider du bon montant pour votre mise de fonds, évaluez tous les facteurs qui affectent votre capacité d’achat. Considérez les avantages et les inconvénients du maintien de votre situation de vie actuelle et calculez vos coûts d’achat si vous versez plus ou moins de 20 %. Si vous savez combien vous pouvez vous permettre de consacrer à votre logement, vous pouvez sélectionner une mise de fonds qui se traduira par un paiement mensuel (avec ou sans assurance hypothécaire) avec lequel vous pourrez vivre.
