L’IRS affirme qu’il n’y a pas de repas gratuit en matière d’impôts. Si vous transférez le titre de propriété de votre maison, que ce soit volontairement par le biais d’un acte de garantie ou d’un acte de concession, ou involontairement par saisie, vous avez vendu votre maison. Vous pourriez être assujetti à des impôts, même si vous vendez votre maison à perte, soit dans le cadre d’une vente à découvert, soit par forclusion.
Cela ne semble pas juste. Ce qui est pire, c’est que vous ne découvrirez peut-être même pas que vous devez des impôts avant le jour où vous ouvrez votre courrier pour trouver un 1099. Gardez à l’esprit que tous les 1099 ne signifient pas non plus que vous paierez de l’impôt sur le revenu. Les banques envoient régulièrement des 1099.
J’ai parlé avec Julian Block, un avocat à Larchmont, New York. Voici ce qu’il a à dire sur les impôts, les gains et les pertes sur les ventes en difficulté telles que les saisies et les ventes à découvert.
Julian Block sur les gains et les pertes
“Les vendeurs qui sont propriétaires de leur résidence personnelle depuis de longues périodes réaliseront quand même des gains.
“Mais les vendeurs de résidences acquises au cours des deux dernières années vont subir des pertes. Même en supposant qu’il n’y ait pas de baisse des prix, des pertes en résulteront en raison des dépenses des courtiers immobiliers, des avocats, etc. Les vendeurs ne pourront pas déduire ces pertes. Cela ne fait aucune différence qu’ils soient obligés de vendre, par exemple, pour des raisons de changement d’emploi ou de santé.
“En plus des problèmes pour les vendeurs de résidences personnelles, il y a des problèmes fiscaux pour les investisseurs qui, par exemple, ont acheté plusieurs condos dans des endroits comme la Floride et sont incapables de les revendre parce que les acheteurs potentiels attendent de nouvelles baisses de prix. Souvent, cela n’en vaut pas la peine pour ces investisseurs de louer leurs logements ; ce qu’ils reçoivent sous forme de loyers sera insuffisant pour couvrir leurs taxes foncières et leurs intérêts hypothécaires. Leur seule option est de vendre à perte.”
Blocage de la compensation des pertes par les gains
“Les vendeurs peuvent compenser leurs pertes en capital par des gains en capital. Mais en l’absence de gains en capital, le plafond annuel est de 3 000 $ (1 500 $ pour les couples mariés déclarant séparément) sur le nombre de pertes qu’ils peuvent compenser avec leur “revenu ordinaire”, c’est-à-dire les revenus provenant de sources telles que les salaires, les pensions et les retraits des régimes de retraite. La loi leur permet de reporter les pertes inutilisées sur les années ultérieures. “
Blocage des règles fiscales pour les saisies immobilières
“L’IRS a des règles fiscales pour les saisies ou les reprises de possession par les prêteurs de maisons de propriétaires qui ont pris du retard dans leurs versements hypothécaires. Il peut y avoir des conséquences fiscales graves et inattendues pour un propriétaire qui s’en va simplement parce qu’il a peu ou pas de capitaux propres et le prêteur prend le relais et vend le logement.
“Dans cette situation, l’annulation ou la remise de la dette par le prêteur signifie généralement que le débiteur dispose d’un revenu à déclarer, bien qu’il existe quelques exceptions, par exemple en cas d’insolvabilité.”
Blocage de la responsabilité personnelle
“Un exemple : Brown achète un condo et l’utilise comme résidence personnelle. Il paie 300 000 $, un acompte de 15 000 $ et contracte un prêt hypothécaire de 285 000 $. Il est personnellement responsable de l’hypothèque. Lorsque le solde restant du prêt est de 280 000 $, Brown fait défaut et la banque prêteuse accepte sa cession volontaire de l’unité, annulant le prêt. 230 000 $.
“Le code des impôts traite la transaction comme une vente. Brown subit une perte non déductible de 70 000 $, soit le montant par lequel la base rajustée de 300 000 $ de son condo dépasse sa valeur marchande de 230 000 $. Aucune déduction pour la perte parce que Brown utilise le condo comme résidence personnelle.
“Brown a également un revenu à déclarer de 50 000 $ lorsque la banque annule le prêt. Les 50 000 $ représentent le montant par lequel la dette de 280 000 $ dépasse la valeur marchande de 230 000 $.
“Entrez à l’IRS lorsque la propriété hypothéquée est saisie ou reprise et que la banque la rachète, ou que la banque sait que Brown a abandonné la propriété. La banque envoie un formulaire 1099-A à Brown et à l’IRS. En utilisant les chiffres de l’exemple, le 1099-A indique le prix de la saisie (230 000 $), le montant de la dette de Brown (280 000 $) et s’il était personnellement responsable. L’annulation de la dette (ici 50 000 dollars) est imposée au taux du revenu ordinaire, comme celui du salaire.
Dette garantie sans responsabilité personnelle
L’IRS indique que les vendeurs qui ne sont pas personnellement responsables d’une dette réaliseront un montant qui comprend la totalité de la dette annulée, même si la valeur de la propriété qui garantit la dette est inférieure, ce qui peut être compensé en fonction de votre base ajustée dans la propriété.Les prêts d’argent d’achat garantis par des biens immobiliers en Californie n’entraînent aucune responsabilité personnelle.
Par exemple, Mme Smith achète une maison évaluée à 300 000 $, verse 30 000 $ et contracte une hypothèque de 270 000 $. Smith arrête d’effectuer des paiements. La banque saisit un solde de prêt de 260 000 $ et la valeur marchande de la maison est tombée à 250 000 $. Smith a une base ajustée de 295 000 $ en raison d’une perte de 5 000 $. Le montant que Smith réalise grâce à la saisie est de 260 000 $. Smith calcule son gain ou sa perte en comparant 260 000 $, qui correspond au montant réalisé, à sa base rajustée de 295 000 $. Elle a une perte réalisée de 35 000 $.
Avant la saisie ou la vente, planifiez à l’avance
Avant de vendre à découvert ou de procéder à une saisie, demandez des conseils juridiques et fiscaux. Faites une planification fiscale à l’avance, avant qu’il ne soit trop tard.
Pour plus d’informations, contactez un expert-comptable agréé ou consultez le site Web de l’IRS.
Une solution temporaire, appelée Mortgage Forgiveness Debt Relief Act de 2007, prévoit un allégement de l’impôt sur l’annulation de la dette pour certains propriétaires occupants. Cette disposition s’applique aux dettes annulées au cours des années civiles 2007 à 2017.Les lois californiennes sont différentes en ce qui concerne la taxation des ventes à découvert en raison du Code civil de Californie 580e.Recherchez des conseillers fiscaux compétents pour déterminer si vous êtes exonéré d’impôt.
Source : Les livres de l’avocat Julian Block incluentGuide du vendeur de maison sur les économies d’impôt de Julian Block.
