Jusqu’à ce que l’ancien président Bush promulgue la loi sur les allégements fiscaux et les soins de santé de 2006.,les primes d’assurance hypothécaire n’étaient pas déductibles d’impôt.Les emprunteurs peuvent désormais déduire ces paiements. À première vue, cela semble être une bonne nouvelle pour les acheteurs d’une première maison. Mais est-ce le cas ?
L’un des facteurs qui ont poussé à contracter des prêts de ferroutage, également appelés prêts combinés, était la déduction fiscale disponible pour payer tous ces intérêts plutôt que de payer une prime d’assurance hypothécaire qui n’était pas déductible d’impôt sur un seul prêt. Le deuxième avantage est que le total des versements sur un prêt combiné est souvent bien inférieur à celui d’une assurance hypothécaire privée.
Comment fonctionnent les prêts combinés
Les prêts combo ou ferroutage sont des financements qui combinent une première hypothèque avec une deuxième hypothèque (avec ou sans mise de fonds). Les raisons pour lesquelles ces types de prêts sont attrayants sont dues au fait que de nombreux acheteurs n’ont peut-être pas 20 % du prix d’achat en espèces ou ne veulent pas mettre 20 % de côté pour acheter une maison – et les prêts combinés évitent l’obligation de payer le PMI. Les types courants de prêts combinés sont :
15/05/80
Ce scénario consiste à déposer 5 % et à financer une première hypothèque de 80 % du prix d’achat, couplée à une deuxième hypothèque représentant 15 % du prix d’achat.
10/10/80
Ce scénario consiste à verser 10 % et à financer une première hypothèque de 80 % du prix d’achat, couplée à une deuxième hypothèque représentant 10 % du prix d’achat.
80/20
Ce scénario consiste à déposer une mise de zéro et à financer une première hypothèque de 80 % du prix d’achat, couplée à une deuxième hypothèque représentant 20 % du prix d’achat.
Les taux d’intérêt d’une deuxième hypothèque sont plus élevés que ceux d’une première hypothèque, mais parfois les paiements totaux sont inférieurs à ceux financés sur la première hypothèque avec une assurance hypothécaire privée. De plus, depuis que les prêts combinés ont atteint un sommet en 2005, de nombreux emprunteurs envisagent d’autres options en raison des fluctuations des taux d’intérêt à court terme.
Comparaison des prêts PMI et Combo
Comparons deux emprunteurs avec des scores FICO identiques de 680. Voici comment fonctionnent les chiffres :
Financement 80/20
Supposons que la famille Klingon achète une maison de 500 000 $ avec un financement 80/20. La première hypothèque serait à 6,25 % et payable à 2 462,87 $ par mois pour le capital et les intérêts. La deuxième hypothèque serait à 8,5 % et payable à 768,91 $ par mois, capital et intérêts.
Paiements totaux pour un prêt combo : 3 237,78 $
100 % avec PMI
Mais la famille romulienne achète une maison de 500 000 $ grâce à un financement à 100 % auprès de PMI. La première hypothèque serait également à 6,25 % mais payable à 3 079 $, et les coûts PMI ajoutent 400 $ supplémentaires à ce paiement.
Le total des paiements pour la première hypothèque avec PMI est de 3 479 $.
La famille romulienne doit attendre deux ans et obtenir une évaluation démontrant 20 % de capitaux propres pour se débarrasser de l’assurance. Mais disons que les Romuliens le font et que le paiement tombe à 3 079 $ sans PMI. Les Romuliens ne paieraient pas moins que les Klingons jusqu’au 63ème mois du prêt.
Caractéristiques de la provision fiscale pour MMI/PMI
Les primes d’assurance hypothécaire (MMI) sont payées sur les prêts FHA et les prêts au logement rural, et certains prêts conventionnels nécessitent une assurance hypothécaire privée (PMI), qui sont toutes deux déductibles sous réserve de certaines dispositions :
- Les dispositions de la Tax Relief and Health Care Act concernant les déductions fiscales PMI se sont appliquées au fonds après le 31 décembre 2006. Cette date signifiait que les propriétaires pouvaient déduire l’assurance hypothécaire sur les prêts contractés en 2007. La meilleure nouvelle est le fait que la déduction a été renouvelée plusieurs fois ; plus récemment, en vertu de la loi de crédits consolidée de 2021, la déduction fiscale a été prolongée jusqu’en 2025.
- Disponible pour les personnes produisant des déclarations conjointes ou uniques avec moins de 100 000 $ de revenu brut ajusté (AGI), ou 50 000 $ d’AGI pour les personnes mariées produisant séparément.
- Les familles gagnant plus de 109 000 $ AGI (54 500 $ si mariées, déclaration séparée) ne peuvent pas bénéficier de déduction. Mais pour ceux qui gagnent entre 100 000 $ et 109 000 $ AGI (50 000 $ en cas de mariage, déclaration séparée), la déduction disparaît progressivement.
