Les ventes à découvert peuvent sembler un salut pour les propriétaires en difficulté financière, mais elles peuvent dépendre de l’obtention d’une décharge de responsabilité pour l’obligation hypothécaire dans le cadre du processus. La banque pourrait conserver le droit de recouvrer le solde hypothécaire impayé sans une telle libération – de la part du propriétaire qui était suffisamment désespéré pour demander l’approbation d’une vente à découvert en premier lieu.
Un prêteur accepte généralement de faire une vente à découvert parce que c’est plus rentable que de saisir. Cela peut ou non exiger que le vendeur ait des difficultés financières, mais la maison est très certainement sous l’eau. Et cela peut causer de sérieux problèmes sans version.
Définition de la vente à découvert
Les banques acceptent de débloquer le prêt en échange de recevoir moins que le montant dû lors d’une vente à découvert, mais cela ne libère pas nécessairement le vendeur de toute obligation de le payer. Libérer le prêt du bien et libérer le vendeur sont deux choses bien différentes.
La banque pourrait accepter 75 000 $ si votre maison vaut 75 000 $ et débloquer le prêt de 200 000 $, permettant ainsi de conclure la transaction. Mais vous pourriez découvrir plus tard que la banque s’en prend à vous et exige que vous payiez la différence de 125 000 $ si vous n’obtenez pas de décharge de responsabilité.
Libération de responsabilité ou libération de l’hypothèque
Le terme « libération » est ici délicat. Le prêteur libère l’hypothèque de la propriété en question, mais cela ne signifie pas nécessairement ou automatiquement qu’il vous libère également de toute obligation légale de payer la différence.
Les deux sont des versions, mais ce sont des versions de deux choses différentes. Un prêteur peut et va souvent libérer l’hypothèque sans vous dégager de la responsabilité de la totalité de la dette.
Note
Toutes les lettres d’approbation de vente à découvert ne contiennent pas une décharge de responsabilité, et les avocats ont déclaré que le prêteur pourrait conserver tous les droits disponibles pour poursuivre un jugement d’insuffisance en vertu de la loi fédérale et de l’État si la question n’est pas spécifiquement abordée.
Certains États, dont la Californie, ont adopté des lois interdisant les jugements déficitaires après une vente à découvert. Il est important de connaître les règles là où vous vivez.
La lettre d’approbation de la vente à découvert
La lettre d’approbation de la vente à découvert détaille exactement ce que la banque attend de la transaction :
- Le prix de vente acceptable
- Commissions maximales autorisées
- Frais de clôture maximaux
- Produit net minimum
- Date de clôture
Note
Ne signez jamais une lettre d’approbation de vente à découvert sans demander à un avocat de la lire au préalable et de vous donner des conseils juridiques. Votre agent n’est pas autorisé à vous donner des conseils juridiques. Il est interdit à un agent immobilier de vous conseiller sur des questions juridiques.
Types de verbiage
Certaines de ces déclarations dégagent le vendeur, tandis que d’autres n’offrent aucune sorte d’exonération de responsabilité. Mais certains verbiages sont relativement courants.
Les décharges de responsabilité pourraient être formulées de la façon suivante :
- “Dès réception de X $ par la banque, la banque libérera le privilège et annulera la dette restante en tant que solde irrécouvrable.”
- “La banque donne son approbation pour vendre la propriété en question, ce qui entraînera un court remboursement de l’hypothèque et renoncera à tout droit de déficience, le cas échéant.”
- “Dès réception des fonds, la banque libérera le privilège et le solde déficitaire sera signalé comme un solde recouvrable radié.”
- “Dès réception du montant convenu, la banque renoncera au solde restant dû sur le prêt mentionné ci-dessus, libérera l’emprunteur de toute obligation ultérieure et renoncera à tout droit de poursuivre un jugement ou une déficience.”
Un manque de libération pourrait ressembler à ceci :
- “La banque a approuvé un paiement escompté. Rien dans cette lettre ne doit être interprété comme portant préjudice, renonciation, modification ou altération des droits ou recours de la banque en droit ou en équité pour recouvrer la totalité des sommes dues.”
- “L’emprunteur doit signer la reconnaissance ci-jointe de toutes les conditions spécifiées dans cette approbation et doit reconnaître que la banque conserve tous les droits en cas de déficience tels que prévus par la note, l’acte de fiducie et/ou l’accord de garantie et les lois locales et fédérales.”
- “La banque peut poursuivre un jugement d’insuffisance pour la différence entre le paiement reçu et le solde total dû, sauf accord contraire ou interdiction par la loi si les ventes à découvert se clôturent sur le prêt mentionné ci-dessus.”
Et certaines déclarations ne disent rien du tout sur une version, même si cela peut sembler le cas :
- “Dès réception de ce paiement, nous signalerons la dette comme “payée en totalité pour un montant inférieur au solde total” à toutes les agences de crédit.”
- “La banque s’engage à accepter X $ en fonds certifiés et signalera le montant de la dette annulée à l’Internal Revenue Service.”
Options du vendeur
Vous devrez peut-être proposer une contribution du vendeur pour inciter la banque à fournir une décharge de responsabilité.
On vous assignera peut-être un négociateur qui ne comprend pas la politique de la banque. Vous devrez peut-être transmettre le dossier à un superviseur pour obtenir la libération si vous estimez que la banque n’a pas le droit de poursuivre un jugement d’irrégularité à votre encontre, mais qu’elle refuse de vous libérer.
Le mieux est de demander à un avocat d’obtenir une décharge de responsabilité pour vous, ou au moins d’expliquer vos droits légaux si une décharge de responsabilité ne peut être obtenue.
Enfin, la faillite peut être une option si vous réalisez trop tard que vous n’avez pas été libéré de toute responsabilité, ou si vous ne parvenez tout simplement pas à obtenir une libération et que le prêteur vous poursuit pour manquement.
Un déficit est libérable en cas de faillite, et cela pourrait être la seule solution, en particulier si le déficit est important et si vous avez conclu une vente à découvert en raison de difficultés financières.
Au moment de la rédaction de cet article, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, est courtier associé chez Lyon Real Estate à Sacramento, en Californie.
