Vous pouvez faire des parallèles entre un agent de vente à découvert et un avocat spécialisé dans les ventes à découvert, mais ils sont aussi différents qu’un flutophone l’est d’un tuba. Les agents immobiliers vendent des biens immobiliers. Les avocats donnent des conseils juridiques. Je ne demanderais pas plus à un avocat de vendre ma maison que je ne m’attendrais à ce qu’un agent immobilier m’acquitte pour meurtre. Je mets en garde les vendeurs qui posent des questions juridiques à un agent concernant une vente à découvert. Mais ont-ils besoin d’un avocat pour réaliser la vente à découvert ? Peut-être pas. Surtout pas en Californie, où les lois offrent déjà une protection aux consommateurs.
Il y a quelque temps, un vendeur m’a embauché pour vendre sa maison dans le cadre d’une vente à découvert à El Dorado Hills. Sa maison était auparavant sous séquestre lorsqu’elle a été répertoriée par un autre agent. Apparemment, cet agent immobilier aurait dit au vendeur qu’il lui incombait de négocier sa propre vente à découvert. L’agent a déclaré qu’elle n’avait pas assez de temps pour appeler la banque et que, si le vendeur voulait que la banque accepte sa vente à découvert, il devait appeler la banque elle-même.
Inutile de dire que c’est la raison pour laquelle l’inscription a expiré et la vente à découvert annulée. Ce n’est pas une bonne idée d’essayer de négocier votre propre vente à découvert, pour une multitude de raisons. D’un autre côté, il y a beaucoup d’agents immobiliers qui se disent spécialistes certifiés de la vente à découvert parce qu’ils ont suivi un cours de 3 heures quelque part mais n’ont conclu que peu, voire aucune, de transactions de vente à découvert.
Pourquoi vous devez engager un avocat pour négocier une vente à découvert
Pour aller droit au but, si vous avez des questions juridiques, vous devez faire appel à un avocat. Il est illégal pour un agent immobilier qui n’est pas autorisé à exercer le droit de dispenser des conseils juridiques. Même si l’agent connaît la réponse à une question juridique, il n’est pas autorisé à vous la donner.
Les lois changent tout le temps. Les banques comptent parmi leur personnel des avocats diplômés d’écoles de droit de premier plan. Si une banque parvient à trouver un moyen de mettre la pression sur le vendeur d’une vente à découvert, pensez-vous qu’elle hésitera le moins du monde ? Voici 3 bonnes raisons de faire appel à un avocat pour négocier une vente à découvert :
Libération de responsabilité personnelle
Bien qu’une banque puisse pardonner à Gesundmd entre le solde hypothécaire et le prix de vente final, la banque ne peut pas dégager le vendeur de sa responsabilité personnelle. Cela signifie qu’il est possible que la banque puisse légalement saisir le salaire futur d’un vendeur, saisir des comptes bancaires ou poursuivre le vendeur pour cet argent. C’est ce qu’on appelle un jugement de carence.La lettre d’approbation de la vente à découvert peut ou non contenir un verbiage précisant les droits spécifiques de la banque. L’absence d’un tel langage ne garantit pas que la banque a libéré un vendeur.
Les avocats affirment que même un prêt en argent d’achat (qui ne comporte aucun recours en Californie, sous certaines conditions) pourrait éventuellement revenir hanter un vendeur des années plus tard, surtout si la banque se réservait le droit de recouvrer ou était en mesure de prouver que les conditions du prêt avaient changé lors des négociations de vente à découvert.Les lois californiennes protègent les vendeurs de 1 à 4 unités.
Protection des actifs
Les banques examinent les états financiers d’un vendeur. Les banques examinent les comptes bancaires d’un vendeur, ses déclarations de revenus et sont connues pour extraire le rapport de solvabilité d’un vendeur. Si la banque subit une perte sur la vente, elle souhaite évidemment récupérer une partie de cette perte. C’est pourquoi la banque examine les actifs et le revenu disponible du vendeur.
Si le vendeur tente une vente à découvert sans difficulté, il est fort probable que la banque lui demandera une contribution. Même si le vendeur se qualifie pour une vente à découvert en raison de difficultés financières, la banque pourrait exiger une contribution. Cela signifie que le vendeur pourrait être obligé d’apporter de l’argent pour clôturer. Les lois californiennes protègent les vendeurs de 1 à 4 unités.
Tranquillité d’esprit
Une fois la vente à découvert clôturée, la plupart des vendeurs aimeraient mettre cette épreuve derrière eux. Un avocat peut offrir cette assurance au vendeur. Un agent immobilier ne le peut pas.
Pourquoi certains vendeurs n’engagent pas d’avocats pour négocier des ventes à découvert
Qui a le plus de pouvoir dans les négociations avec une banque ? Un avocat ou un agent immobilier ? La bonne réponse est l’avocat. Alors, pourquoi davantage de vendeurs n’engagent-ils pas un avocat pour négocier la vente à découvert ? Pour les raisons suivantes :
- Je ne comprends pas l’avantage
- L’agent, la famille ou les amis leur ont dit de ne pas le faire
- Je ne peux pas me permettre de payer un avocat
- Croire à tort que son agent fournit des services juridiques gratuitement
- Ne faites face à aucune responsabilité et n’avez aucun actif
Personnellement, je crois que chaque vendeur de vente à découvert peut bénéficier d’une consultation juridique avant de mettre une maison sur le marché dans le cadre d’une vente à découvert. Je suggère à tous mes clients d’obtenir des conseils juridiques. Surtout si je repère des signaux d’alarme qui pourraient revenir les mordre. Bien que le programme gouvernemental de vente à découvert HAFA offre certaines protections aux vendeurs, il ne remplace pas l’obtention de conseils juridiques. En outre, certains États exigent qu’un avocat s’occupe de la vente à découvert. La Californie ne fait pas partie de ces États. En Californie, les agents immobiliers généralement agréés gèrent les ventes à découvert.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
