La flambée des prix de l’immobilier ne concerne pas uniquement les acheteurs. Ils sont également destinés aux locataires, car les loyers commencent à grimper dans de nombreux marchés du pays, à quelques exceptions près.
Points clés à retenir :
- Le marché de la location reflète le marché de l’achat de logements, avec une forte demande qui a fait grimper les loyers de 1,3 % en avril, le taux mensuel le plus rapide depuis environ une décennie.
- Les propriétaires profitent de l’occasion pour augmenter les loyers lorsqu’un nouveau locataire reprend un logement, ce qui fait augmenter les nouveaux échanges de baux ou la différence entre les nouveaux loyers et les précédents loyers.
- Aucun soulagement rapide n’est en vue et les loyers devraient continuer à augmenter, les taux d’occupation restant élevés, selon les analystes.
Les loyers d’avril sur les nouveaux baux aux États-Unis ont bondi en moyenne de 1,3 % d’un mois à l’autre, marquant la plus forte augmentation mensuelle depuis environ une décennie, selon RealPage, qui collecte des données à l’échelle nationale sur des millions d’appartements en utilisant ses propres plateformes de gestion immobilière, de gestion des revenus et d’analyse.Et cette croissance devrait s’accélérer avec le début de la saison des locations privilégiées. La plupart des déménagements de ménages ont lieu d’avril à septembre.
“Pendant la pandémie, les loyers des appartements ont dépassé la plupart des attentes des analystes”, a écrit Jay Parsons, économiste en chef adjoint de RealPage et vice-président de l’optimisation des actifs, dans un rapport.« Et à la sortie de la pandémie, les loyers des appartements pourraient faire exploser toutes les attentes, y compris les nôtres, qui ont généralement été plus optimistes que les autres.
Les fortes augmentations des loyers reflètent les tendances observées sur le marché immobilier, où l’énorme demande et le manque d’offre font grimper les prix des logements existants à des niveaux sans précédent. Les augmentations de loyers sont particulièrement frappantes dans les banlieues, où se trouvent environ 90 % des appartements loués. En revanche, dans certaines grandes zones métropolitaines, les loyers sont toujours en baisse spectaculaire par rapport aux niveaux d’avant la pandémie, malgré la récente hausse.
L’augmentation globale des loyers est également organique et ne résulte pas seulement d’une reprise économique après un niveau de référence bas.
Donald Davidoff, président du cabinet de conseil en location et logement D2 Demand Solutions, a déclaré que “l’augmentation des loyers d’un mois à l’autre est une forte indication d’une demande croissante. Et sur la seule base de la saisonnalité, même avec la reprise, je m’attendrais à ce que les loyers continuent d’augmenter jusqu’en août”.
Les villes côtières toujours en baisse
Sur les 150 zones métropolitaines suivies par RealPage, 145 ont affiché au moins une modeste augmentation des loyers en avril, tandis que quatre étaient stables et une, Davenport, Iowa, a montré une légère baisse. Parmi les principaux marchés comptant au moins 100 000 logements, les loyers de Phoenix ont le plus augmenté, de 2,6 %.
D’une année sur l’autre, les loyers annuels ont augmenté de 1,7 %, 110 des 150 grandes zones métropolitaines affichant une augmentation de 3 % ou plus, ce qui est comparable aux niveaux d’avant la pandémie.
Ces gains sont corrélés à un déplacement des locataires des villes surpeuplées vers les banlieues et au-delà à l’ère de la pandémie. Malgré les gains enregistrés en avril, certains grands marchés, notamment sur les côtes, ont continué à enregistrer des loyers annuels nettement inférieurs à ceux d’il y a un an. San Francisco était toujours en baisse de 18,3 %, San Jose de 14,5 % et New York de 14 %.
Mais en dehors de ces zones côtières, selon Parsons, les loyers n’ont jamais beaucoup baissé l’année dernière, de sorte que « la croissance de 2021 ne fait pas que compenser les réductions de 2020 ». En fait, sur certains marchés, la forte demande pousse le taux d’occupation des appartements, déjà à plus de 95 %, à des « niveaux inconfortablement élevés », ce qui contribue à faire grimper les loyers.
Les échanges globaux de nouveaux baux, ou la différence entre le loyer d’un nouveau bail signé et le loyer payé par un locataire précédent – différent de l’évolution mensuelle des augmentations de prix – étaient de 7,5 % en avril. Parsons prévoit que la croissance des loyers sur les nouveaux baux signés pourrait même atteindre deux chiffres d’ici fin mai sur de nombreux marchés américains, sur la base des données du milieu du mois.
